[房价跳水进入倒计时?]2018上海房价即将暴跌
时间：2020-02-13 07:23:15 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
任志强说:“开发商还是从了吧,有什么可搏的?” “我都从了,你们也从了吧。”被“鞋袭”都不松口的任志强,8月12日居然在博鳌房地产论坛上向台下数百开发商发出呼吁:“政府有时候希望做事,你就得配合。我们最担心政府继续拿出一堆东西,那一堆东西中可能有‘核武器’,你干嘛非得让政府把‘核武器’都用出来?”他在21日赴太湖论坛时又再度告诫同行:“开发商还是从了吧,有什么可搏的?”
任大炮是“房价上涨论”的死硬派,岂是那么好从的?作为“老江湖”,莫非是凭着多年的政治敏感,嗅出了一些味道?
果然,副总理李克强8天内两度指出要坚持房地产调控政策不放松。
早在任志强“认清形势”之前,本刊就报道过“地产少壮派论坛”创始人王智中3月份卖出了多余房产,只留一套自住。他认为全国两会之后的“三个地王”,给了政策制定者一个耳光,宣告第一轮调控已经失败。楼市有多疯狂,政策就有多疯狂。只要调控没有达到目标,后续政策就会继续出台,房价是到此为止了。
7月10日,北京联达机构总裁、著名地产评论人杨少锋旗下的项目拉着新浪乐居联手打响了“北京楼市跳水第一炮”。“3万抵50万”特惠活动,折合单价每平方米优惠幅度高达5000元,折扣接近7.2折。
“我们目的很简单,既然房价迟早要降,那就索性早些降、一次性降到底,让楼市调整早点来临,房价的回归理性,换取销量的回暖,我想,这是政府调控的目的,也是开发商和购房者的双赢。”
这宣言的背后,让人想起了当年那份传闻为万科高层参加的“松湖山会议纪要”:“要敢于降价,快速降价……现在还有较好利润时一定要以最快的速度出货,不给其他企业反应和组织应对的机会,让其他企业总跟在我们后面降价,消费力和资金总是向我们倾斜流入……”
百日巨变
4月底,在“10年来最严厉的‘连环腿加组合拳’”出台后,杨少锋接受《新民周刊》专访时断言:“北京这个在2010年最为疯狂的市场,毫无疑问将领跌中国楼市,3个月内房价必降。而通州,将是被推倒的第一张多米诺骨牌。”
但颇令人尴尬的是,尽管细则频出、打击囤地、成交量迅速下滑,常规戏码都已做足,但房价依然坚挺。
此后就是各家媒体没完没了的采访,主题多半都是“房价为何还没降?”杨少锋一概回应:“3个月内必降,不是说马上就降。”
然而戏剧性的是,就在新政“百日”期满,北京通州、大兴、房山等板块果然出现了大幅度明显降价,通州整体跌了20%左右,绝大部分项目销售价格都回落到2万以下。
“北京自4月宏观调控政策出台以来,大量项目纷纷推迟开盘,到7月才形成真正的供应量。”
根据北京市交易管理网的数据,7月份北京新房成交10629套,同比下降54.9%,环比上涨3.9%。其中新房住宅成交5783套,仅为去年同期的1/3,环比上涨16.5%。二手房市场,7月份北京全市共成交二手住宅10367套,同比降六成,环比持平。二手住宅签约面积约101万平方米,同比下滑56.7%,环比微降1%。”
杨少锋告诉记者:“最明显降价出现在新开盘的楼盘。7月北京大部分楼盘纷纷采取低价入市,普遍比原来的预期售价调低了20%。比如通州最大的盘“华业玫瑰郡”,均价1.6万-1.7万/平方米,而他们4月份对外公开的报价是2.3万/平方米。新华联运河湾成交均价约1.7万元/平方米,比之前报价降了3000元/平方米。新开盘的金隅花石匠,网签成交25套,均价14678元/平方米,下调了2000元/平方米。7月24日,位于房山区长阳镇的中粮万科•长阳半岛,以均价13400元/平方米开盘,原来的预期是1.6万/平方米,周边同品质二手房价为1.4万元/平方米;7月30日,位于大兴区黄村的保利•茉莉公馆二期以均价17000元/平方米开盘,预期为2.2万-2.3万/平方米,而其周边二手房价则在1.9万元/平方米左右;7月31日,位于朝阳区望京东部的首开•国风上观以均价24124元/平方米开盘,其周边二手房价为2.6万元/平方米左右。这些新开盘的项目大部分采取低开策略,直接带动周边老项目的价格回落。”
