浅析建设单位造价管理及成本控制
时间：2020-12-22 20:06:37 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
建设项目造价管理涉及项目建设周期内的各个环节，包括项目建议书的编制与审批、可行性研究报告的编制与审批、设计概算编制与审查、施工图预算编制与审查，工程量清单、招标控制价及招标文件的编制，工程结算、索赔及变更的处理、工程决算、项目后评价和财务监督等诸多环节，造价管理内容复杂，管理要求严格。
房地产项目开发分定义和决策阶段，方案设计阶段、施工图设计和施工阶段、工程竣工决算阶段等，房地产造价控制也从编制项目建议书开始，下面从以上几个方面说说个人对房地产造价管理的一点理解。
一、项目立项决策阶段
国家土地使用权实行拍卖制，在土地拍卖时已经规定土地的用途、地上容积率、建造高度等限制性条款，应该说在取得土地使用权时，本项目的基本功能及定位已经确定。此时，项目虽然只有一个概念，但作为投资者此时实际对投入和产出有个大概预期。而这个预期是以房地产造价人员提供经验投入为基础，以市场人员对未来几年整个市场的销售和经营预测为基础。
土地使用许可证拿到以后，接下来就是将概念进行落实，具体表现为进行项目定位、规划设计方案征集、投资估算编制及项目可行性研究等工作。这其中项目定位是龙头，决定建设方案的选择、工程的投入等。项目建成后针对的客户群、拟经营内容等决定项目建设成本。如拟打造区域中心或标志性工程，则建设方案上会追求造型独特、立面新颖的设计，对工程造价的关注相对会少。物业建成后是自行持有还是出售，在工程设计和可行性研究投资回收期等方面都有很大的影响，自行持有，投资回收期长，贷款利息及运营费用增加，投资风险大，而出售资金回收快，投资风险小等。
根据选定的方案设计图，进行项目可行性报告的编制，通过可行性报告，将项目投资内外环境，市场前境、项目经济效益和社会效益、项目总投资估算和资金来源落实情况、项目建设周期及进度安排等进行了全盘的考虑，系统的分析和论证，对项目可能存在的风险事前进行合理化解和规避。
二、设计阶段工程造价管理
工程规划设计方案确定后，就进行方案深化阶段，设计工作目前我国分两个阶段，方案设计和施工图设计两个阶段，据统计初步设计阶段，影响工程造价的可能性为75%-95%，施工图设计阶段，影响工程造价的可能性为40%-75%，从以上数据可见设计工作对工程造价的影响；设计阶段工程造价管理主要有：
1、推行限额设计和带方案招标
工程设计应严格按照已批准的可行性研究报告或项目实施方案所确定的建设规模、建设内容和投资总额组织进行设计，为实现造价控制目标，应要求设计单位在设计过程中始终推行限额设计。限额设计实际要解决的就是技术与经济的关系，所以建设单位造价人员根据项目定位对项目投资目标进行合理分配，制定各分项各理的造价限额额度，在初步设计阶段，复核及调整初步设计概算不大于投资额；技术设计完成时，控制其修正概算不超过初步设计概算；施工图设计完成时，控制其施工图预算不超过其修正概算，使限额设计贯穿于设计的各个阶段。
目前建设单位都比较注重工程设计，也想了很多办法以提高设计质量，如有些建设单位聘请一家设计院对原设计单位的设计进行复核和优化核算，这种方法对提高设计质量和降低造价有一定的帮助。但要把好设计关，最好建设单位在工程设计方面有较精通的人员，在满足建筑功能的基础上，对设计人员采用一定的经济责任和激励措施，充分调动设计人员积极性和创造性，使其设计出技术先进、造价经济合理的方案。
工程带方案招标也是目前市场上常用的控制造价降低成本的方式，对专业性强，可压缩空间较大的项目，可采用带方案招标：如：围护支撑体系，幕墙、弱电智能化等，大大有利于建设单位节省投入。
2、设计方案的比选与优化
造价人员介入工程设计，从节约成本，降低造价的角度配合设计人员进行设计方案优化和比选，如：X工程桩基及地基加固工程施工，主体塔楼部份与裙楼底板落差1.8米，塔楼基坑底采用高压旋喷加固，对1.8米落差的处理，设计单位最初设计在落差部位打高压旋喷桩进和加固，造价人员根据多年施工经验，建议采用45度放坡并喷浆加固，或砌砖挡土墙加固，经与设计沟通，最终设计采用45度放坡喷浆加固方式，大大降低工程造价。装修上用低价的替代品达到同样效果的案例也举不胜举，目前建筑设计上很多采用真石漆代替石材，外观效果同石材相仿，但同石材相比，造价大大降低了。可见设计过程中不同设计方案对工程造价的影响巨大。
