北京贫富区域划分【北京城的贫富分异】

　　转型期的中国，贫富分异已经成为一个社会话题。在城市中，住房问题将这种差异表现得尤为明显。我们梳理京城的这种现象，探寻的是这一现象的标本意义，在计划经济年代，居住空间是向权力倾斜，而到市场经济年代，则涂上了资本的色彩。这种分异在权力和资本的共同推手下，已呈现出日益加剧的态势。
　　“香港模式”所示范的一种贫富不混居，但共享公共空间的居住方式，或许是消融贫富分区给社会带来负面影响的新路径。
　　
　　北京的贫富迁徒路线图
　　黄艾禾
　　
　　4月1日，在北京当建筑设计师的黄元，终于买下了他的新房。应该说，是抢到了他的新房。想买房，已经想了好几年了，但没想到，到真正拍板买的时候，却赶上了北京的房价正在猛涨。据北京市建委等部门联合发布的数据，今年1～2月，北京商品住宅预售交易平均价格为6776元／平方米，同比上涨997元，涨幅为17．3％。到了4月份，北京四环以内已经基本没有7000元以下的房子了。
　　黄元买的房子，位于靠近西四环的地方，价格为8200元，去年开盘时还是7000元。现在一套房子买下来整个要花近130万元。黄元打算用20年时间来偿还。今后，他每月都要向银行交3000多元。
　　如果按今天社会学家的通常意义上的划分，黄元应该可以划到中产阶层。在北京，能买得起商品房的人，对于还住在北京市旧城区里破旧平房里等待拆迁的低收入者来说，应该算是“富人”了，可是相对于住在香山脚下富人别墅区里的人们，他们也只能算“穷人”。
　　今年2月份，地产界的两位老总任志强和潘石屹有过一场著名的关于“穷人区富人区”的争论。任志强以他一贯的直率风格指出，“过去中国都是‘穷人区’，现在出现‘穷人区’和‘富人区’是很正常的。”对此，潘石屹反驳说，“我不赞成新城市的建设中分穷人区和富人区。”他举例说，在开发建外SOHO时，尝试让整个区域和城市融合。而任志强又反驳说：“也许小潘认为建外SOHO是穷、富混住的区域，那么我所说的穷人就与小潘认为的穷人不是一回事。我所说的穷人是中国目前收入水平最低的30％的城市家庭(按国家统计局的分类)，这30％的低收人家庭，除因拆迁补偿而进入商品房住宅区的之外，(能买商品房的)几乎为零。”
　　
　　50年代：贫富混居的老城风情
　　何京京是上世纪50年代出生在北京的。到了今天，她也在想：我究竟算是穷人，还是富人?
　　何京京还记得她在60年代在北京上小学时的情景。那时，她住在北京地安门。她家的院子，属于一座旧王爷的府邸，解放后被政府改为科学院的宿舍大院。在她所住的那条街上，这样的大院有不少，比如交通部的、外交部的。所有大院的孩子，和在胡同里居住的普通平民的孩子一样，在一个学校、一间教室里上学。
　　那时，贫富的差别并不大，但却有官民的差别。何京京记得，院里科学院副院长的家，房子是非常大的。
　　这种情形―直持续到上世纪的六七十年代。在文革十年中，北京城基本没有盖新房子。何京京明显感觉到北京人口剧增给住房带来的压力，那就是，四合院中搭起了越来越多的小房子，搬进来越来越多的住户。
　　文革结束后，北京市开始了一轮新房建设，最早的标志性的房子，是“前三门”。
　　
　　80年代：旧胡同里留下了穷人
　　4月3日，任志强在接受《中国新闻周刊》的�访时，向记者描述了这个过程：“1978年时，北京市的住房人均是低于3．6平方米，事实上就是房荒标准。1978年的启动，基本以国有资产为主，国家财政拨款。统一建设，然后谁有钱谁买。那时都是单位买，买了后再进行分配。因为是财政拨款，就这么多钱，分配这么多面积，所以前三门的计划标准是很低的。那时我们的层高是2米9，前三门的房子都没有厅，邓小平同志参观完了后说，房子没有厅是没法用的。我们说，造价是控制的，没有钱去做厅。小平就提出，把层高降下来。可以建一个4平米的厅。所以现在北京房子的层高，大部分是2米7。”
　　从这时开始，北京的各个单位，只要有一点办法，都在盖房。在《北京地产十五年》中，北京澳林房地产开发公司董事长杨建平这样描述当时的情形：在1998年北京市停止福利分房之前，北京各大部委只要是自己院子里还有地，就都会抢着在取消福利分房政策前盖房，并尽快分配给员工。有地、有资源的，房子会盖得好一些，盖出的房子相当于今天市场上的板楼，而土地，资源有限的，就只能凑合建一些塔楼了。
