预抵押按揭贷款风险性分析与解决建议
时间：2021-01-15 12:05:02 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
一、预告登记的起因和对市场经济的影响
（一）预告登记的起因
预告登记制度源于我国上个世纪90年代开始推广的商品房预售房制度，所谓商品房预售制度，指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。当时我国为加快商品房建设、增加住房供应量，加速开发商建设资金周转，提高了资金使用效率，降低开发商资金使用成本，各地政府大力推出了预售房制度。随着我国市场经济的不断发展和房地产市场的蓬勃兴，为规范不动产交易，避免了“一房二卖”等混乱现象，保全债权人以不动产物权变动为标的的债权请求权，弥补我国不动产登记制度体系的空白，于2007年10月1日正式颁布了《中华人民共和国物权法》，从法律上确立了预告登记制度。
（二）预售房和预告登记制度对市场经济的影响
一方面，预售房制度和预告登记制度的存在，使得在建房产提前进入市场销售，加快了房地产开发商资金回笼和周转速度，降低了开发商的资金使用成本，有力推动了房地产经济的快速发展，增加了各地政府的财政收入，对拉动我国GDP的持续高速增长起到了积极的作用。另一方面，因预售房和预告登记制度方面的缺陷和不完善性，为房地产开发商掠夺社会和民众财富，向社会和银行转嫁在建商品房的风险提供了可乘之机。导致炒房风浪叠起，预售商品房纠纷案件层出不穷，也产生了大量的道德风险和市场风险，使房地产泡沫居高不下，市场乱象不断。为此，在人民银行发布的《2004中国房地产金融报告》，就曾公开建议“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。2006年3月，33位全国人大代表提交议案建议取消商品房预售制度。但是，随着房地产经济在我国市场济地位的不断提高，考虑到地方政府、开发商、银行与买房人的利益纠葛的复杂性，我国政府始终未能动摇这一制度。
（三）预告登记案例给商业银行的风险启示
2011年中国光大银行上海青浦支行因借款人陈某不能按期偿还个人房按揭贷款，向上海市青浦区人民法院提起诉讼，要求借款人偿还所欠银行贷款本息，开发商履行连带保证义务，银行享有所拍卖房产的优先受偿权（当时银行只对借款人所购的房产办理了预告登记）。法院经审理虽然判决越高胜诉，但不支持银行对所拍卖房产享有优先受偿权。事后，最高人民法院在2014年第9期的《最高人民法院公报》上刊登了该判例，明确了预告登记中银行无优先受偿权。
此判例对商业银行的风险启示：
第一，预告登记仅保障当事人申请物权登记的权利，并非物权登记行为，预告登记权利人无优先受偿权。
第二，预告登记具有明确的实效性，在债权灭失或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第三，以预告登记为条件办理的按揭贷款存在极大的潜在风险，一是在预告登记有效时限内一旦预抵押物发生价值折损或是发生经济纠纷，则银行要承担抵押物的折价损失或无法获得优先受偿权的风险；二是一旦超过法定时效，则预告登记无效，银行将面临抵押权丧失的风险，导致原先以抵押为担保的低风险贷款完全转换成高风险的信用贷款。
二、预告登记按揭贷款潜在风险的危害性
因预告登记并未使商业银行获得实际的抵押权，一旦在法定时效内商业银行不能将预告登记转化成正式抵押登记，则意味着抵押权的彻底丧失，即预告登记的隐性风险转化成了实质性风险。
（一）在现实操作中商业银行凭一己之力，极难在有效期内将预告登记转化成正式抵押登记
商业银行受制于房产交易部门手续的繁琐性、政策的不一致性、客户购房目的的多样性和房地产开发商的履责缺位性等诸多因素的影响，使得将预告登记转为正式抵押登记变得极其困难。以笔者所在城市青岛市为例，目前青岛市共有市南、市北、李沧等11个房地产交易中心（或交易处），各房地产交易中心在办理房产抵押登记手续上的要求各异，操作极不规范。以预告登记业务为例，有的要求客户到场，有的可不到场；有的可以当天交纳税费拿证，有的需要等5到7个工作日后才能交纳税费再拿证，在预告登记转成正式抵押时亦是如此，导致一笔业务银行和购房客户要多次往返交易中心，极为不便。因此，购房客户因各种原因所限极不情愿配合银行办理抵押登记。
（二）房地产市场已成为银行业信贷投放的主要阵地
随着中国实体经济的持续下滑，房地产经济已经成为拉动中国经济增长的一支主力军，商业银行基于市场竞争需要和获得高收益信贷资产的取向，也将大量信贷资产投放在房地产市场，以趋获得稳定的高收益回报。从中国人民银行公布的《2016年四季度金融机构贷款投向统计报告》显示：“2016年人民币各项贷款增加12.65万亿元，同比多增9257亿元。分品种看，人民币房地产贷款全年增加5.67万亿元，同比多增2.08万亿元，增量占同期各项贷款增量的44.8%。从以上数据不难得出房地产贷款已经占了全年信贷投放增量的半壁江山，说明商业银行的信贷资产配比正向房地产行业偏移。
从趋势图中可以看出，我国在房地产贷款的新增投放量上呈现逐年递增的趋势，已从2012年占全部新增贷款投放量的16%增长到2016的45%。这种发展趋势也进一步说明了，随着我国实体经济的衰落，商业银行已將信贷资产的主要投放阵地转向了房地产市场。
（三）指标的压力和激烈的市场竞争，迫使商业银行不得不以操作风险换取市场份额
一方面，由于个人商业按揭贷款具有资本占用少、经济利润高、不良率低、收益长期稳定等显著特点，各银行都将其作为发展资产业务的重要手段，从总行到分行再到各分支机构都下达了硬性计划指标，且层层加码以期获得更高的市场份额。另一方面，由于房地产经济在拉动地方GDP的增长和对地方财政收入贡献度方面起到了重要的作用，各地方政府都将发展房地产作为地方政府的主要经济支柱，进一步提高了房地产商在市场谈判中的话语权。实力雄厚销售较好的房地产开发商为快速回笼资金，加快销售速度，向银行提出了简化放款手续、提高放款速度等要求，更有甚者直接要求银行放弃房地产开发商的阶段性担保责任。银行迫于指标压力和激烈的同业竞争环境，不得不向房地产开发商妥协，采取以提高操作风险的先发放贷款再办理抵押手续的方式来提高放款速度，以换取市场份额。再者，地方政府为发展地方经济，进一步提高房地产行业对拉动GDP增长的贡献度，纷纷采取大力推行预售房制度来加速房地产的销售，从而导致商业银行未理正式抵押登记的按揭贷款量高速增长。
