南京市现行房地产调控政策反思及对策
时间：2021-06-08 16:03:57 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘 要：为把国家“房住不炒”定位落到实处，南京市房地产调控政策不断缩紧。本研究对现行调控政策进行了分析，认为其在短期内成功抑制了房价、地价上涨速度，但离健康的房地产长效调控机制仍然“任重而道远”。针对这种情况，政府可以一方面把握房地产的准公共产品定位，进一步“精准调控”，让刚需群体有房可住；另一方面多管齐下，让城市公共资源更均等、城市规划更宜居，同时调动周边乡镇潜力，积极推动“特色小镇”建设。
关键词：房地产；精准调控；政策
南京市政府坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的房地产市场调控定位，为保障房地产市场的平稳健康发展，不断完善现有的调控政策，通过扩大住房供给，细化住房需求，加强监管来对房地产市场进行调控。调控政策主要是调整供给和需求，其中政府以限价来调整需求，短期内成效显著而长期效果仍有待观望。
一、现有政策分析
限购政策作为政府调控的行政强制手段，本质上是提升交易成本，抑制市场需求。在一定时期内会产生积极影响。2016年9月限购令以来，商品房住宅成交量大幅下降，2017年全年供销低位平衡，需求量与供给量与去年相比下跌超五成。2017年二手房成交量亦大幅度下跌，仅为2016年六成。商品住宅用地方面，2017年供给530公顷，较去年比例增加，并积极引导市场对热点区域的关注向周边新兴区域延伸。总的来说，房价已有一定程度的下跌，上涨步伐放缓；投资性需求暂时得到抑制，房产交易被控制在一个较合理的区间。
但实际上限购政策也是一把“双刃剑”，短期内带来良好效果的同时也隐藏着诸多弊端。重点体现在：一是在抑制投资需求的同时，也使众多消费者特别是外地户籍者的购房刚性需求短期无法得到满足，难以在城市有“立锥之地”；二是限购政策的实施总体上并未扭转消费者认为未来房地产市场价格仍会上涨的心态，甚至“恐慌”情绪加剧。根据过去两年的成交数据，南京2017年的新房供应量明显减少，同比减少2万套，出现了需求未减少的情况下，个别城区却出现一房难求甚至无房可售，从而也导致了若放宽限购政策则极有可能再次出现哄抢现象的隐患；三是对南京外围的周边地区产生了一定程度的冲击。限购之带来的市场挤压和溢出效益，使不少投资性的需求者转向周边的三四线房地产市场，给当地房价上涨带来助推因素，更不利于当地的住房刚需者；四是现在税收、信贷政策对房地产投机行为的抑制作用甚微，一方面投资性信贷政策与消费性购房信贷政策没有明显差异，另一面税收政策上，没有抑制房产投机所得税和房产税。
因此，长远看来，这些调控政策实际上并没有从制度层面抑制解决房地产市场的投机行为，无法从根本上解决房地产市场内部的供需不平衡状态，政府更应该考虑如何抑制需求的同时满足刚性需求，防止房价报复性上涨，缓解群众对房地产市场的“恐慌”情绪，避免房地产市场形成“一抓就死，一放就乱”的局面。
二、政策反思
（一）精准调控
精准调控根据不同区域的不同需求，保障公租房的基本功能。
1.坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。
目前的房地产市场过分强调投资功能，甚至把住房看作投机工具，像炒股票一样“炒”房子，使中国房地产市场陷入扭曲、 混乱的局面。房地产野蛮生长，投资住房成为快速致富的捷径，住房成为少数人牟取暴利的工具，造成正常的住房供需关系扭曲，房地产业越来越偏离了居住的本质属性。
2.房地产市场分化，使“一城一策”调控成为常态。
现在的房地产市场形势是：一线和重点二线城市库存相对较低，房价快速上涨，而大多数三四线城市库存充足，整个房地产市场状况是“冰火两重天”。全国楼市总库存高达6.8亿平方米，其70%待售面积在三四线城市。针对这种分化状况，2018年房地产调控的一个很重要的特点，就是一改过去全国“一盘棋”、“一刀切”方式，顺应中国房地产市场分化态势，突出强调对房地产市场的分类调控，因城因地施策，实行“一城一策”调控。
3.立足长远，短期限购与宏观调控相结合。
在市场经济中，房地产商品时一种较为特殊的商品，其价格主要是由供求关系决定的，而成本往往不是决定性作用。而理性预期则通过影响房地产市场的供求，进而影响房价。
政府通过直接的土地政策向房地产市场传达的土地供应信息往往具有时间滞后性，而通过向房地产开发企业传导相关信息就藉由房地产行业自身的调节作用市场相应的调控目标。因而应调整参与者的市场预期。比如，政府可通过征收房地产税实现这一目标。房地产税的开征，一方面可调整投资和投机性购房者关于未来房地产收益的预期，特別是开征房屋增值税将在很大程度上抑制当前房价；另一方面，征收房地产增值税在一定程度上也改变了开发商对未来房价的预期，从而可打击开发商 “囤货奇居” 的部分积极性，增加当前供给，抑制房价。
增值税在抑制房价上涨的同时，也会打击房地产市场的活跃性，过度限价使得拿地成本和房屋售价成本不配套，降低开发商拿地动力。因此，征收增值税的强度应控制在适当范围，在充分了解房地产市场投资和投机的平均溢价收益以及其他资产市场平均溢价收益的前提下，对前者的溢价收益高于后者的部分征收适当的增值税，从而抑制过热的房地产市场。
长期来讲，从“地方政府—房产商—投资（投机）者”利益兼容的基本格局来看，限购政策的长期效果不容乐观。房地产宏观调控的根本出路在于转变经济发展方式，通过加快制度变革和鼓励技术创新来提升企业的利润空间，以此引导资金流向实体经济，缓解房地产市场投资（投机）需求压力，促使房地产价格回归合理区间。
（二）公共资源的均等化
由于区域发展不平衡，南京市区和郊区的人口密度和公共资源的分布很不均衡。市中心区人口密度过高，并非是最优的生活、发展空间，但由于经济水平和公共服务的水平较高，吸引了大量的人口，尤其是高素质人才。而郊区区域面积大，人口分布较为分散，公共服务水平较低。