　　所以，在当时，能不能住上好房子，关键是看你进了一家什么单位。
　　1982年，当何京京一家搬到中关村的一栋科学院建的宿舍楼时，觉得那房子简直是天堂。
　　何再没有回过她在东四曾经住过的大杂院。她的一个邻居回去过，回来说，那个院子，生活还是那个样子，只是人都变老了――他们的子女，单位分了房都搬走了，院子里有钱的，有办法的也都搬走了，“上楼”了，只剩下老人和没钱的人。
　　何京京觉得，北京旧城区中的胡同平房，从那时开始，就变得越来越像“穷人区”了。
　　
　　进入新世纪：花钱买套好房子
　　1998年，国务院发布了23号令，即《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，北京福利分房制度是从这个时候，开始退出历史舞台的。任志强对本刊记者这样回忆道：“1998年以前，北京市的个人购房，大概只占百分之十几。1998年以后才大幅―上升。北京是到2000年3月才最后彻底停止福利分房。我估计，2000年以前，北京的住房仍有50％的公款市场。2000年以后，私有购房一下子就上来了。”
　　何京京周围的朋友们，也大都是从2000年开始陆续买房的。何京京曾问他的一位朋友：为什么你已经有了单位分配的一套住房，还要买房?是为保值吗?
　　“不，我纯粹是为了提高生活质量。”她的那位在媒体供职的朋友回答。
　　这时的商品房，不再受计划经济年代投入不足的所谓“标准”限制。“从2002年以后，富人区好房子开始出现。没有福利分配以后，房子的个性化越来越突出，竞争使得产型和设备越来越好。”任志强说。
　　究竟这几年有多少人买了房搬到了近郊的商品房里，很难统计。因为北京存在大量的“人产分离”，人走了，户口却没有走。任志强估计，在西城区的80余万城市居民中，大约迁出去了20余万。
　　何京京看到，现在住在机关院老式楼房里的越来越多是租房子的外地人，和一堆一堆的老年人。
　　“有钱的人都买房搬走了”，何京京的爱人叹道，“咱们这里快成了穷人区了”。
　　
　　前门变奏
　　李　杨
　　
　　前门的拆迁改造处在争议中。有人说，前门衰败了，必须改造；有人说，这里是历史文化保护区，必须保护。但人们在议论前门衰败的同时，却很少思考它衰败的原因
　　年近花甲的郝天林指着墙上被撕掉一 半的拆迁通告对记者低语道，“前门要大变样了，但这与我们无关。拆迁办的人说，无论是住公房的人还是私房主，都得走。”在前门的草厂二条里，有他家的祖宅。
　　郝天林非要带记者去品尝前门地区的小吃。他说，再不吃就来不及了。
　　还不到晚饭时间，前门大栅栏门框胡同和廊坊二条的小吃街挤满了人。但前门的老住户们都说，老字号近来红火是“回光返照”。真正让人感受到拆迁改造气氛的，还是住宅区的萧条。穿行于正在改造中的前门地区，不时可以看到被拆成一片瓦砾的院落。
　　
　　前门衰落
　　前门地区，东为鲜鱼口，西为大栅栏，均是北京市公布的第一批历史文化保护区。
　　明朝时，大运河终点码头南移，北京的商业中心从元代的积水潭、鼓楼一带南迁至前门外一带。从此，前门大街逐渐繁荣起来，店铺鳞次栉比，老字号聚集。清朝初年，政府下令内城不准建戏园。所以北京的戏园多建在前门外一带。老的少的，各行各业的人都到前门看戏。总之，这里吃喝玩乐住一应俱全，是一块“风水宝地”。
　　《城记》作者王军撰文描绘了前门地区商业与居住相得益彰的图景：商品交易集中在前门大街两侧，鲜鱼口与大栅栏的腹地则是胡同幽长，趣味横生，闹中取静；会馆、戏楼、客栈、小寺庙星罗棋布，杆安静的四合院民居点缀为生动的社区。
　　如今，这两片保护区的拆迁改造工程已全面展开。改造的理由很简单：前门地区衰落了。
　　北京市宣武区官方网站上选登了一封群众来信。信是大栅栏一家饭店员工写给区政府的。他在信中说，一次，这家饭店来了十几位湖南客人。客人一下车就极为不满，认为被骗到了北京郊区。顾客们根本不相信解释，说这里破破烂烂，乱七八糟，怎么会是北京市的中心?
