走向合作的良性互动:物业管理公司和业主委员会(业主)\社区居委会的互动关系研究
时间：2021-06-03 16:02:44 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘 要:社区居委会、业主委员会和物业管理公司各自的角色决定了三方存在共同的利益和共同的目标。社区居委会是要吸引社区居民(业主)和物业管理公司积极参加社区建设。把社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。社区物业管理的目标是通过提供有偿服务,为业主提供一个优美整洁、安全文明的生活环境。物业管理公司和业主委员会(业主)、社区居委会的互动关系三方互动的形式由冲突走向合作,实现良性互动,最终实现建设和谐社区的目标。为妥善解决小区内的矛盾,社区居委会、业主委员会(业主)、物业管理公司,-q-~建立三方联席会议制度。
关键词:小区停车难;物业管理公司;业主委员会(业主)、社区居委会互动关系;社会互动论
中图分类号:F293 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2010)03-0137-03
一、缘起
马克思说:“社会——不管其形式如何——是什么呢?是人们交互活动的产物。”德国社会学家齐美尔也认为,社会是通过人们的互动而产生的,各种人际互动形式是构成宏观社会结构的基本材料。互动是最基本、最普遍的日常生活现象,是我们每个人最直接体验到的社会现实。随着中国经济持续快速增长和人们消费水平的提高,私人轿车的拥有量也飞速增长,停车难就成为城市居民小区经常发生的社会现实。因此,解决好小区停车难问题,并处理好与业主委员会和居民委员会的关系也成为小区物业管理的难题和社会关注的热点。
笔者通过对所居住城区的10个居民小区进行了走访调查。通过对小区内的居民(业主)随机发放问卷调查表并对愿意接受访谈的居民(业主)进行深度访谈;与社区居委会的工作人员进行座谈;走访小区的物业管理公司的负责人等方法了解小区停车难的现状。具体情况如下:(1)在被调查的居民小区中,普遍存在汽车停车位不能满足停车需要的问题。五年前按照住宅规划设计时的地下车库的停车位远远不能满足现在停车的需求。(2)居民小区的业主对停车的总体印象感到不满意。(3)车位不足以及随意停车,导致道路状况差和损坏人行道板和绿化带的现象比较突出。(4)小区停车难问题产生的主要原因:认为是开发商把车位卖得太贵以及物业管理不到位造成。
调查表明,居民小区内的停车难已是一个客观存在的社会现实,与小区居民的生活环境的质量息息相关。因此,本文以社会互动理论为视角,围绕小区停车难问题来分析社区居委会、业主委员会、物业管理公司三方的互动关系,以利于和谐社区的建设。
二、社区居委会、业主委员会(业主)、物业管理公司三方互动的因素分析
一般来说,社会互动是指社会上个人与个人、个人与群体、群体与群体之间通过信息的传播而发生相互依赖性的社会交往活动。任何社会互动都是在一定的情景、一定的场所中发生的。互动和角色又密不可分,互动是角色之间的互动。角色的形成和扮演都是在互动中完成的。一旦角色失调,就可能使互动中断,或改变原来的互动方向。因此,要探讨社区居委会、业主委员会(业主)、物业管理公司三方的互动的关系,有必要对三者的在互动中扮演的角色、互动情境和场所进行分析。
1.社区居委会、业主、物业管理公司的角色分析。所谓角色,在社会学里是指与人们的某种社会地位、身份一致的一整套权利、义务的规范与行为模式,它是人们对具有特定身份的人的行为期望,它构成社会群体或组织的基础”。
根据中国《宪法》和《城市居民委员会组织法》的规定,居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。居民委员会的任务是:宣传宪法、法律法规和国家政策,维护居民的合法权益;办理本居住地区居民的公共事务和公益事业;调解民间纠纷;向人民政府或其派出机关反映居民的意见、建议和要求。居委会在处理小区停车纠纷中所扮演的是调停者角色。居委会根据现行的法律法规对社区内的停车纠纷进行调解,以维护社区居民的合法权益,并对物业管理公司的行为进行监督。居委会在扮演这一角色时,还要受人民政府和社区党组织的指导。因此,居委会和小区业主在互动的向度是一致的。
中国《物权法》和《物业管理条例(2007年修订)》规定,房屋的所有权人是业主。业主选举产生业主委员会,业主委员会是业主大会的执行机构,其职责是维护全体业主的共同利益。因此,业主委员会和业主都是自身权益的维护者。
中国《物业管理条例》第2条规定,“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”《物业管理条例》还规定,从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。物业管理公司是经营性企业法人,它和业主委员会在法律上是委托和被委托关系、是聘用和受聘关系。物业管理公司为业主提供有偿的物业管理服务,同时获得相应的报酬。物业管理公司和业主的这种关系是通过物业管理合同确定的。因此,物业管理公司和业主二者在互动的向度上法律地位是平等的,双方的权利义务由合同规定或有相关法律规定。物业管理公司扮演的是服务者的角色。
2.社区居委会、业主委员会(业主)、物业管理公司三方互动的场所分析。社区居委会、业主委员会(业主)、物业管理公司三方互动总是在特定的场所内进行。小区停车纠纷也总是发生在居民小区内。这是小区居民生活和居住的场所。也是休闲娱乐的场所,在这个场所内的人们的互动总是比较随意而又相互尊重的。因此,发生小区停车纠纷时,社区居委会、业主和物业管理公司三方绝大多数都是通过摆事实、讲道理来解决的。可见这种互动场所的转移,取决于纠纷的性质。属于邻里纠纷的,可以通过居委会的调解在社区解决。属于民事法律纠纷的,可以到人民法院解决。
3.社区居委会、业主委员会(业主)、物业管理公司三方互动的情境分析。社会互动都是在一定的情境下进行的,所谓情境,是指特定的时空下的情景、环境的总称。情境不同,人们的互动方式不同。
(1)业主委员会(业主)和物业管理公司是一种二人关系的互动情境,双方往往只考虑满足自己的需求和愿望,这样就较容易出现冲突;但也可能出现一种亲密性,这种亲密性是建立在双方都考虑对方的需求和愿望。社区居委会、业主和物业管理公司是三人关系的互动情境,每一方都面对着两个人。齐美尔认为,当三人组中有两人发生冲突时,第三者可能扮演中间人角色——以局外者的身份。公平、客观的态度来调解双方的冲突,而且,第三者可以自由地选择支持哪一方。这个第三者就是社区居委会。它的选择取决于它所扮演的社会角色。(2)社区居委会、业主和物业管理公司三方互动是工作情境的互动。也是熟悉情境的互动。在工作情境下,互动者有特定的目标,有明确的分工,言谈举止限制在工作范围之内,很少有情感交流。但在熟悉情境下互动,属于熟人之间的日常交往,在社区居委会和业主之间交往就属于这种
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