就在京城楼市价格有所松动之时,却有一楼盘逆市飞扬,对外涨到3万/平方米。杨少锋认为这就是老盘的尴尬之处。“在新政前已经开盘的楼盘,如果大幅降价,会导致已签约客户退房,引发更大规模的退房潮。在这方面万科曾经带来过惨痛的教训。所以老盘降价的顾虑比较多。这个涨价的楼盘,当时贵的时候已经卖到了2.5万-2.6万/平方米。如果在这个基础上降价,对前面的客户没法交待;不降,又卖不动。左右是个死,干脆提价,为今后房价下调、打折预留更大的空间。这是压根没准备现在卖的意思。”
但在老百姓看来,“降价潮”并没有感觉那么明显,期待中的“百日巨变”似乎并未如期而至。
“这是选取的参照系不同。我选取的是今年4月份新政之前的房价。而普通老百姓,还是在跟去年年底的房价进行对比。要知道从去年年底到今年,房价普遍涨了50%。而且如果没有这轮调控,目前的房价还要比原来再涨15%。”
而中建中汇律师事务所合伙人朱黎庭认为:“新盘降价,实际上只是把自己内部定的开盘预售价调低,而不是从整个统计数据来看,一个区域的房价,包括二手房,平均降了多少。二手房虽说比一手房提前降价,但是并没有明显的降幅,最多只是谈判空间出现松动,原本由买方承担的税费,现在改由卖方承担。并没有出现一套房子挂牌400万卖不掉,改为350万。这与2008年底的真降价不可同日而语。”
不差钱?
“通州楼盘的真实价格为1.6万-1.7万/平方米。目前三分之一的楼盘已经降到位,三分之一不到位,还有三分之一的楼盘继续死扛。”
开发商还在等什么?
正如上一轮房地产调控,由于政府的不靠谱,“猪坚强”最终等来了“解放军”。抢先降价,以为可以借机行业整合的万科,反而成了“很傻很天真”。这是一个活生生的教材,就发生在一年前。“和几大上市房企总裁们喝酒神侃,基本上对于降价已经没有任何人有异议,关键的问题,不是该不该降,而是什么时候降、降多少的问题。”杨少锋说。行业的普遍心理是没有哪一家开发商愿意贸然抢先降价。
而部分开发商,寄希望于政府迫于经济形势的压力,再次放松调控,选择观望。
事实上,两会前业内几乎所有的预测都押宝今年下半年才会出台调控政策。因为在整个实体经济还没有复苏的情况下,最大的政治是保就业。而为了保八,2009年已经天量放贷,而且大部分流入股市和房地产。如果房价跌了,政府放出去的贷款怎么收回?马上将导致大量不良资产和银行坏账。政府难免投鼠忌器。可以说,本轮调控提前启动,是开发商自己给“逼”出来的。
谢国忠日前也认为,放松现有调控措施的几率很大。“部分城市的银行已经逐步放开信贷。地方政府靠房地产增加收入。如果交易量持续走低,他们将陷入财政危机。许多地方政府本已债台高筑。地方政府负债超过收入5倍很普遍。如果收入来源枯竭,地方政府会拖欠债务。有鉴于此,中央政府可能放松调控力度。”
2008年房地产行业是行业资金链紧张同时社会流动性不足,而2010年则是行业资金链紧张但全社会流动性相对宽裕。2009年的房价飙涨让开发商赚的盆满钵满,从去年到今年的信贷高峰,都导致开发商资金链比较充裕,有了“扛”的底气。
王智中也透露:“更多的开发企业和投资者想做‘猪坚强’。”他有一个朋友,2005年在北京、上海建仓数百套房产,当时的建仓成本只有6000-7000元/平方米,现在已经达到了3万元/平方米以上,他们是真正的‘猪坚强’,无畏行情震荡,而是安心去国外度长假。还有一些开发企业的投资规模控制得好,存货不多,有做‘猪坚强’的资本。”
而中央政府的组合拳,一手摁住需求的同时,一手正卡紧开发商的资金链。
