从住房痛苦指数看宏观经济
时间：2021-02-24 20:02:55 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
当我们将“住房痛苦指数”作为一种人文指数,引入对中国楼市的观察和度量时,我们立即会惊讶地发现,这个指数如此简单而直观,它简单到人人都会计算,核对,校准;它直观到能让中国房地产长期争论不休,又困惑不已的问题一目了然。
所以,它才会被国家教委和汉字改革委员会收入《2006年新汉语大辞典》。
“住房痛苦指数”的计算公式为:住房痛苦指数(房地产泡沫指数)=商品房每平方米平均售价÷人均月收入
2009年5月中国“住房痛苦指数”
据国家统计局2009年6月20日刚刚发布的《全国商品房销售面积和销售额增长情况(2009年1-5月)》中的数字:
2009年1月到5月,全国商品房销售总额为11388.92亿元,全国商品房销售面积为24644.44万平方米。以此计算:
11388.92亿元÷24644.44万平方米=4621元/平方米
又据国家统计局2009年6月20日刚刚发布的《全国各地区城镇居民家庭收支基本情况(2009年1季度)》中的数字:
2009年第一季度,全国城镇居民每人一季度可支配收入为4834元。以此计算:
4834元÷3=1611元
以此计算,2009年1至5月,中国人的“住房痛苦指数”为:
4621元/平方米÷1611元=2.68
这个数字为笔者自2004年创设“住房痛苦指数”五年以来的最低值。
这个数字表明,全球金融危机为中国改善“住房痛苦指数”提供了机会,而且,中国没有放过这个机会。它还表明,自2006年以来,中国出台的一系列的为房地产市场降温的房地产新政收到了奇效。我们应当坚决地、毫不动摇地做下去,因为这仍不是理想的合理的值,离开这个目标还远。
合理的“住房痛苦指数”为:1。
“住房痛苦指数”可以改称“住房幸福指数”,其改变的临界点是1,“住房痛苦指数”大于1时,该指数为“住房痛苦指数”,当“住房痛苦指数”小于1时,“住房痛苦指数”便可以改称“住房幸福指数”了。
中国“住房痛苦指数”的五年比较
让我们先来看看最近五年中国人的“住房痛苦指数”的变化情况:
2004年,中国的全国商品住宅平均销售价格为每平方米2758元,城镇居民人均可支配收入9422元。以此为基数,除以12,可以算出月收入为785元。于是,2004年5月百姓“住房痛苦指数”即为:
住房痛苦指数=2758元÷785元=3.51
2005年,城镇居民人均年可支配收入为10493元,以此为基数,除以12,可以算出月收入为874元,2005年全国平均房为2820元/平方米。于是,2005年的“住房痛苦指数”即为:
住房痛苦指数=2820元÷874元=3.22
这时尽管房价在不断上升,但收入上升的水平略高于房价上升的水平,所以,“住房痛苦指数”在下行。
2006年6月,全国商品住宅平均销售价格为3199元/平方米,2006年上半年城镇居民人均可支配收入为5997元,(以上数字均来自国家统计局公报),因其为“上半年”,所以应×2,即为11197元。以此为基数,除以12,可以算出月收入为933元,于是,2006年5月“住房痛苦指数”即为:
2006年5月中国住房痛苦指数=3199元÷933元=3.43
“住房痛苦指数”又反弹了,但仍低于2004年的水平。
据国家统计局2008年1月24日发布的统计公报,2007年全国城镇居民人均可支配收入为13786元,人均月收入为1149元,全国商品住房平均价格(2007年7月份)3383元/平方米。可计算出:
2007年7月中国住房痛苦指数=3383元÷1149元=2.94
2007年全国城镇居民人均可支配收入增幅较大,所以“住房痛苦指数”出现了较大幅度的下行。
两年后,2009年6月,中国人的“住房痛苦指数”为:2.68。
2009年5月中国“住房痛苦指数”的国际比较
作了纵向的比较,我们再作横向的比较。
世界上大多数国家的“住房痛苦指数”都低于1。以下均为2006年的统计数字,由于统计数字的公布略有滞后,所以只能延用2006年的统计数字。而由于全球金融风暴的影响,2008年有大幅下降。所以,这个数据只会更低,不会更高。
英国人的“住房痛苦指数”=1000美元/平方米÷2362美元(月收入)=0.38
美国人的“住房痛苦指数”=2045美元/平方米÷3134元(月收入)=0.65
日本人的“国民住房痛苦指数”=23000日元/平方米÷23000日元(月收入)=1
新加坡住房痛苦指数=3022新元/平方米÷3900新元(月收入)=0.77
显然,美国、英国、日本、新加坡的“住房痛苦指数”均可以改称“住房幸福指数”。2.68这个数字仍处在全球世界各国的“住房痛苦指数”之巅。所以,我们还要继续努力,使中国的“住房痛苦指数”向1靠近。让我们感到欢欣鼓舞的是,2009年在中国的一些省份,“住房痛苦指数”已跌到了2以下。
2009年5月北京“住房痛苦指数”
2009年1月到5月,北京商品房销售总额为910.52亿元,销售面积为747.10万平方米。以此计算:
910.52亿元÷747.10万平方米=12182元/平方米
北京市一季度城镇居民收入为7064元,以此计算,月收入为2354元,以上这些数字均直接来自国家统计局官方网站,这个数字应当是非常可靠的。
以此计算,2009年1至5月,北京的“住房痛苦指数”为:
12182元/平方米÷2354元(月收入)=5.17
这个数字很让人吃惊。北京的“住房痛苦指数”变化很大。让我们来回眸一下,最近三年来,北京市住房痛苦指数的变动情况。
以下数据来自北京市统计局城市调查队:
2005年北京全年商品房均价为6485元/平方米。2005年度北京市的城市居民人均可支配性收入为17653元。以此为基数,除以12,可以算出月收入为1471元。
2005年北京市住房痛苦指数为:
2005年北京市住房痛苦指数=6485元÷1471元=4.41
据国家统计局公布的“2006年各地区城镇居民家庭收支基本情况”显示,北京市城镇居民2006年人均收入为1878.32元,居全国各地区之首。而2006年10月北京的商品房均价为9397元/平方米,所以北京市2006年10月的“住房痛苦指数”应为:
2006年10月北京市住房痛苦指数=9397元/平方米÷1878.32元=5.00
据国家统计局公布的《各地区城镇居民家庭收支基本情况》显示,北京市城镇居民2007年人均收入为1874元,仅次于上海而位居全国各地区第二。而2007年12月北京的商品房均价为14470元/平方米。
2007年12月北京市住房痛苦指数=14470元/平方米÷1874元=7.72
2007年12月,中国“住房痛苦指数”最高的城市仍是北京,其“住房痛苦指数”再创新高,达到了7.72。
这样看来,2009年北京人的“住房痛苦指数”5.17尽管仍很高,但下降了很多很多,下降了2.55,降低到了历史新低,而且下降的幅度很大。
将这个数字与上一组数字作比较,你会发现,与2007年12月相比,北京的房价跌了,尚不到一年半的时间,下跌了2288元/平方米,而月收入大增,增加了480元。所以,“住房痛苦指数”从7.72下跌到了5.17。
