佳兆业的设计管理
时间：2020-12-23 00:04:56 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
不管佳兆业的“故事”是否还将继续，市场对其的正解、误解有多少，各种新闻和小道消息有多少阴谋、阳谋，我们所关心的，始终是其管理精细化上所做出的努力，以及在推动行业发展进程中所体现出的管理思路。佳兆业的“故事”还在甚嚣尘上，但不可否认，她在管理上付出努力和心血，并在日积月累中为房地产行业秉烛不辍带来了正能量。也正因为有他们，中国房地产行业的管理精细化才有其更多的正向特点和独有理解。
一、缩短开盘周期：内部流程“扁平化”，外部流程“并行化”
佳兆业实现了项目从拿地到开盘平均只需7个月，这与其“扁平化” 的管理模式密不可分，同时离不开各条线快速反应与配合。
1.内部流程“扁平化”：快速设计支撑快速开发
佳兆业的管理模式为“扁平化、集权化、动态管理化”，整个管理层级清晰且有完整考核机制保障，团队高效推动了高周转运作。“扁平化”管理，精简了流程，缩小了决策半径，提升了效率，同时也更贴近一线。佳兆业设计公司由集团一级部门向专业公司转变，2011年初步搭建品质管理、人才培养、后勤保障三大体系，形成以建筑设计管理人员统筹负责、各专业设计师参与的项目负责制。项目管理实行三级管控模式，项目管理部负责人统筹协调所有项目设计工作，项目总监进行区域管理，专业设计师负责具体项目管理。目前佳兆业下属公司的主要设计负责人基本上由设计公司外派，确保佳兆业产品设计理念、风格、品质等的统一性。
2.外部流程“并行化”：展示区优先赢得开盘时间
外部流程总的理念是，各事项尽早安排，把能做的事情提前完成，并为后续工作做好充分准备。外部关系的拓展涉及政府、垄断企业、合作资源等多个方面。因而在条件允许的情况下，应该多线并行，缩短整个期限。比如确定意向拿地的时候已经开始做规划了；又如，审批期间与出图时间同步进行等；同时，突破关键工序，保证尽量多的单位可进场同时施工。
佳兆业的整个思路是，7天完成概念总图，30天出方案报建本，拿地60天之内，项目开始打桩，从而保障7个月内项目开盘。开盘的一般要求在于会所/售楼处、园林展示区、样板房装修完成并达到预售条件，因此重点在于以会所建成为核心为开盘赢取时间。一方面，在规划调整过程中有效规避审批变更风险，坚持展示区位置不变；另一方面，会所设计力求标准化。
3.设计提前介入：与各专业高效协同
首先，拓展并培养设计资源。佳兆业培养了一批了解并适合佳兆业的优秀合作伙伴，同时合理运用设计资源，对优秀的设计方尽量安排好的项目，好钢用在刀刃上。其次，设计与各业务部门高效协同。体现在设计与各部门良好互动，确保设计标准落地。例如，佳兆业通过战略采购和标准化已经能够较好地控制部分材料，但在一些不可控情形下，像是园林软景，由于展示区整体造价偏低致使大规格苗木减量，难以达到设计要求，这就要求采购要有预见性，提前了解各地苗木市场；又如，装饰用大面积石材，要求设计、采购和施工单位一起看大板，保证石材效果；再如，在低售价产品标准化阶段，通过投资、成本、采购、营销的沟通和协同，有利于对售建比的提高达成高度共识。
二、支持快速开发：建立多种类、多层次的标准化体系
佳兆业的标准化起步较晚，困难更大，而在集团跨越式发展的形势下，走出佳兆业特色的标准化之路更是迫在眉睫。从2009年第一次正式提出“标准化”，佳兆业的标准化探索历经技术和部品标准化、产品线研究、四级标准化体系建立，边干边摸索，逐渐绽放光彩，为佳兆业近几年的快周转战略起到了保驾护航的作用。
1.四大产品系列，产品线分层细化
在标准化推进之初，佳兆业形成了远郊低密度住宅水岸系列、城市中心精品豪宅金萃园系列、城市郊区中密度高层住宅丽晶港系列、核心区域综合体项目即中心系列四大产品系列。产品线不断细化分级，每一产品系列下按照高、中、低档次和不同售价产品标准等继续细分，增进产品线的全面性和实用性。同时，重视产品一体化设计及风格细节，迅速沉淀经验，不断通过建立设计标准丰富产品线。
2.四级标准化体系，避免低品质复制
2010年佳兆业进入高速发展阶段，将对成熟产品的复制需求提上日程，为保障佳兆业产品特色并把控成本和品质，佳兆业提出四级标准化体系，分即以会所为核心的样板展示区标准化、以户型及立面为核心的单体标准化、支撑战略采购的部品部件及材料标准化、动态完善的各专业技术措施标准体系。
以会所为核心的展示区标准化首当其冲，其中园林标准化确认了600、800、1000元单方造价的设计和材质，对重点构筑物、园林部品以及面积、材料、工艺、循环设备都进行了标准化，并通过多个经典会所的标准化复制，缩短了工期，提升了效率。同时，对展示区会所和室内装饰施工单位的战略采购进行推广，有利于保证品质、提升效率，而且与战略采购的施工单位长期合作也能促使其优化工艺。在四级标准化体系下，佳兆业避免了低品质的无限复制，并不断提高专业化水平。
此外还要灵活应变，避免盲目复制，例如针对一些大面积会所如珠海御金山项目会所，在套用周庄会所的核心销售部分的同时，对两翼空间进行调整，降低会所体量的同时减少了施工难度。
3.九大标准化应用，设计提速提效
迄今为止，佳兆业完成了标准展示区、标准会所、标准住宅单体，建筑类材料部品库、建筑类通用标准、装饰类材料部品库、装饰类通用标准、园林类材料部品库、园林类通用标准等九大标准化应用手册。以装饰类通用标准为例，提供了精装标准模块设计标准，其中，将住宅类产品划分为尊贵型、领先型、改进型、基础型、初级型、保障型等六个等级，并对应六个级别的设计标准和参考造价。而对于全装全配的公寓类产品，则分为领先型和改进型两类，把住宅的这两个级别的参考造价相应调高。精装修标准化的推进，提升了产品溢价能力和销售速度，有效降低了风险和财务成本。