　　北京市社科院发布的《北京城区角落调查报告》甚至做出这样的判断：大栅栏已经呈现典型的贫民区景象。报告指出，大栅栏地区是北京建成最早和最破败的地区之一，人均消费8元，有的三口之家竟挤在不足5平方米的房间里。
　　在这一地区，通常是十几产、几十户家庭挤在一个大杂院里，每家每天生活在逼仄的环境里苦不堪言。夏天漏雨，冬天透风，上厕所还得跑到外面去。
　　北京城的中心竟然沦为贫民区，这无疑是不可接受的。于是政府下决心投巨资进行改造。2005年1月1日，位于大栅栏核心区域的煤市街拓宽工程动工。同年10月，前门地区开始了成片的、有规模的拆毁胡同的“危房改造”工程。
　　
　　为何衰落
　　“一个地区衰败了，大家马上想到的是对它进行拆迁改造，但却很少思考造成它衰败的原因。”清华大学建筑学院副教授，大栅栏地区改造规划设计负责人边兰春接受《中国新闻周刊》时采访说。
　　王军也提出同样的问题。他说，1952年的调查统计资料显示，北京城区危险房屋仅为城区旧有房屋的4．9％，而到1990年北京房管部门的统计显示，旧城内平房中的一般损坏房、严重损坏房和危险房已占总量的50％左右。为什么在解放初期，在经历了战乱与经济萧条之后，整个城市的房屋仍能基本保持在一个健康的水平?而在后来几十年的和平建设时期，在经济总体保持增长甚至是突飞猛进的情况下，房屋的质量却跌落了呢?
　　王军认为，以四合院为代表的北京城市住宅出现大面积衰败，绝非“年久失修”，“人口膨胀”之说所能概括。
　　北京市规划委员会总规划师朱嘉广指出，过去房屋质量能够保持健康，关键在于产权私有，房屋主人有积极性也有权利对房屋进行有效的维护与修缮。解放以后，产权制度与住房政策反复变化，使各方的权益和责任不清，这就造成所有者“缺位”，再加上大量公有住房房租极低，房管部门根本无力维护，就更谈不上住房条件的改善和建筑风貌的保护了。
　　王军向本刊梳理了半个世纪以来住宅政策的变迁。据他介绍，解放初期，“敌逆产”均被没收。与此同时，政府向合法的私房发放了房地产所有权证，开得到《宪法》承认。
　　但是到了1958年，情况发生变化。政府决定对城市私人出租房屋实行“经租”政策。具体做法是，将北京城区内15间或建筑面积225平米以上的出租房屋、郊区10间或120平米以上的出租房屋，纳入国家统一经营，由政府有关部门收租、修缮，按月付给房主相当原租金20％～40％的固定租息。至于在城区内房产低于15间或225平米的私房，则不在政府“经租”范围之内。
　　到了文革开始不久的1966年9月，私房主被迫上交房地产所有权证，并停止发放固定租息。从此，经租房干脆被视为公房，私房主产权被彻底剥夺。
　　“文革”后落实私房政策，把经租房范围之外的在“文革”中被充公的私房发还给私房主，政策要求是“带户返还”，房主与挤占其房屋者订立租赁契约，租金由政府规定，这叫做“标准租”。至于那些“经租房”，至今也未发还。
　　近年来，北京市加大腾退“标准租”私房的力度。产权回归了，“大杂院”的杂乱现象开始改变。但有些收回房产的私房主修缮房屋的信心不足，因为他们生怕修好之后即被拆迁。
