打击欺骗行为建设诚信房地产交易市场
时间：2021-01-12 08:02:18 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要：欺诈是行为人故意制造假相、隐瞒事实真相并可能使他人误解上当的行为。应遏制房地产交易过程中的欺诈行为，以促进房地产业的健康协调发展。
关键词：房地产交易；欺骗
1 房地产交易过程中的欺诈行为
1.1 开发商欺诈行为
房屋建设唯利是图，违反规划，质量低下。由于利益驱动，各地区城市建设整体规划均遭到不同程度破坏，只要关系处理到位，利益打点到位，既定的规划可以随意变更，经过科学论证的城市建设方案沦为废纸。更有甚者，建设项目内的小规划亦服从利益需要，规划的绿地可以占用，规划的公共设施可以不建或建成后改作其他用途。房屋建设违反建筑基本规范，偷工减料、建设不合环保和消防要求、水电配套故障不断、房屋未交付就出现裂缝等建筑质量问题日益突出。
房屋销售陷阱重重，广告虚假，合同欺诈。由于信息严重不对称，消费者欠缺房地产专业知识。购房法律服务供应不足，造成许多开发商惯常采取不正当的营销方法，表现为不具备售房条件者违规售房，造成业主付款后不能入住，或入住后不能取得房屋产权;夸大房屋及其配套功能。虚构房屋附加值，使用极富煽情性的广告用语，引诱消费者购买;设置合同陷阱，使购房人即便在发现上当受骗后无法获得利益救济。
房屋面积严重缩水，法无定法，损害业主。对一般的购房者而言，房屋建筑面积、使用面积、套内面积、套内建筑面积、公摊面积等关于房屋面积的专业术语，似乎是无法理清的一团乱麻，如何在房屋面积上采取自我保护的对策，既没有法律规范可依，也没有便捷的救济途径，这无疑就给不法开发商在面积上大做手脚提供了客观便利。
在司法实践中，开发商订立商品房买卖合同时，往往故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋己经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋己经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
1.2 房地产中介组织欺诈行为
房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了:房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动；房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动房地产中介市场存在的具体欺诈行为有：
以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬；从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动；无照经营、超越经营范围和非法异地经营；房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书；滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定；房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续；各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告。
2 房地产交易欺诈行为的遏制方法
2.1 重建我国房地产行业的诚信
诚信是保证企业利益与消费者利益之间共生、共赢所不可缺失的要素，更是房地产企业良陛发展的重要基础和有力保障。对此可以从以下几个方面来构建:
建立健全并大力施行行业诚信自律法律规范。由于社会生活的深刻巨变，诚信传统美德被赋予日益丰富的时代内容，由于政府和民间的联袂推动，社会对诚信的理解从伦理道德的范畴已经提升到法律制度建设的高度。遵照党中央的宏观战略要求，在现有法律法规、政府规章的基础上，制定相对集中统一的法律规范，一体化调整诚信行业行为，是最基本和关键的措施。其中应当充分注意的是，提高立法规格，确立刚性规范，突出防范重点，明确法律责任，细化处理程序，使之具有针对性、实效性、惩戒性、可行性和操作性。
