2011楼市：“政治正确”高于市场规律
时间：2021-01-11 00:04:22 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
2011年岁末，即便是对调控“政治正确性”十分敏感的中央政府的官员们，也多少承认，“限购”是中国行政官僚体系的一次“伟大发明与创造”。这项“发明”与“创造”已然当仁不让成为2011年中国楼市的主角。
2011年的伟大发明
2011年的中国楼市，遭受政策调控史无前例的重创，全国性布局的一线房企硬扛许久后，终在11月份出现合约销售额集体跳水的现象。传统开发商满怀着愤懑和苍凉，向其他行业转移已经成为无法回避的一个话题。一些省市也被迫调整政策方向，对房地产采取去“支柱化”，去“土地财政”。中国实体经济空心化趋势，在2011年暂时得到遏制。
伸出强悍之手、导演这一幕的是住房和城乡建设部（下称住建部）。北京西城区的三里河，一座建于60年代的苏式青砖建筑，有着那个时代标志“中国特色”的“大屋顶”，这里便是住建部的所在。
在相当长的时间里，这里本不是中国住房决策的权力中心所在。在2006年之前，历次房地产调控都是由人民银行、银监会等金融部门提议，其核心动因为担心房地产行业在金融领域累积的风险。但是，当发轫于“稳定房价”的房地产宏观调控渐趋异化为一项“政治行动”之时，这里已经成为这场行动的指挥所在。
然而，直到2011年11月，中国楼市才开始真正的“降价”。此时，限购政策若年终退出，房价将报复性上涨。于是，这一次，无论是中国一线的地产商还是仅有若干项目的小型开发商，都看不到楼市调控尺度松动的“期望”。
恐怕没有任何一个世界其他国家的“先进经验”可供中国借鉴，在“中国特色”的市场经济制度之下，中国政府恐怕仍是中国楼市未来最大的变量——奢望行政性手段的全面退出并不现实。
受尽“限购”折磨的中国内地地产商，在急于卖房回款之余，最为“好奇”的便是“限购”这一调控手段是如何被设计出来的。
住建部相关人士向本刊透露了始末：2010年，国务院下发了10号文件，要求坚决遏止部分城市房价过快上涨。但至2010年年底之时，10%的上涨幅度已经成为“普遍现象”，部分二线城市的房价上涨的幅度已经超过15%。国务院主管领导就提出了一个要求，就是短期之内，一定要遏制住房价上涨的速度，要求住建部去研究政策。
住建部“领命”之后，对局势进行了普遍性分析与预测，结论是短期内达到控制房价上涨目标，唯一的手段就只能是严厉限购。随后，房地产监管司就按照这一—思路设定了限购政策。
2011年1月27日，国务院办公厅下发的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（下称“新国八条”），令“限购令”一跃成为中国楼市的“主角”。限购成为所有“副省级以上”城市的必修课。
开发商在凄苦中分化
“我想对房地产商说句话，你们的身上也应该流着道德的血液！”2011年2月，温家宝在全国“两会”前如是告诫。对房产商的一年压制，由此埋下了伏笔。
但历史经验支撑下，几乎没有开发商把“新国八条”和温家宝的话当回事。态度只有随着时间而严肃。在“限购”这一行政性调控手段实施一年之后，即便是以现金流周转健康而著称的万科，其11月全月的销售额业已环比下滑27%，完成全年销售任务的比例，也仅为87%。
中原地产发布报告称，包括万科、富力、恒大在内的15家标杆房地产开发企业将难以完成销售任务。即便在此之前最近的一轮危机一一2008年，房地产开发企业的业绩也不会如此惨淡。
在楼市严寒的背景下，大部分开发商为了提高销售回收资金已经不再硬扛，楼盘项目纷纷喊降。
但事情远不是那么容易。2011年开始，绿城的销售就—直不振，资金链长期处于紧绷状态，这也让绿城不断地被卷入各种“破产”传言中。心烦不已的绿城董事长宋卫平直言，“首先就是努力做销售，把房子卖出去；如果这个不够有效，第二就是看看能不能腾挪掉几个项目；最后一个阶段，如果前面的手段都不奏效，就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了。”
作为广州地产五虎之一的恒大集团，年末被“裁员”消息困扰。根据一份“内部文件”，恒大地产2012年将会大幅度裁员——预计将裁减30%员工，初期先裁10%。
重庆龙湖地产发展有限公司因2011年销售目标落空而紧急召开电话会议商讨对策，其企业2012年负债率上限，不得不由2011年的65%调升至750%。
业绩起伏、高管离职已经成为2011年S0H0中国的梦魇。和一般房企面临的市场压力不同，S0H0中国面临的转型之痛来自企业管理的剧变。
2011年，万达原计划在全国新增20个万达广场，跃进式的扩张，导致万达2011年多个项目出现硬伤，让万达遭遇成立来的最大挑战。
在房产大佬降价、自救同时，维权、“房闹”之势也在扩大。对一些降价项目进行统计发现，有20%的项目因降价遭到老业主维权，分别是上海中海御景熙岸、杭州世茂西西湖、南京武夷绿洲、上海香溢花城、上海绿地新里米兰公寓和上海万科尚源。
随着对房市信心的流失，2011年以来，浙江广厦、滨江集团、莱茵置业、新湖中宝等多家传统房地产企业正在寻找“第二职业”，这“第二职业”多集中在矿产、金融、医药领域。
而宏达股份、恒顺醋业、金发科技、西部矿业、水井坊等16家主业非地产的“涉房”上市公司，索性选择撤离楼市。
民退则国进。近期，包括保利、招商、融创等数家国企纷纷斥巨资在各地竞得土地。12月里，逾200亿元的资金砸向土地市场。其中，仅在北京12月成交的9宗土地中，就有8宗地块被国有企业单独或参股斩获，其中还包括葛洲坝这样的央企。
房产调控成败在2012
2011年12月14日，笃信市场规律是市场长期稳定发展唯一保证的知名地产商任志强炮轰住建部，称干脆灭了房地产业，重回福利分房算了。
虽然房企怨愤，住建部依旧知会地方政府，对于“限购令”即将到期的城市，如果没有极其特殊的情况，须出台政策对限购令的有效期进行延续。
在替代性政策产生之前，限购难以退出一一这又是一次政治正确性的原则。住建部政策研究中心主任秦虹表示，在限购不取消或者放松的情况下’全国楼市房地产市场全面遇冷的局面已经成为定局。
北京中原地产市场研究总监张大伟预计，京沪在6-12个月内房价还有可能有10%-20%的下调，而一线城市对全国的示范作用非常大，不仅在政策执行力度上，在房价下调过程中也会明显影响全国。
随着房价继续下调，政府与公众的分歧将再次显豁出来。
“现在的问题在于，对于房地产宏观调控的目标认知，普通公众和政府之间存在着一定的代沟。绝大部分对高房价怨声载道的公众认为，房地产调控的目标是使房价下跌，然后使自己买得起房子；但实际上，政府调控的目标在于，通过对房地产市场的宏观调控，促进房价向合理程度回归，确保房地产行业的稳定增长，至于中低收入者的住房问题，通过加大保障性住房建设和供应在解决。”北京四方联达房地产经纪机构总经理杨少锋告诉记者。
公众对房价的下调没有底线，但政府却有容忍度。如果未来GDP增速有跌破8%这条红线的可能，那么开闸货币，投资房地产的冲动依旧会卷土重来。
为弥合双方的情感差距，各自解套，2012年，政府将希望投注于房产税试点和保障房建设的扩大。