　　边兰春说，商产或居民对所在地的发展前景没有稳定的预期，不知什么时候会被“规划”掉，想修不敢修，想买不敢买。
　　“城市的生命基于它的每个细胞和它的血液循环。细胞是产权单位，血液循环是市场。正所谓‘流水不腐’。”王军说，“住宅产权之稳定，乃住宅生命之‘源’；住宅市场之公正，乃住宅生命之‘流’。一个城市欲‘源远流长’，此道至为根本。”
　　
　　一个院子两重天
　　鲜鱼口草厂二条15号院，是蔺鑫源的家。一道铁门把这个小院隔成了两个产权世界。东边的两间是蔺家当年的“经租房”，西边的10间才是蔺家的私房。
　　东边的“经租房”黑黢黢的，从旁边走过可以闻到年久失修散发出的一股股霉味。蔺告诉记者，“这两间房现在归房管局管，每年都漏雨。”但只要一跨过铁门，便是另一个世界：青砖黑瓦修葺一新，地上铺着整齐的方砖，小石桌、大鱼缸、香椿树……别有一番洞天。
　　蔺鑫源很热，随地邀请记者到各屋参观：木地板，整体厨房、整体浴室、热水器、土暖气、宽带一应俱全。“谁说平房不能现代化?装修时老街坊们来看，都说比住楼房还舒服呢。”蔺对记者说，如果政府能把煤气、暖气等基础设施引到胡同里，他们愿意自己花钱人产。
　　蔺还津津乐道地向记者介绍，当年他家祖上修这个院子时有很多讲究，什么紫气东来、招财进宝一大堆。
　　其实，蔺鑫源对这个院子的感情并不仅仅在于它的“豪华装修”和那些老讲究，而是因为这个院子恢复到今天的模样属不易。
　　蔺说，先是1958年东边的两间房被“经租”了。后来文革期间院子里挤进了好多产人家。他家只剩下西头的一间房。随着人口 膨胀，院子里的人口越来越多。最多时，小院里住了720多口。
　　“不够住就盖小房，现在的这个长方形院子，当时仅剩下一条只能过一个人的小狭道。稍大点的家具都搬不进去。”蔺说，去年他整修院子时把乱盖的小房都拆了，用卡车拉渣土拉了三四车。
　　蔺说，2002年国家发还标准租房，规定标准租住户只要单位分房就得搬走。于是，老伴一家一家地往人家的单位跑，还打了好几个官司。蔺用手一指南屋说：“就这间房，原来住着70多岁老两口。后来老太太单位分了房。可为了占这间房，二老居然想出了打离婚的招数。”
　　历经磨难，除东边的两间经租房外，2004年初小院终于回到了房主手里。这年，蔺鑫源只是简单修缮了一下。“不修吧，坏得已经没法住了。修吧，又没底，万一拆迁呢?所以当时没敢大动。”
　　到了2005年，蔺鑫源揣测着政府的意图。“我们专门到北京市规划展览馆看过，确认这里不修路。”接着，蔺鑫源注意到政府翻修了胡同里的路面和厕所。“这是20多年来唯一的一次。”蔺说，“看来是不拆了。”这次，蔺鑫源下了决心。“我动用了家里的全部积蓄，把房子好好修缮了一下。可没成想，刚享了一年福就要拆迁。”
　　蔺鑫源的老伴告诉本刊，拆迁办的人来过两次，看完房后说，房子确实不危也不险，但你家处于危改范围内，还得搬。但蔺鑫源却固执地对记者说，“我们不卖房子。”而且他还巴望着把前面的两间经租房也买回来，彻底恢复老宅原貌。
　　
　　从贫民区到富人区?
