合作建房，一种新的房地产开发模式
时间：2021-01-15 00:02:59 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
合作建房是一种市场选择
合作建房的本质是个人建房。试想，如果个人没有建房的欲望和要求，哪里谈得上个人之间的合作建房？个人为什么要建房子呢？这个问题如同问一个人为什么要自己做饭、缝制衣服或者找对象一样。因为居住是人类自身需要的正常需求，属于衣、食、住、行、婚姻五大需求之一。不过，选择自己亲自盖房子，还是请专业的建筑设计单位建设，这属于两个截然不同的概念。前者属于自给自足的自然经济范畴，而后者则属于商品经济的正常交换。
在现代市场经济条件下，自然经济就一定是落后的形态吗？答案显然不是这么简单。在英美这样的发达国家，许多大学教授甚至包括一些世界知名经济学家，都热衷于自己动手建设自己的住房，难道他们不懂得市场经济和专业化分工的道理吗？因为这里不只有自己建房更能满足个人细致入微的需求偏好，还有劳动本身给他们带来的额外快乐。在其他领域，例如婚姻领域，自主恋爱的影响远远比专业化的婚姻中介机构要大得多；在一些人享受餐厅的专业化服务的同时，还有多得多的家庭主妇在主理自己的烹饪。可见，即使是在现代社会，自然经济仍然大行其道，在一些领域甚至有愈演愈烈的趋势。
当然，对于建房这种工程浩繁的事情，不是所有人都有兴趣、有精力亲自动手的。在欧美国家，只要你拥有了一块土地，发出招标信息，就会有数不清的建筑设计公司和你联络，提供设计方案和建筑预算，银行也愿意为你提供信贷，你可以轻松拥有属于自己的住宅。这种由个人出资，由专业化的建筑设计企业建房，就属于典型的市场交易的范畴。对于理性的公众而言，不管是选择亲自建房，还是选择建筑公司建房，完全取决于个人的偏好和经济承受能力，是自由选择的结果；而合作建房多是由于地价升高，出于降低单位建筑面积价格的考虑，是一种节约的本能使然。由于合作建房建筑面积大大超过了个人建房，且建筑结构也更加复杂，一般宜采取委托建筑设计单位建设的方式，而银行的及时跟进成为房屋顺利交工的重要保证。
随着社会化分工的进一步加深，在服务业领域出现了一些专门整合生产资源以降低成本，同时便利消费者选择复杂技术产品的一种商业形态——在运输领域出现了物流公司和旅行社，前者以货物运输资源整合为业务模式，后者以整合旅客运输、酒店、旅游网点资源为主业，他们的作用是在经营上获得了高附加值，在服务上为公众和社会提供了低成本和高质量兼有的产品，从而为自身的业务开拓了一个全新的空间。在建设领域，也逐步出现了一种整合建筑公司、银行资源的房地产开发商，依靠比公众建房成本更低的价格、更高水平的房屋建筑质量和更加专业的服务为自己寻找一个发展机会，逐步成为一种占主导地位的房地产开发建设模式。
这里值得注意的是，作为一个中间服务组织的房地产开发企业存在的依据，在于在同等的房屋质量的条件下，开发企业提供了比公众自主建房、合作建房的机会成本更低廉的价格；或者说，在房屋售价等同于公众自主建房或合作建房的机会成本的情况下，房地产开发商提供了更高水准的质量。因此，世界上从来就不存在一种排他性的生产模式，而是通过各种模式的并存,以更高效的模式取代传统的模式，但又不排除传统模式生存的多元化格局，这是市场经济的本意所在。
目前全世界已有80多个国家，建立了10多万个合作建房组织
总体来说，个人建房无论在中国还是在西方国家，都是一个拥有古老传统的现象。合作建房的出现要晚于个人建房，主要出现在城市化过程中，由于城市地价的不断上涨，个人购买土地越来越昂贵，而房地产开发商为追求利润多开发高档楼盘，于是组建住房合作社、建设中低档住房的活动也就应运而生了。
最早的合作建房事件出现于英国，早在1775年，全球第一个住宅合作社就在英国的伯明翰成立。1864年罗奇代尔合作社在英国建造了36套合作公寓。 19世纪的纽约也开始出现了一些具有合作社雏形的公寓。1889-1913年，德国政府为房屋合作社立法并且出台低息贷款和土地政策。1916年斯德哥尔摩房屋合作社协会在瑞典建立。同年芬兰住宅建造协会在美国纽约成立，为在纽约的芬兰移民提供合作社住宅。20世纪初，一些犹太组织和工会支持在纽约建设了几个合作住宅公寓区。早在1933年就成立的瑞典HSB合作住宅联盟，最早是住房储蓄银行，以后逐渐发展成为个人住房合作社。1936年加拿大大学生在多伦多大学成立校园合作社为学生提供住宅。1965年纽约皇后大街的服装工人建立了美国第二大的住宅合作社——罗奇代尔村。日本政府1967年成立了勤劳者住宅协会，它集储蓄、融资、建房、分配、维修和向社外出租或出售房屋等功能为一体。1972年在工会的支持下，美国最大的合作社住宅CO-OPCity在纽约的布朗克斯建成。1973-1995年通过对国家住宅法案的修改，加拿大联邦政府首次启动了开发住宅合作社的项目。1976年英国的住宅合作社开始接受公共赞助；1992-1995年年加拿大联邦政府推出了对于新的合作社房屋的资助。20世纪90年代由于一些住宅建筑立法的修改和废除，美国开始了大量的合作社房屋建造运动。
