４０万抄底美国楼市？
时间：2021-01-12 08:02:00 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
“如果对美国的认识还停留在电影、电视剧的水准，觉得那儿什么都好，你就等于给美国送钱去了。”
2008年11月初，记者曾参加一个地产界聚会，焦点网总编邹良东兴冲冲地邀我同往“北京秋季房展会”：走，看海外楼盘去！与往年本地项目唱主角不同，这个展会吸引了美国、澳大利亚、新加坡等国楼盘前来“安营扎寨”。
来而不往非礼也。仅仅过了一个月，国内著名的地产门户网站搜房网就顺势推出了“中国赴美购房团”，号称“中国楼市资本输出时代悄然到来”，要在全球危机中折现中国实力。
淘金“法拍屋”
按照搜房网的安排，20人的“抄底购房团”原定下月中旬从北京出发，先后赴美国加州华人比例较高的两大城市旧金山、洛杉矶以及拉斯维加斯，重点考察价格约4万-10万美元的“法拍屋”（foreclosed homes）。消息传开后，3天内报名人数就超过300人，摩拳擦掌好不热闹，主办单位不得不调整出发时间和行程。
“我现在不太确定这个购房团说的‘法拍屋’指的是公开拍卖屋（public auction），还是被银行没收后再上市的REO（bank owned），但我认为应该是后者。”洛杉矶房地产经纪范晓天告诉记者。“在次贷危机中，很多贷款买房者缴不出房贷只能断供。当这套房屋尚在屋主名下、被银行收回去之前，首先会被公开拍卖，来美国短期考察的购房团很难参与。但这种被公开拍卖的房屋必须现金交易，而在美国用现金买房的是傻瓜（不能用来抵税），那些房子百分之八九十都卖不出去，银行只能收回去再上市，我估计中国人来看的应该是这类房子。”
据范晓天介绍，全美断供房上市的数量还在不断攀升。目前加州市场上的房源几乎有60%-80%都是断供房。在有的区域，随便沿着某条街道走下去，都可以看到很多挂牌出售的REO，可谓触目惊心。“有些REO刚上市的时候还是市场价，一个星期还卖不掉，银行又急于出手，会一下子降很多。现在我们这边的买家也是把这种房子作为主要目标。很多有渠道的投资人低价吃进，让工人简单地维修一下，就放到市场上去卖。”
关于REO，有些传言听起来比加利福尼亚发现金矿还刺激：比如底特律有栋欠费抵押贷款的房屋，所属银行苦于无人问津，最终决定以1美元的“跳楼价”挥泪大甩卖，而各项交易费用都不止1万美元，被称为最贵的“垃圾”以及最昂贵的“垃圾处理费”。
Lucy是温州人，2001年投身房地产行业，目前已成为Austin市Horizon公司的金牌房地产经纪。早在2008年初，她在加拿大的温州朋友们就敏锐地嗅到美国REO的投资风向。
“去年7月，我帮他们在Austin买到了这种房子：100多平方米的公寓房（con－do），有大片的草坪、游泳池、健身房，学区有全美最好的高中，只花了6万美元。这种房子2006年最火的时候曾卖到17.5万，正常估价也应该在12万-13万。我自己买了一套，方便我女儿将来上高中，还给我妈买了一套。”
简单计算一下，该公寓的租金收入为每月760美元，扣除各项管理费用，净收入超过3000元人民币。与此同时，尽管我国楼市已开始入冬，6万美元在北京也只能买一套30平方米的公寓房，月租只有1000元人民币。
爱动摩杰（北京）科技有限公司的CEO陈亮，与搜房网总裁莫天全同为清华校友，同样有留美归国创业背景。他坦率地告诉记者：“REO，我也想买。”
去年12月，陈亮回了趟美国，得知一位朋友刚刚成为幸运儿。“这位朋友也是中国人，1997年赴美，工作需要飞来飞去，一直没有定下来，等到想买房子的时候又买不起了，只能耗着。最近她老公在华盛顿南郊的弗吉尼亚州找到了一个政府部门的工作，正巧碰到这么一栋独立别墅，原价65万美元，银行说一周时间出45万，房子就是你们的，夫妻俩欢天喜地捡了一个大便宜。”
不过陈亮提醒道，REO陷阱重重，不了解情况的买家需要非常慎重。