3、设计概算编制
设计概算金额包括建设项目从立项到竣工验收等的预计全部建设造价，设计概算是确定和控制建设项目全部投资的文件，是编制固定资产投资计划、实行建设项目投资包干、签订承发包合同的依据，是签订贷款合同、项目实施全过程造价控制管理以及考核项目经济合理性的依据。作为建设投资的控制性文件，设计概算与设计紧密相联，是设计合同的重要组成部份。
设计概算编制依据主要有：批准的可行性研究报告；设计工程量；项目涉及的概算指标和定额；国家、行业和地方政府有关法律、法规或规定；资金筹措方式；正常的施工组织设计；项目涉及的设备材料供应及价格；项目技术复杂程度等。初步设计总概算包括单位工程概算、单项工程综合概算、建设项目总概算三个级别。概算总投资由工程费用、其它费用（包括设计费、招标费、建设单位管理费、前期配套费、销售费用等）、预备费、土地费用、建设期代款利息等组成。
在设计概算编制过程中，建设单位造价人员应要求设计单位委托有资质、有经验、责任心强的造价人员或机构编制，并建立严格的概算审核机制。概算编制的设计图纸尽可能接近施工图，项目尽可能拆分以便后期工程造价的控制和核算。
三、招标阶段工程造价控制
1、招标前的总体规划：根据公司性质和现状进行工程招标方式、招标标段划分、工程计价模式、招标计划安排、合同计价方式等前期招标整体规划，合理的招标规划可减少项目管理难度、保证工程较快平稳的推进，能有效控制成本，降低造价。
工程图纸齐备，工程体量较少，工期相对较短、工程相对较简单的具备总价包干条件的可采用工程总价合同；工程规模较大，图纸不完备、工期较长的工程可采用单价包干；国有资金为主的工程必须采用公开招标方式，工程量清单计价方式；不使用国有资金的工程可采用邀请招标，自主确定工程计价模式等；影响工程设计的需提前招标，如电梯工程等；建设单位管理能力强的可采用平行以包方式，建设单位管理能力弱最好采用总分包模式等等；
每个工程情况各不相同，工程环境也都不一样，所以建设单位造价人员在招标之前得对工程招标有个整体规划设想，制定出科学合理的招标规划书，把各种有利和不利的情况综合考虑进去，即有利于现场管理又能充分竞争，最大限度保护建设单位利益。
2、严格招标文件、工程量清单及招标控制价的编制工作和审核工作
总承包招标文件的编制要尽可能做到全面，尤其是项目公司，即无后续工程诱惑又无集团公司强大的后备支持，施工单位的顾及相对较少，现场工期、质量及造价索赔的针锋相对的可能较大，所以招标文件的编制除常规的施工范围、付款方式、调价方式、工期、质量等约定外，还应尽可能的将施工过程中可能存在的纠纷和矛盾处理方式详细表述，以减少后期施工可能存在的纠纷和索赔。如：施工过程中总包对业主指定分包责任义务，业主指定分包的付款方式，总包与各专业分包工作界面划分等。
招标工程量清单是招标文件的重要组成部分。国家2003年推出工程量清单计价模式，实行量价分离，招标人负责工程量的准确性和完整性，投标人负责工程价格的准确性和完整性。这种计价模式打破了以往必须按地方统一定额和取费标准计价的方式，投标人可以根据自身成本状况和企业竞争力自行组价，从而大大提高工程投标的竞争性，即有利于建设方节约造价，也有利整个社会的成本节省。因为招标人负责工程量清单的准确性和完整性，所以要编制招标工程量清单过程中，一个要求计量准确，一是要求工程量清单项目特征描述要清楚。工程量不准确直接导致工程造价不准确，可能会导致工程款多付和超付现象；而清单项目特征描述不清楚，不但影响投标单位报价的准确性，同是也为后期施工索赔留下隐患。如X工程地下室结构由一家单位施工，地上工程及地下室砌筑工程由另一家单位施工，根据目前施工常规做法，结构施工时一般不再预留砌体插筋，砌体施工时采用植筋方式处理，如果招标时砌体工程量清单位项目特征描述不注明植筋要求，那么后期施工时施工单位就会就此项植筋费用向业主提出索赔，如果事先造价人员已就此事作充分考虑，就可避免此项巨额索赔费用的发生。可以看出，工程量清单要做好，除要求建设方有经验的专业造价人员加大对项目子目和清单项目特征描述的审查外，还要求招标图纸清楚完备，最好是施工图。