目前全世界已有80多个国家，建立了10多万个合作建房组织，其中仅美国就有4.7万个，会员1亿多人，占美国人口的1/3。合作建房在住房市场中的比重，美国是10%，在德国甚至达到了30.9%，1996年瑞典合作住宅占到了住宅总量的40%，西班牙25%的住房都是由遍布全国的1.1万个建房合作社建造的。合作建房已经成为一个重要的房地产建设开发模式。
中国个人合作建房遭遇理论模糊和政策缺席
合作建房在中国遭遇了极大的困难，与对合作建房理论上认识的模糊，以及现行体制、政策的不完善存在着密切的关系。由于我国房地产开发的功能设计和产业体制存在根本痼疾，房地产开发经营逐渐变成了一个损害公众利益的不合理的企业模式。
根据我国的政策，城市住宅建设鼓励由房地产开发企业进行成片开发。随着城市土地的招拍挂制度的推行，以盈利为目标的房地产开发逐步成为我国最主要的住房供应模式。早期的房地产开发业还面临着单位福利分房这样一个强大的竞争对手，其利润水平局限在一定范围，还没有对社会造成多大危害。但从1998年下半年我国取消福利分房，实行住房分配货币化，加之住房消费贷款政策的放宽，房地产开发企业在消除竞争对手、直面庞大的住房需求市场（包括由开发商直接推动的拆迁市场），并且可以自主定价而不受任何约束的条件下，迎来了开发业有史以来的黄金时代。
作为房地产开发业的上游，地方政府实际上承担了一个垄断的土地供应商的角色。为了获得高额、稳定的土地收入，地方政府往往打着“节约集约利用土地”和“统一开发”的幌子，将土地提供给房地产开发商；对于合作住房尽管没有从法律上禁止，但土地竞价政策和数目繁多的税费，实际上将合作建房排除在房地产开发活动之外，使营利性房地产开发成为唯一的模式。
作为房屋建设开发重要支持的金融机构，由于缺乏相应的政策，不能为合作建房提供必需的信贷支持，致使大量的合作开发活动夭折。而金融机构也丧失了对这种符合市场经济规律的经济活动的市场开拓机会。
来自理论界的一些错误观点也误导了政府部门和公众对合作建房的看法。一些所谓的经济学家也提出自主建房、合作建房违背了专业化分工理论，说什么协调、非专业的成本永远高于开发商的成本，自主建房是一种社会浪费等等观点。这种观点的错误在于，合作建房的成本与开发商的成本比较是没有意义的，关键是要用合作建房的成本与开发商提供的价格进行比较。可惜很少有人对于这个道理认真品味，以至以讹传讹、人云亦云。
首先应当确立个人合作建房的法律地位
当前，合作建房方兴未艾，在我国具有巨大的前景，完全有可能成为与房地产开发企业并存的一种开发模式。央视《东方时空》栏目一次网上调查的结果显示，95%的被调查者都赞同合作建房。大多数民众的意愿足以说明一切，对于一个人民的政府来说，还有什么比大多数人民的利益更重要的呢？
那么，应当从哪些方面解决合作建房的政策问题呢？我认为首先应当确立个人合作建房的法律地位。个人合作建房是一种关系直接民生的合作经济，需要强有力的法律保障，让公众本身成为开发商的制衡和竞争对手。尽管1991年、1994年、1998年、2003年国务院关于城市住房制度改革以及房地产健康发展的文件都明确鼓励和支持合作建房，但由于缺乏操作规范，使合作建房处于无法可依的状态。
其次，应当设法给予土地和税收等方面的优惠政策支持。个人合作建房与营利性房地产开发不同的是，它是直接解决居民生活的一种非盈利建设形式，因此，地方政府不能像对房地产开发商一样采取土地拍卖和征收高额税收的做法。可以根据城市规划，在规划居住区划定一定范围土地用作合作建房，政府实行免收土地出让金、免除税收的政策，使符合条件的城市居民可以以很小的代价解决住房问题。
再次，应加强对合作建房的金融支持力度。根据发达国家的经验，金融机构应直接参与并扶植住宅合作社的发展，甚至有必要形成专门的住宅合作金融。我国现有的住房基金或住房储蓄的重点主要面向开发公司建房或个人购房，金融机构把大量资金投向了开发商，开发商则大量投向高档住宅，并坐等土地升值之利，与公众的矛盾日趋尖锐。可以先考虑将公积金作为启动基金，提供个人住房贷款，为合作住宅发展提供资金来源；另一方面，还加紧建立住房储蓄合作银行。
最后，应逐步完善个人合作建房的政府管理机构。可以考虑调整目前的建设管理部门职能，由建设管理部门在核定入社人员资格的基础上，审批住房合作社，并根据合作社的实际住房需求，提供用于合作建房的土地，加强对合作建房的建设管理，确保合作建房的顺利推进。
