论商品房买卖合同中常见的纠纷及法律对策
时间：2021-01-16 12:04:25 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
[摘 要]在商品房买卖中，经常会出现各种纠纷，包括房地产开发商单方违约引发的合同纠纷、不当交付引起的纠纷等等，笔者就此类问题进行了深入分析。
[关键词]商品房 买卖合同 法律对策
作者简介：王梦静（1982-），女，籍贯宣城，上海大学法学院06级在读研究生，研究方向：民商法。
一、房地产开发商不按期交付引发的合同纠纷及法律对策
（一）主观因素导致的合同纠纷及法律对策
1．房地产开发商单方违约引发的合同纠纷及法律对策
房地产开发商单方违约，主要是指房地产开发商由于自身的过错，未按照合同约定的日期交付商品房的情况。根据合同法的规定，这种情形应该由房地产开发商承担违约责任，包括实际履行、赔偿损失、支付违约金等。商品房预售合同中有关于违约金的具体约定的，应该按照约定的数额支付违约金；若合同中并无违约金约定的，则参照在此期间有关主管部门公布的或者有相关资格的房地产评估机构评定的相同地段同类房屋租金的标准确定。
在商品房预售合同的实践操作领域，这种违约的典型情形是房地产开发商将工程款项挪作它用。笔者认为，在这种情形下，如果房地产开发商尚有能力继续履行合同，应当要求其继续履约并承担相应的违约责任；如若房地产开发商已无力继续履约，则购房人可主张解除合同，并要求房地产开发商退还房款和承担违约责任。
2．购房人违约在先、房地产开发商违约在后所引发的合同纠纷及法律对策
这这主要是指购房人未全额支付购房款或延期支付购房款，于此之后，房地产开发商也违反了合同义务，没有按期交付房屋的情形。在实践领域，房地产开发商通常会以购房人违约在先，要求免除己方的违约责任。我国《合同法》第67条明确规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”当然，如果先履行义务一方的义务履行情况属于不适当履约，这时后履行义务一方只享有相应的抗辩权。
笔者认为，在商品房预售合同领域，如果购房人已经交付大部分的购房款，只有小额房款尚未交付，房地产开发商应当按照合同规定的期限使商品房具备交付条件，并通知购房人交足余款否则将行使抗辩权。如果房地产开发商既不按期建成房屋，也不通知购房人履行义务，将丧失抗辩权，并构成违约，这时应当由合同双方当事人承担各自的违约责任。
（二）客观因素导致的合同纠纷及法律对策
这种情形主要是指房地产开发商由于不可抗力因素，不能按期交付商品房。在这种情形下，如果房地产开发商可以提供充足的证据（通常要求在合理期限内提供由专门机构开具的证明），来证明违反合同义务是由于不可抗力所致，则应当根据具体情况，准予房地产开发商延期履行交房义务，抑或准予部分或全部免除违约责任。
我国民法和合同法规定了不可抗力可以作为法定免责事由。在实践操作层面，不可抗力通常是房地产开发商不按期交房的有力抗辩理由。不可抗力的构成要件主要有：客观情况、不可预见、不可避免和不可克服。实践中可归入不可抗力因素的情形有以下几类：一是自然灾害等天气情况。这主要包括严重的地震、干旱、山崩、台风、高温等非人为力量所能抗拒的情形，并在程度上要求必须严重到足以影响施工进度；二是社会异常情况。这种情况主要包括战争、游行、罢工等，并且要求该种情形已确实影响到工程的正常进行；三是政府行为或法律法规。这种情形主要是指预售合同订立以后，政府采取的与商品房建设工程有关的行政政策和措施或者新的法律法规的颁行对工程建设产生了影响。但是，由于除此之外的第三人的因素导致违约的情形，并不能构成不可抗力，房地产开发商应当向购房人承担违约责任。
二、房地产开发商不当交付引发的合同纠纷及法律对策
（一）商品房质量不合格导致的合同纠纷及法律对策
我国相关的房地产法律法规规定，房地产开发商有义务使建成的商品房符合相关的质量标准，并在向购房人交付商品房时，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发商对所售的商品房承担质量保证的法律文件，应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。住宅保修期从房地产开发商将竣工验收的住宅交付使用之日起计算。
商品房质量问题主要涉及以下几个方面：地基基础工程和主体结构；屋面防水工程；其他土建工程，一般包括地面、楼面工程，门窗工程等；电气管线、上下水管线的安装工程；供热、供冷系统工程，包括暖气设备、中央空调设备等安装工程。
我国《合同法》第111条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”
我国《城市房地产开发经营管理条例》第32条规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”由此可见，如果因商品房质量问题严重影响购房人的正常居住和使用（通常表现为商品房主体结构质量不合格），法院应当支持购房人解除商品房买卖合同，并由房地产开发商赔偿相应的损失。而在商品房交付以后出现质量问题，且并未严重影响购房人正常居住和使用的，只要在保修期内，房地产开发商都有义务承担修复责任。如果房地产开发商拒绝履行修复义务或者在合理期限内拖延履行的，购房人可自行或委托他人予以修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产开发商承担。
（二）商品房的规划设计不符合合同约定导致的合同纠纷及法律对策
这种情形通常出现在商品房预售合同领域。我国《商品房销售管理办法》第24条规定，在规划及设计变更的场合，如果房地产开发商未通知购房人且双方未能达成协议，则购房人因此享有解除合同的权利。该条同时还规定购房人在收到书面变更通知之日起十五日内未作出书面答复的，视为接受规划设计的变更及因而引起的房价款的变更。此类规定主要是为了避免购房人权利的滥用。
（三）商品房配套设施不符合合同约定导致的合同纠纷及法律对策
商品房买卖合同的标的物并不仅仅限于商品房本身，它包含了与该商品房有关的一系列配套设施及设备或其使用权。关于出现配套设施与合同约定不符时应当如何处置的问题，我们通常要视瑕疵的程度和当事人的具体情况而定：第一，当该瑕疵实属可修理时，因导致合同目的不能实现的可能性很小，故通常合同并不会因此而无效。房地产开发商应当承担修理、减少价款和损害赔偿的责任。第二，当房地产开发商作出的配套设施规划承诺为虚假承诺时，商品房买卖合同可因欺诈而撤销。第三，当出现配套设施不能如期投入使用的情况时，房地产开发商则应当承担迟延履行的违约责任。第四，合同中有特殊约定的，按合同约定处理。以上是对商品房买卖合同中常见的纠纷所作的分析，商品房按揭制度是经济发展与国计民生需求的产物，而按揭合同则是按揭制度中的核心环节，商品房买卖关系到民众的住房问题，值得我们进一步去研究、分析。
参考文献
[1]谭启平、赵勇山主编《房地产法精要与依据指引》，人民出版社2005年1月第1版。
[2]杨晶《论商品房预售合同中的消费者权益保护》，对外经济贸易大学硕士学位论文