　　2002年初，宣武区召开了一个大栅栏改造工程研讨会。会上，时任宣武区大栅栏投资股份公司总经理张东提出了一个观点，要保证不低于40％的居民和老字号回迁。
　　张东坦承，大栅栏投资公司是政府办的独资公司，作用是联系政府与开发商，把政府的目标贯彻下去。而他本人的人事关系也在区政府。
　　“如果没有一定的原住民，那大栅栏不就成了一段凝固的历史吗?充其量也就是一个建筑博物馆或主题公园。”已经不再担任大栅栏投资公司总经理的张东对本刊说。
　　至于为什么是40％，张东解释道，世界银行的一份调查表明，当一个地区发生迁移或变化时，只有保留不低于36％的原住民，才能保证相对完备的文化延续。因此，他用了一个粗略的概念40％。
　　随着前门地区改造工程的推进，张东现在对这个目标感到很怀疑。“难了。”他说。
　　同样感到苦恼的还有边兰春。“我们做规划的，只能规定这个房子做什么用。至于今后由谁经营以及经营的内容，我们就无法掌控了。”他说，他曾看到一则电视新闻，说很多在前门经营了几十年上百年的老店都要迁走了，这让他无法接受。
　　一个是代表政府的投资公司负责人，一个是规划设计负责人，他们的目标为何难以实现?
　　黄汇，金田建筑设计有限公司总建筑师，参与了鲜鱼口、大栅栏两个地区的规划设计工作。她接受本刊采访时指出，这与目前的土地开发政策有很大关系。
　　她说，目前是政府和一级开发公司共同进行土地一级开发，完成拆迁安置，地上地下市政基础设施建设等工作。一级开发完成后，土地将拿到二级市场进行“招拍挂”，这时土地价格势必就会被拍得很高。获得上地的二级开发公司为了收回成本，实现利润最大化，肯定不愿意低价请回老住户和老字号。而对于一级开发公司来说，任务是把人请走，根本无权与原住民和老字号订立任何协议。
　　在前门的拆迁改造中，有两个词汇使用率最高。一个是“解危排险”，一个是“人房分离”。
　　“所谓‘人房分离’就是不论住公房的还是私房主，都得按照政府提出的补偿政策离开；也正是为了实现这一目标，完成土地一级开发任务，政府就创造出‘解危排险’的说法。”宣武区一位不愿具名的官员向本刊透露。记者注意到，崇文区政府在鲜鱼口地区张贴的“解危排险”布告的门牌号都是连着的，拆迁几乎涉及该区域所有60多条胡同的门牌。其中也包括刚刚修葺一新的蔺鑫源家。
　　记者走访的前门地区众多居民中，没有一户认为自己还能回迁。“到时候几万元一平米，哪是我们这些老百姓能买得起的呀！”郝天林和蔺鑫源几乎异口同声地说，今后前门就变成富豪区了。
　　黄汇认为这是必然的。同时他告诉记者，她更关心居住在这里的穷人的命运。他们住在前门，卖个老玉米和茶叶蛋就能维持生计，一旦拆迁到郊区如何生存呢?