“第一个手段就是清查囤地,并限制上市房企再融资。2010年4月强力宏观调控政策出台,部分2009年拿地企业资金压力陡增,其中资产负债率超过70%的13家50强房企未来可能陷入资金困境。第二个手段就是清缴土地增值税。之前问题在于开发商可以通过种种合理避税手段,将土地增值税降到最低,所以许多地方政府干脆直接按1%预征,土地增值税就失去暴利调控的初衷和目的了。这次国税总局清缴土地增值税就是要让这个税种发挥它真正的作用。第三个手段就是减缓银行放贷发放速度。处于一线楼市的业界人士都知道近期银行放贷速度极其缓慢,开发贷基本直接停了。”杨少锋表示,这几个方面综合作用的结果,房企资金状况将一下子从“不差钱”到“很差钱”。“福建一个专门从事民间贷款的朋友早两个月听我说今年房企会资金会很紧张后,赶紧从海外融资了数十亿的资金以2分5到3分的利息给房企放高利贷,眼下已经成交好几单,总额超过十亿。”他认为以开发商现有的资金情况,大概可以撑到年底。对开发商而言,今年的冬天会真的很寒冷。
“流动资金贷款、银行授信额度、非银行间发房地产信托、大型企业发债,这些以往开发商可以拿到资金的渠道现在都被严格控制起来。此前因为管理不严,开发商还可以挪用预售款,现在这个漏洞也被堵上。”朱黎庭也透露。
王智中通过他建立的“资金池模型”,发现开发企业2010年4月底的资金池达到历史最高水平,约9173亿元,但5月、6月连续2个月下降,6月单月下降幅度达到1830亿元,单月资金缺口达到历史最高水平,这说明了新政的调控效果强于2007年。他的判断与杨少锋基本一致:“随着调控的进一步深化,开发企业的资金链将在3个月后受到严峻考验,6月后进入冬天。”
喉舌的力量
“别迷恋调控,调控只是一个传说。”有了几度前车之鉴,政府会不会再度“失信于民”?
朱黎庭认为:“近期的一系列信号,显示出除非经济形势出现重大变化,中央政府的调控绝不会半途而废。即使不出新政策,老政策也一定会贯彻执行。”
任志强曾放言:“只要宏观经济还保持11.9%的GDP增速,房价还得像去年一样保持飞涨。要死肯定是银行先死,房地产商后死。”
但近段时期,各银行按照银监会部署,反复进行房贷压力测试。交通银行副行长钱文挥在交行中报发布会上表示,即使发生极端情况、房价下跌一半,交行的房地产不良贷款率大约仅上升1.2至1.6个百分点,总体风险可控。这让政府在出台所谓“核武器”时免去了后顾之忧。
投机者相信,地方政府迫于财政压力,不会眼睁睁看着房价回落。但中央媒体一系列痛批地方政府为高房价最大帮凶的文章,莫不是在点醒:识时务者为俊杰。
本轮调控施行至今,干扰、误导之声不绝于耳。
但就在任志强“从”了之后,中房协副会长朱中一也奇迹般地出现了一百八十度转变。
此前他还在博鳌论坛上为开发商鼓劲打气,透露中房协已经多次“上书”国务院,建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。但前两天突然否认了自己的说法,改口为“坚持调控政策不动摇”。
因住建部研究中心副主任秦虹一句话,媒体热炒“经济刺激政策复出”、“三套房贷放开”,住房和城乡建设部、银监会第一时间进行回应,均表示坚持贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,“辟谣”效率相当迅速。
近日还有人放出消息,称相比6月份,7月份北京、上海等地楼市成交量“暴涨”。《人民日报》当即撰文批评说,“暴涨说”明显是一次有违事实的炒作,目的是干扰调控,误导预期,获取暴利。
甚至连国家统计局新闻发言人盛来运11日表示“要计算出准确的商品房空置率很难”。都遭到了《人民日报》、新华社发文质疑,直指管理部门不能无所作为。
也许正是这一系列不寻常的信号,让不少开发商听出了弦外之音,在任志强之后,也纷纷“从了”。
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