浅析公允价值在投资性房地产中的应用
时间：2021-01-10 16:03:47 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
【摘要】《企业会计准则第3号——投资性房地产》中引入了公允价值计量模式，公允价值能够更全面地反映市场价值，更好地与资产负债表相吻合，更具有财务相关性。但新准则实施几年来，采用公允价值计量投资性房地产的企业并不多。本文将重点分析公允价值计量在投资性房地产应用较少的原因，并基于此提出完善公允价值计量投资性房地产的四点建议。
【关键词】公允价值，投资性房地产
2006 年财政部制定的《企业会计准则第3号——投资性房地产》中规定，企业有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。这一新兴的面向未来交易事项的会计计量方式理应受到企业的追捧，然而2011年，全国905 家拥有投资性房地产的上市公司运用公允价值模式计量的仅有62家，数量微乎其微，上市公司况且如此，非上市公司运用公允价值模式计量的比例可想而知。那么，究竟是什么原因导致公允价值这一的计量属性在投资性房地产的应用中遇到困境呢？
一、公允价值计量在投资性房地产中应用较少的原因
（一）我国市场条件有限，投资性房地产的公允价值难以取得。
从公允价值产生的客观环境看，中国的交易市场特别是产权交易市场还不太规范。而公允价值的公允要求存在一个活跃、流动、健全的市场提供公平交易，如果缺乏这样一个市场，就需要通过评估或判断未来现金流量的折现值等方式来获取公允价值。目前，以公允价值计量投资性房地产的上市公司有两种主要途径来确定其公允价值，一是专业房地产评估机构出具的评估价格，二是相关的房地产经纪公司撰写的市场调查报告。这两种间接地取得公允价值的方式由于统计口径不固定、统计标准不一致，均存在可靠性与权威性方面的争议。因此，投资性房地产公允价值的取得难度大是各类公司避免采用公允价值计量的首要原因。
（二）与成本计量模式相比，投资性房地产采用公允价值计量成本较高。
首先，取得投资性房地产公允价值的成本较高。如前所述，为了持续地取得公允价值，无论是采用评估机构出具的评估数据还是采用经纪公司的市场调查数据都需耗费公司大量的人力与资金，增加了公司的会计成本。
其次，采用公允价值计量模式可能导致企业当前所得税费用的增加。在计算企业的递延所得税时，投资性房地产的账面价值为初始成本加上公允价值变动，而投资性房地产的计税基础为初始成本减去折旧摊销。因此，在投资性房地产持有期间公允价值发生变动的期末，就要对账面价值与计税基础之间的差距进行纳税调整，形成递延所得税。如果形成的是递延所得税负债，就会增加企业当前的所得税费用，给企业的正常运营带来压力。
最后，采用公允价值计量模式将会增加企业的现金流出。企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，表面上增加了企业的账面利润，有些学者形象地称之为“白条利润”，殊不知企业需要按照账面利润预交所得税，投资者也会根据账面利润要求企业适当地调高股利分配。并且，公允价值计量模式不能计提折旧摊销，企业也就失去了折旧抵税的收益，这些情况都将影响企业的生命线——现金流，采用公允价值计量模式的成本被再一次提高了。
（三）投资性房地产已采用公允价值模式计量的不得从公允价值模式转为成本模式。
企业持有投资性房地产的目的多样，有的为了增值，有的为了出租，如果只采用一种计量方式一概而论，则无法恰当地体现相关性与可比性，企业便在选择计量模式的初期就面临了犹豫与困惑。加之我国房地产泡沫的日益膨胀，政府虽然采取了征收房产税与限购令的方式打压房价的迅猛上涨，然而近日北京仍然出现了抢房恐慌，各地区12月份的房屋均价较11月份上涨了1至3成。因此，投资性房地产采用公允价值模式风险很高，大部分企业为了稳健起见不得不选择可靠性较高的成本模式，也避免受到不得从公允价值模式转回的限制。
二、完善公允价值计量投资性房地产的建议
（一）完善企业会计准则
现行的企业会计准则只是对投资性房地产采用公允价值计量模式的市场条件进行了规定，过于空泛，没有详细阐述如何取得公允价值，更没有给出一个统一的公允价值计量标准。这就导致了无论是上市公司还是非上市公司不知所从。企业会计准则需要明确地规定取得公允价值的方式、合格的公允价值的标准以及要求上市公司对取得公允价值的过程与具体数值进行披露。只有完善公允价值披露的准则规定，才能从制度上保证投资者了解企业真实的财务状况与经营成果，保护广大的投资者的利益。
（二）改善公允价值的市场条件
要想打造一个公允、活跃、健全的市场环境，离不开相应的经济法律制度的制定与实施，完善市场经济制度。对于已经存在活跃的房地产交易市场，应由国家监督部门明确其中真实符合公允价值的范围与程度，建立行业统一的可以直接使用的公允价值信息平台；对于不存在活跃的交易市场的地区，一方面可以借鉴公允价值信息平台的数据，另一方面可以组成研究小组，加大对公允价值估值技术的研究力量，深入探索与挖掘公允价值的可靠信息。
（三）允许企业根据实际情况选择不同的计量方式
根据企业持有投资性房地产目的的不同，应当选择合适的计量方式以达到收益最大化的初衷。比如企业持有的目的仅仅是为了出租收取租金，那么采用公允价值计量则没有实际的意义，相反采用成本模式更能实现减轻会计工作量、降低企业成本的目的。又如持有目的为增值的投资性房地产，采用公允价值进行后续计量能够及时了解资产的变化，更有助于企业对于其市场价值的掌控。
（四）制定针对公允价值计量的税收补偿政策
采用公允价值计量模式会导致所得税费用增加、企业现金流减少等问题，倘若税收部门能够出台相关政策给予解决方案或者税收优惠政策，将在一定程度上弥补企业的应用公允价值计量模式的损失，提高企业的积极性。税收政策是企业选择计量模式的指挥棒之一，合理有效的税收政策不仅有利于当前企业的经济效益，更有利于我国企业会计发挥公允价值计量属性的优越性，逐步与国际接轨的长远发展。
参考文献：
[1]中华人民共和国财政部.企业会计准则（2006）【M】.经济科学出版社，2006.
[2]吴君民 张艾雯. 公允价值在投资性房地产中的应用研究【J】.会计之友，2012.