　　鲜鱼口中芦草原胡同11号的马桂香，现在就犯了这个难。她从1990年代初开始和老伴一起卖煎饼，生活虽然很艰苦，但供养了两个大学生。不仅如此，她家原来只有一间9平米的住房，但几年前她用卖煎饼积攒下的9万元又在这里买了一间15平米的房子，居住条件改善了。
　　“以后搬远了，谁买我的煎饼呢?”马桂香神经质地重复着这句话。
　　
　　旧城改造的绍兴模式
　　郑　褚
　　
　　仓桥直街位于绍兴北起城市广场，南达鲁迅西路的历史文化保护街区。全长1.5公里，占地5公顷。街的两侧是白灰墙，石板路，传统山墙和整齐的木板门，在这些褐色木门的背后，让游人驻足的不仅有对历史的想象，还有服装店，酒楼，理发店，书画培训班和一个越剧社。而街后的河道里，不时传来载着游客的乌篷船荡起的水声。
　　在这条成型于清代的街区，最热闹的北段临街的铺面，年租金已经达到大约每平米上千元。一位茶楼老板告诉记者，这个价格低于绍兴最热闹的解放路商业街，但已经与作为专门旅游景点的鲁迅故居／三味书屋街区基本持平。
　　1999年，仓桥直街经历了它的第一次改造。尽管只涉及到仓桥直街部不到100米长的一段，但拆迁产们的住房和生计问题仍成为政府的沉重负担。
　　“我们决定换一种思路来改造旧城”，绍兴市城市规划设计研究院副院长周凤娟说，“政府既然可以投资修宽马路和大广场改造老百姓的生活条件，也可以投资给民居改造，让老百姓得到实惠。”
　　新的旧城改造方式从2001年3月开始，按照“修旧如旧”的思路，在改造中对已经确定的文物保护点或具有文物价值的民居保持原状；对部分受损和已经损毁的民居，依照原状实行修整和重建，并且按照同济大学建筑系的专家设计，对门户、窗栏、屋脊等进行复古的修整。同时，构筑管线共同沟，将电力，电信，有线电视，路灯线等一起埋人共同沟，分产安装抽水马桶和卫生设施，埋设自来水和排污管网。
　　这次改造，政府共投入改造资金4000万元，在公共设施的架设上，政府全额出资，在对民居的外型恢复和室内卫生设施建造中，私房住户出资45％，政府出55％，公房住户改造经费由政府全额负担，改造之后象征性地将租金每平米提高几毛钱。
　　周凤娟将这种改造方式称为输入式的改造，她认为，这种旧城改造和文物保护的模 式依靠住户私人无法进行，因为大多数住户住的是公家的房子，他们没有改造的动力；依靠开发公司也不行，因为公司是以赚钱为目的；这种改造只能依靠政府投入。
　　“改造是完全自愿的，我们没有强制迁走一个人”，这也是改造中最让周风娟自豪的一部分。“我们挨家挨户地去和他们谈，问他们希望怎么改造。有些人家里住人太多，房间太挤，他们说，把马桶安在楼梯下面吧，我们就把卫生间造在楼梯下面。”
　　所有的私房主都愿意进行改造。住在直街中段的马银花老太太的100多平方米的房子，一共住了六口人。2001年的改造将他们屋外的墙壁用白灰浆粉刷一新，并安装了抽水马桶和卫生设施，总花费两万多元，他们作为房主，自己出了大约1万元。
　　这次改造，使得绍兴市在2003年获联合国最佳人居环境奖，联合国教科文组织亚太地区遗产保护优秀奖。
　　也并不是所有的住户都对改造满意。直街的住户王阿祥老太太对记者抱怨，她房屋中间的一根柱子，已经被白蚁蛀得岌岌可危。
　　王老太太1991年搬来这里，作为公房住户，老夫妇两人没有为这所上下两层共40平米的房子花一分钱。政府翻新了屋顶，按照统―的样式修缮了临河的窗户，并改造了屋里的卫生间。按照规定，公房在修缮之后，将提高房屋租金，现在这所房子每月租金30多元。但这所房子假如私人出租，按本地的价格，租金至少要四五百元。
　　会不会恰恰是因为租金的低廉，才使房管委没有像私人房主那样，有维护房屋的能力和动力呢?记者问。