“在美国，信用差的人买不了好房子。根据以往的经验，断供房一般都很烂，周边也不会有什么好学校，如果是自住我们绝对不会考虑。只有在最近，因为次贷危机影响太厉害，REO才出现在好区内有好房的情况。我朋友也是雇了当地的房地产经纪人留心了很久，才发现只有这么一栋，相对干净，没有遭到太大破坏，周边学校也还比较好。他们的幸运绝对是‘非典型’。”
范晓天有几次带客户去看房，一进去就出来了：“被银行收了房子的屋主为了泄愤，经常把房子弄得乱七八糟，稍微值钱一点的东西全部搬走。有些情况简直是不能忍受的，门也没有，玻璃和浴缸都被打破，连墙都砸烂的也有。”
在美国买房手续繁琐，密密麻麻的文件至少有一寸厚，连土生土长的美国人都会发憷，更不要说英文不甚灵光的中国购房者。如果买的是划算的REO，签署的文件会更复杂，卖方的条款也会更苛刻。
“买一栋房子的手续，仅仅报价这个环节就要签十几页的文件。如果是银行收回去的房子，银行还要回给你一份报价，又是十几页纸。而且这些文件不是一次就能签完，而是会在一个月之内不断给你签字。所有的款项支付需要在30天内完成，如果完不成每天罚款几百美元。在请专家检查房子后，本来的质量问题可以要求屋主维修。而REO银行就不管了，所有的维修费用完全由买家自己承担。”
据记者了解，一有银行上市的好房子，多的时候甚至会有10到20个经纪人报价拼抢，有些经纪人自己就会先买好几栋。用范晓天的话说，谁都想在低谷赚点钱。
“好房子不会在市场上等待很久，需要本地经纪人帮你去淘、去争取。即使是美国本地的购房者，观望期长的时候甚至会达一两年之久。我跟搜房网联系过，得知他们准备过完春节出发，用15天时间考察旧金山、洛杉矶、拉斯维加斯、纽约、佛罗里达5个城市。几十人的团体，在短短几天内所能看到的房子数量本来就很有限，这样没有个人针对性地走马观花一起看房，不会有太大的效果。何况对大多数来美投资的中国人而言，这些城市都还是陌生的地方。”
“Location，location and location”（地段）
资料显示，全美20个都市圈的综合房价在2006年7月达到顶峰，其后13个月中，——直以不超过0.4%的幅度逐月下滑。到2007年秋季，房价开始加速下跌。根据美国商务部经济分析局日前公布的数据，美国2008年的房产价格比2007年下跌了23.63%，回归到2004年时的水平。而一些热门的城市，房地产价格更是下降了30%以上。
赴美抄底是否恰逢其时？
Lucy觉得美国的房价还没有到底。“加州的人均收入并不高，但房价比正常价格高了70%到80%，我认为至少要跌掉一半才合理。我所在的Austin TX区并没有很严重的房地产泡沫，房价也就只跌了6%。有些在美国做了很多年生意的房地产经纪人，目前自己都没有勇气去投资，在这个市场抄底应该是没有太多的把握。”
范晓天认为：“这个底谁都不知道。你要让我说现在就是底了，我也不敢负这个责任。我自己估计，房价继续下跌或者企稳的可能性都有，但是马上回升的可能性比较小，至少需要两三年的时间。”
在美国买房，那句话人人耳熟能详：“Location，location and location”。（第一是地段，第二是地段，第三还是地段）范晓天表示：就拿洛杉矶县来说，大约有８８个城市连成一片，没有在此居住和生活过的人很难了解各个城市区域的好坏。就是在同一个城市内也有好区和不好区之分，有的甚至相隔几条街，房价之差就高达十几万或更多。目前１０万美元以下的独立房子的确有不少，但是要么所处的位置不尽如人意，要么房子本身老朽破旧不堪。它们主要集中在这几个城市：Lancaster，Palmdale，Compton和Los Angeles City。前两个是沙漠城市，不愁没有空地建房，短期内增值的可能性很小，再说生活环境欠佳。虽然降价特别厉害，房子还是卖不出去。后两个城市是在洛杉矶市中心的东南部治安不佳的区域，不建议在那儿买房。而从加州房价的中间价位来看，像距离洛杉矶不远的海滨城市Santa Barbara这样的城市，房价维持在120万美元，降得并不多，也很难看到银行收回去的断供房。”