发挥政府和行业协会的组织功能。在房地产行业切实开展诚信文化自新和道德反思，通过系统化的理论和实践学习，逐步使房地产行业认识到: 诚信不仅是一种品行，更是一种责任，不仅是一种道义，更是一种准则，不仅是一种荣誉，更是一种资源；行业的整体诚信需要个体的实践来实现；要正确认识和处理诚信与经济效益、诚信与利益最大化的关系。
建立新闻舆论和社会公众相结合的监督机制。充分保障监督者发表意见的权利，大力表彰诚信建设优秀典范。发挥各级新闻单位的参与和大力支持，采取多种形式，做好新闻报道。积极宣传报道诚信建设先进典型和好的经验做法，公开曝光各种损害消费者权益的违法行为，充分发挥舆论监督与公众监督的重要作用。
建立科学、权威的房地产诚信公示体系
2.2建立惩罚性赔偿制度
惩罚性赔偿是指民事主体违反民事法律规定，通过法院判处的由侵害人支付超过实际损失的金额的一种损害赔偿。惩罚性赔偿至少应包括如下几层含义:其一，它是民事主体在承担补偿性赔偿的前提下承担的责任;其二，它是由法院判处，也就是某个具体案件是否适用惩罚性赔偿必由人民法院以判决的形式作出，当事人不能预先约定;其三，判处的惩罚性赔偿金是由民事主体向另一平等民事主体支付，而非交给国家;其四，依民事特别法的规定。
2.3完善我国不动产登记公证前置制度
物权立法引入公证制度，是多数大陆法系国家的普遍做法，也为其他一些国家与地区认同和接受，这与公证的本质属性相契合，充分体现了保障不动产物权变动安全的内在需求，应成为我国物权立法价值取向的一个重要选择，对于物权公示具有重要的意义。
不动产物权变动登记的模式设计，应将公证作为选择性的实质性审查前置，以降低政府责任风险和社会司法成本。公证特有的证明程序，能够为不动产物权变动发挥"安全阀"的重要作用。实践证明，公证已成为避免不动产物权交易风险的一道"防火墙"。国家部委的相关政策规定了不动产物权变动公证事项。大量地方性立法也已规定不动产物权变动公证事项。
2.4规范房地产中介组织
完善相关的法律法规和监管制度。政府有关管理部门应加强房地产中介市场的制度建设，完善规章制度，打破地区和中介行业内部的垄断，通过经济和法律的手段对不正当竞争采取积极有效的措施加以制止，这样才能为房地产中介服务创造良好的发展环境。同时要严格奖惩制度，强化激励机制。
严格房地产中介业的市场准入。房地产中介服务业的混乱、缺乏诚信和不规范经营的现象已经成为阻止其进一步发展的巨大障碍，许多的消费者不选择中介，不是因为不需要，而是因为不信任，这也使得房产中介行业的发展面临严重的信任危机。规范经营是我国的房地产中介行业一个长期要面临的问题，这就要求我们设立严格的房产中介市场准入制度。
2.5健全产权保险制度
产权保险是保险人在对拟投保的产权进行调查，确认产权真实状况的基础上，向受益人提供的产权风险保障服务。
建立实质性的产权审查机制，确认产权风险。要保证产权登记的内容与实际的权利相一致，就应当对产权登记的内容进行实质审查在我国目前有必要对产权进行实质性审查。产权保险通过商业化的运作机制对产权的内涵和其产权负担进行专业化的实质性审查，就可能极大地减少交易当事人的损害，保护交易当事人的合法权益。
建立商业化的产权信息披露制度，明晰产权风险。房地产产权登记档案信息公开是市场流通和保障交易安全的需要，同时也是监督、促进政府管理的一种有效、根本的手段，因此，产权保险机构可以通过与房地产管理部门协商，获得登记信息，通过专业化的管理手段，将房地产产权信息全面、准确地浓缩，可以在不公开原始登记资料的基础上，将登记结果以及有关房屋信息有偿公开，在登记费用大幅度下降的情况下，实行房地产产权信息公开查询。
提供专业化的赔偿服务，补偿产权风险损失。现金赔付只是产权保险赔偿处理的方法之一，在实际业务的操作中，保险人很可能直接提起诉讼、仲裁，也可能为被保险人提供辩护，或者与他人协商，以确立产权或抵押权。在出现产权风险并引起诉讼纠纷的情况下，产权保险可以通过专业化的服务来介入诉讼纠纷，降低诉讼纠纷的成本，最大限度地保障交易双方特别是消费者的权益。
参考文献
[1]梁慧性星著:《中国物权法研究》，法律出版社1996年版。
[2]戚天常著:《消费者权益保护法教程》，中国政法大学出版社1994年版。
