宿迁宝龙城市广场成本管理小结
时间：2020-12-23 04:01:06 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
宝龙城市广场位于青年路西侧、西湖路南侧，为综合性商业建筑，广场内规划有百货、沃尔玛超市、影院、KTV、电玩、电器城等主业态。2010年3月15日开始施工，2011年9月17日盛大开业。回顾整个项目的建设，成本控制尤为重要，应把成本控制全面落实在图纸设计、招投标、现场施工、竣工决算全过程中。我全面参与本项目开发建设，成本控制过程中的点点滴滴非常值得总结。
1、项目总成本
项目共有设计变更192份，现场变更86份。根据造价分类汇总项目建筑安装以及装饰工程造价指标为2800元/平方米（项目建筑面积151085.06m2），结合商业业态以及专业情况，指标造价明细如下：MALL主体总包其中土建1005元/m2，水电安装89元/m2；桩基49元/m2，消防165元/m2；公共部位精装修（含水电安装）801元/m2，暖通1064元/m2（含地下室机房及管道）；沃尔玛精装修339元/m2，暖通386元/m2；百货精装修833元/m2，暖通276元/m2，智能化85元/m2；KTV精装修1716元/m2，暖通387元/m2，智能化212元/m2；电玩精装修1165元/m2，暖通316元/m2，智能化82元/m2。
2、成本管理评估
2.1招标采购后评估
⑴合理有效的编制招标采购计划
根据项目开发计划需求，编制合理有效的招标采购计划，是完成招标计划的关键，也是确保各业态施工节点的要求，并能督促各业态装修期间的装饰设计出图时间，保证各业态精装修及暖通安装的实施，最终保证MALL的准时开业，因此招标采购计划的合理超前性是确保MALL能够准时开业的前提条件。
⑵合理确定招标范围，控制不平衡报价
施工招标的重要一步是如何确定施工招标的范围，哪些归属于主体总包招标范围、哪些需放到单独分包的招标范围，招标范围界定的合理性，将直接会影响到整个开发项目的造价准确性，以及为整个开发项目的成本控制打下坚实的基础。
宿迁MALL的主体招标范围除精装修工程、通风空调工程、消防工程、智能化工程、电梯供应及安装工程等外，其他均在总包招标范围内。外墙石材幕墙由于在招标时图纸设计是参考某某图集进行施工，而实际情况是宿迁抗震等级为8.5级，图集中的做法在宿迁根本就不能适用，而且大型石材幕墙也必须进行专业设计并需再次审图确认，此项费用总包单位投标价是413万元，经过审核确认后是765万元，仅此项费用就增加了352万元。施工单位招标时完全可以利用招标技巧，在招标时此项清单综合单价报低，以达到不均衡报价目的。再比如中庭电动排烟窗，招标时图纸设计仅在铝合金窗表中说明参考某某图集，再加上图纸设计不够严谨，参考图集不是电动窗图集而是节能窗图集，虽然清单中也明确了电动窗，施工单位就抓住参考图集不对，以及電动排烟窗图纸是重新根据中庭钢结构设计图深化审核后确定的，确实是发生了实质性图纸变更。施工单位报价需要150多万元，此项由于专业性很强，项目公司通过了解市场上多家电动窗厂家，后通过上海江土公司报价，最终以73万元确定直接发包给上海江土公司，最终结算费用也仅78万元。MALL内小商铺过梁的施工，图纸设计是砼过梁，实际施工时由于有些跨度很大，如果全部按砼过梁施工，施工进度是很慢，根本就不可能满足招标工期的进度要求，有经验的承包商在投标时就明白，施工过程中如提出优化建议，即能满足功能要求又能加快施工进度，项目公司是能够接受的，此项同样会采用不均衡报价策略。
建议对于大型MALL中的中庭钢结构、观光电梯钢结构、钢构雨棚、玻璃幕墙、防火卷帘门、以及上述案例中的石材幕墙、电动排烟窗等均不宜列入总包招标范围。
⑶商业广场内机电系统比较全面，但工程招标不是一次性确定施工单位。而是根据现场实际情况由项目公司上报招标计划，集团成本控制中心负责招标。在招标过程中出现很多漏项，造成施工过程中需要现场变更。主要表现在以下几个方面：
1.3.1、商业广场室外电气图纸设计有电缆手孔井，招标文件要求不报价现场需要施工，后指令施工单位增加。
1.3.2、商业广场疏散楼梯部分照明、应急照明，主体招标时明确要求该部分只穿线，安装白炽灯泡。应急疏散灯具由装饰单位报价。但装饰工程招标时对该部分工程量没有要求报价。
1.3.3、商业广场电气图纸设计有地面荧光疏散，主体招标要求该部分由装饰单位报价施工，但是装饰工程招标时没有确定。
⑷招标范围描述不清或招标要求不当
1.4.1、商业广场消防工程招标时对公共部位烟感、广播等联动系统工程描述不清，招标文件只笼统要求消防联动系统安装，施工单位就理解成为烟感等贴混凝土顶板安装，公共需要装修有吊顶。最终还是要将烟感下引到装饰面安装。现场需要增加下引工程量变更。
1.4.2、商业广场主体工程招标时要求，公共部位（包括地下室以及楼梯）照明、应急照明、疏散照明、消防报警联动等均有总包单位负责按照图纸预埋。宿迁宝龙商业广场公共部位施工时就出现原预埋的管道多处被吊筋打断，以及公共部位照明预埋管没有使用。正确的做法应该是地下室以及公共楼梯的消防报警联动、照明等需要预埋电管，其余均有二次装修时在吊顶内明配保护管。
3、造价管理后评估
3.1施工过程中变更签证审核
根据规定，所有的变更均须在实施变更前做好变更审批，然后再进行费用核定。而在施工过程中特别是在精装修期间由于施工进度紧，均是在未经变更审批的情况下就实施了，或是在行业、商业的要求下变更没有通过集团相关部门同意就实施了变更，如KTV精装修项目公司工程部应行业要求增加沙发及茶几，在没有集团相关部门的审批同意仅根据行业提供的图片要求，装饰单位就去制作采购，造成此笔费用约90多万元无法落实。因此造成商业开业后出现了大量的补签变更审批，使得项目公司成本控制处于失控状态。
3.2变更签证审核的时效性
虽然一般合同对变更签证时效性都有具体约定，但是在实际过程中往往均没有按照合同履约，商业综合体项目由于业态不确定，造成施工期间变更较多，施工单位得到要求变更指令后往往都要求签证审核完成后再施工。由于集团管理原因几乎都会延迟时间甚至工程结束仍没有审核完成，这样会给现场施工管理以及进度推进造成很大影响。现集团已采用流程控制并明确具体审核完成时间，并定期进行考核。
