浅谈物业管理中的走动式管理
时间：2021-01-12 16:03:05 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
[摘 要]本文介绍了走动式管理的含义和优势，物业管理实践中需要走动式管理，最后探讨了走动式管理在物业管理中的具体应用。
[关键词]物业管理 走动式管理 标准体系
作者简介：张小华(1979-)，女，浙江东方职业技术学院经济管理系 助教 研究方向：物业管理、房地产经济。
一、前言
在物业管理行业不断发展、竞争日益加剧的今天，各企业要想在这个行业中保持一定优势，需要不断调整管理思路、创新组织结构，适应外部环境要求、增强自身竞争水平。而走动式管理作为目前管理实践中的一个创新，在企业日常管理中发挥的作用已逐渐得到重视。
二、走动式管理的含义
美国经济学大师汤姆.彼德斯1983年在《追求卓越》一书中首先提出了“走动管理法” (Management by Wandering Aro und)这个观点，这种管理思想主要体现在“接触”和“关注”两个要点上，具体表现为企业管理者走出办公室，深入第一线，深入现场，与一线员工、顾客保持亲密联系和接触，给予鼓励和关注。
汤姆.彼德斯认为管理效率低下的最大原因是管理者与自己的员工、自己的客户失去了联系。市场竞争越来越激烈，企业管理者需要及时了解企业动态，不应整天呆在办公室等汇报，而是到现场调查研究，与员工进行沟通，及时了解运营现状并解决出现的问题。“走动式管理”是一种加强主管与员工、客户三方沟通的管理体系，其本质是追求一种和谐的沟通氛围。
三、走动式管理的优势
走动式管理是企业管理方法上的创新，能使企业成员间保持有效沟通，消除上下级之间的隔阂，充分发挥员工的创造力和主观能动性，从而提高管理效率、增强企业的竞争力。
走动式管理在很多国外公司中得到应用，比如美国麦克唐纳快餐公司的创始人雷·克罗克大部分时间都用在“走动式管理”上，他经常到下属各公司、各分店走走、看看、听听、问间。麦克唐纳公司曾一度处于亏损状态，克罗克发现其中一个重要原因是公司职能部门的经理们官僚主义严重， 习惯靠在椅子上指手划脚， 把大部分时间浪费在抽烟和聊天上。克罗克决定将所有经理的椅子背都锯掉，开始时很多人骂他是疯子，不久大家悟出了他的用意，纷纷走出办公室、开展走动式管理，公司很快扭亏为盈，进入快速发展阶段。
走动式管理的具体优势有：（一）看得见的管理、现场管理。就是经理、主管能够到达管理现场，与员工见面、交谈，及时了解现场的实际情况，倾听员工的意见。（二）上级动、员工也跟着动。企业中高层管理者开展走动式管理，可带动所有管理人员开展这种实效性管理，提高管理效率。（三）投入小，收益大。走动管理不需要太多的资金和技术投入，就可以提高企业的效益。
四、物业管理中可引入走动式管理
由于物业管理中的很多日常管理工作属于现场管理，因此走动式管理非常适合解决物业管理中普遍存在的服务不及时、服务质量不高等问题。
（一）物业管理工程服务需要走动式管理
物业管理工程服务就是物业公司工程人员为业主提供维修服务及对设备设施进行维护保养服务。作为工程部主管，应当定期实行走动式管理，走出办公室，定期走访员工，与员工沟通，及时倾听员工意见；还要定期回访业主，和业主沟通，听取业主的意见和建议；作为工程部员工，也要及时和业主沟通，主动为业主排忧解难，提高服务质量。
（二）物业管理保洁服务与绿化服务需要走动式管理
物业管理保洁服务和绿化服务就是为业主提供一个环境优美而且整洁的居住和办公环境。物业保洁主管和绿化主管可以每天进行现场管理，随时检查卫生及绿化现状，了解业主的满意度，并与员工沟通。
（三）物业管理公共秩序维护服务需要走动式管理
物业管理公共秩序维护服务就是维护公共秩序，进行车辆管理及处理各类应急事务。作为物业主管，应该及时进行现场管理，做到及时与下属员工及业主进行沟通，紧急情况下还可以协调各方面人际关系、调动相关资源、提高员工士气、解决棘手问题。
五、走动式管理在物业管理中的具体应用
根据物业管理行业的特点，结合走动式管理的优势，可以建立较完善的管理体系。
（一）建立《建立物业管理走动式管理的标准体系》
1．时段和时间跨度。物业管理的不同阶段有不同的要求， 走动式管理必须根据物业项目的早期介入、前期管理、日常管理等阶段的需要定义详细管理标准。2．对走动式管理人员的要求。即哪些人员进行走动，一般来说，应包括公司高层管理人员、各职能部门管理人员、项目经理部各级管理人员，直至领班，既包括管理人员又包括技术人员。3．具体管理岗位。依据管理人员岗位不同，其相应走访内容也有区别。但应覆盖物业管理的各方面。比如，物业保洁主管要走访本项目内的各保洁区域、各保洁员工。4．管理项目的类型。可以根据不同的物业类型的项目进行划分。作为高层管理人员，重点走访那些管理难度大、占地面积大的项目，在这些项目上可以多花费一些时间，进行针对性管理。5．是发现问题和解决问题的定量指标。由公司管理部门会同项目经理部共同制定、修改、补充和完善。6．制定奖罚标准。根据员工手册，可以单独制定或者结合公司的规章制度制定奖罚标准。
（二）设置图表管理系统。物业管理各个部门可以制定图表管理系统，结合ISO9000系列标准，制作图表完整，流程完善
1．岗位责任图。让员工明晰自己的职责和权利范围。2．流程图。即体现管理结构及处理程序。3．走动式管理卡。即每次走动式管理的效果和总体评价表，走动式管理与现场管理工作，要实现双向监督、互动互签、相互制约。4．登记表。即走动式管理的详情登记表，具体掌握各级管理者每次所到的时间、地点、所查问题及隐患、分析过程、处理结果等。5．是网络图。即实现管理层次的清晰化、公开化。明确定义各级管理者的管理范围及应到达的巡查地点、岗位。
（三）考核评价体系。可根据公司具体管理情况，建立灵活、适用的考核评价指标体系
（四）实施走动式管理的几个注意事项
1．现场解决问题：要求物业管理者现场能及时解决的问题，现场解决；不能解决的，要及时反馈，并通过碰头会、分析会及时找出原因、分清责任。2．创造倾听环境：走动式管理的核心是倾听别人的意见，也就是管理者听取基层员工的意见。为此要提供合适的环境，让员工有倾诉的欲望，这就要求物业管理者态度要亲和，不能总是指挥命令。3．确保信息顺畅：实行走动式管理，要保持垂直信息沟通顺畅，即在设计组织结构图的时候，层级不能过多。组织中水平方向的沟通也要及时，可以通过主管会议进行沟通。
参考文献
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