我国改革开放以来取得的基本经验【改革开放以来我国土地市场建设的重大进展、基本经验和关键问题分析】
时间：2019-04-11 03:20:54 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
【摘要】我国土地市场建设和发展已经走过三十多年，其中既取得了巨大成就，积累了丰富经验，同时也遗存着不少困扰实践和理论的尚未解决的问题。文章在总结改革开放以来我国土地市场建设经历的发展阶段和基本经验基础上，提出土地市场建设和发展需要解决的关键问题。
【关键词】土地市场建设；基本经验；关键问题
【中图分类号】F293.2 【文献标识码】A 【文章编号】1002-736×(2012)05-0029-03
1987年，深圳市分别以协议、招标、拍卖的方式出让了三宗土地，开创了市场配置土地资源的先河，1988年《中华人民共和国宪法修正案》增加了“土地使用权可以依照法律的规定转让”的规定，为土地市场的形成与发展奠定了法律基础。经过二十年的发展，中国土地市场建设取得重大成就，对建立和完善具有中国特色社会主义市场经济体制，促进土地资源的优化配置和节约集约利用，落实耕地保护基本国策，加快工业化、城镇化进程起到了积极而重要的作用。
就土地市场发展自身而言，从1979年国家颁布《中外合资经营企业法》规定对外资企业收取场地使用费算起，迄今我国土地市场建设和发展已经走过三十多年。从1988年《宪法修正案》“土地使用权可以依照法律的规定转让”为土地市场建设的全面展开奠定法律基础算起，也已经二十多年。在此过程中，各级土地行政主管部门和相关部门借改革开放的强大动力，不断深化土地使用制度和土地管理制度改革，有力地推动了土地市场的建设，取得了巨大的成就，积累了丰富的经验。但同时在土地使用制度改革以及土地市场建设三十年实践中也遗存着不少尚未解决的问题，这些问题大都是困扰实践和理论的焦点、难点，也急需总结、研究和破解。
这些情况表明，我国土地市场建设和发展已经进入了攻坚阶段。要实现土地市场建设多种目标、平衡各种利益诉求、破解新老难题，必须认真总结改革开放以来我国土地市场建设的发展状况、基本经验和关键问题，这对于我们立足全局谋划工作，具有重大的历史和现实意义。
一、我国土地市场建设经历的三个阶段
我国土地市场是随着土地使用制度改革的不断深化而逐渐形成并日益完善的。从改革开放到今天，我国土地使用制度改革和土地市场建设经历了三个阶段，每一个阶段都有其特定的改革目标、任务，以及需要解决的特定问题。
第一阶段，1978年至20世纪80年代末，是土地市场萌芽阶段。这一阶段要解决的特定问题是在土地所有权、使用权不能流转的前提下，为适应对外开放、缓解城市建设资金不足，探索土地有偿使用的问题。其标志性事件为1979年国家颁布《中外合资经营企业法》和深圳、广州、抚顺收取场地使用费。这时的土地市场处于萌芽状态，土地有偿使用的探索还建立在土地行政划拨制度的基础之上。1988年，《宪法修正案》明确“土地使用权可以依照法律的规定转让”，为土地使用制度改革的深入发展和土地市场建设的全面展开奠定了法律基础。
第二阶段，20世纪90年代十年间，是土地市场初步形成阶段。这一阶段要解决的问题是克服划拨方式配置土地的低效率，促进土地资源的合理利用和优化配置。改革的目标是降低行政划拨配置土地资源的比例，推行国有土地使用权有偿出让制度。其标志性事件是1990年国务院发布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，1994年国家颁布《城市房地产管理法》，1998年修订《土地管理法》。这一阶段，逐步确立了国有土地出让使用权的产权制度、交易方式和规则，构造了中国土地市场的基本制度框架。
第一阶段，2001年以来，是土地市场规范完善阶段。这一阶段要解决的问题是加强和改善对土地市场的宏观调控和服务监管。其标志性事件是国务院2001年出台《关于加强国有土地资产管理的通知》、2004年出台《关于深化改革严格土地管理的决定》、2006年出台《关于加强土地调控有关问题的通知》、2007年国家颁布《物权法》和2008年国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》。这一时期，完善了土地产权制度和政府供应土地的规则，建立了土地储备制度，推行了土地招标拍卖挂牌出让制度，实行了政府公开供应土地制度，建立了运用土地政策参与宏观调控的新机制，健全了节约集约用地的长效机制。
二、我国土地市场建设的重大进展
(一)确立了城镇国有土地市场的基本制度框架
从深圳1987年拍卖第一块土地算起，经过二十多年的发展，我国已初步形成了以国有土地使用权为主要权利载体的土地市场基本制度框架。
在国有土地使用制度改革方面，探索了城镇国有土地使用权出让、转让、出租、抵押、作价出资(入股)等国有土地有偿使用方式，确立了协议、招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权制度，形成了中国特色的国有土地使用权，奠定了中国土地市场的产权基础。在土地供应管理方面，实行了主要包括土地利用规划和土地利用年度计划、农用地转用制度、土地征收制度、土地储备制度、限制用地项目目录、禁止用地项目目录和划拨用地目录等管理制度。在土地价格管理方面，建立了土地价格评估制度，基准地价、标定地价确定和定期更新、公布制度，协议出让国有土地使用权最低价制度，全国工业用地最低出让价控制标准，交易价格申报制度。在土地收益分配管理方面，建立了城镇土地使用税、房产税、耕地占用税、土地增值税、契税、新增建设用地有偿使用费等税费调控体系。在服务监管和调控方面，建立了土地市场监测监管和城市地价动态监测系统、土地价格评估、土地登记代理等市场中介服务制度、土地市场信息发布制度和土地有形市场，促进了土地使用权规范交易，初步建立了节约集约用地控制和评价指标体系，土地政策参与宏观调控的手段与方法得到完善。
(二)市场成为土地资源配置的主要方式
通过二十多年的发展，我国形成了由出让、出租、作价出资(入股)等方式构成的土地一级市场，由转让、出租、抵押、作价出资(入股)等方式构成的土地二级市场。部分地方开展了农村集体建设用地流转试点，启动了农村集体建设用地市场。