　　“不是我的房子，总不能自己修吧”，王老太太说。
　　负责仓桥直街公房管理的房山房管所负责人、绍兴房地产物业管理有限公司房山分公司经理胡凌群告诉记者，在仓桥直街现有的住户中，占总数60％多的大都是“经租房”性质的公房，他们普遍比私房破旧，缺少修理和维护，而且违章搭建也更多。
　　显然，能不能更多的实现私有化，让老百姓自己保护自己的房子，是仓桥直街的改造成果能否维持的关键。
　　“一些专家也曾经向我们提出这个建议，”周凤娟说，“但这个问题目前无法解决，因为你如果把房子拿到市场去拍卖，那么现有的公房住户怎么办，他们基本都买不起房子；但如果让他们自己低价赎买，那么凭什么买主又是他们呢?他们毕竟只是租房者。”
　　周凤娟告诉记者，绍兴市目前的市区规划面积是100平方公里，其中老城区所占比例很小――总面积加起来只有1．2平方公里。绍兴市准备再花5年时间，总投入共十个亿对其进行全面改造，其中有一部分需要申请世界银行的贷款。
　　
　　从大院儿到富人区：围绕居住空间的漫长分异
　　苏　琦
　　
　　“人们所讨论的所谓‘富人区’‘穷人区’，在规划领域的专业术语上叫做‘居住空间分异’。”中国城市规划设计研究院总规划师杨保军对本刊说。
　　“分异”是个精确而传神的词。就北京而言，这种居住空间的分异，一直存在。
　　
　　城里的胡同与城外的大院
　　
　　解放前北京就有“东富西贵，南贫北贱”一说，这个阶段体现了一种封建时期的布局，即达官贵人和老百姓的分隔。1949年，北京有一百多万人，住房面积1500万平米左右，接近92％的住房在城墙以内，以胡同里的平房为主。
　　在接下来的50、60、70年代，北京市的居民大体生活在两个环境中，一类是城里的胡同，另一类是城外的大院。
　　胡同里的大杂院，居住环境与大院里的楼房是不能比的。《红底金字》的作者刘仰东曾对大杂院的居住环境做过这样的刻画：“一般是十平米一间的平房，出门就是地，没有暖气，厨房和厕所。北屋还能见太阳，南屋终日阴暗，西屋在风口上，东屋西晒。冬天家家插烟筒，水管子上要缠上防冻的草绳子，上趟厕所要走几十米，早晨倒尿盆都是一景。”
　　所以，当画家陈丹青听刘索拉说王朔是“军区大院的孩子”，而说起她自己却“是胡同里长大的”，就觉得有些听不明白：按说胡同里长大的，多数是城市贫民，可刘索拉是高干子弟，刘志丹是她的亲叔叔。陈后来才明白，解放后，一些领导人和社会名流的家，也安在胡同。与平民的大杂院不同，这些宅院大多独门独院，与邻隔绝，且多经过改造，有专用锅炉、厨卫设施。就因为刘家位高，所以进城后分配的住处是胡同深处的四台大宅院，自然比王朔所住的容纳了几百户军属的“大院儿”高级太多了。
　　前不久上演的有中国版《绝望主妇》之称的《无穷动》，其主要场景便安排在一个高级四合院里。刘索拉、洪晃这两个当年根正苗红的革命后代在其中饰演一对闺中密友，而该四合院的主人、洪晃的母亲章含之则在其中客串姆妈的角色。
　　这个优雅静媪的四合院是史家胡同51号院，是当年中共中央送给章含之的父亲章士钊的。1959年，周恩来到东四八条54号看望章士钊，发现他一家一直借住在章的老友、曾任袁世凯内务大臣的朱启金的私宅后院，居住环境相当逼仄。回去后，周立即报告了毛泽东，并指示国务院管理局为章士钊找一个四合院住宅，章士钊后来领命赴香港与国民党人士接洽，旋即在香港去世。根据周恩来的指示，章含之的丈夫、当时的外交部长乔冠华放弃了外交部为其修缮一新的史家胡同55号院，搬进51号院。
　　陈丹青后来在《退步集》里感叹说，共和国的第一代领导人知道什么是好住房。比如康生的庄园，现在开放，叫“竹园”宾馆，就是昔日的王府，小德子、感宣怀住过，里面有大树、老树，各种奇花异草，水池、台榭、回廊。而上海、南京的好房子是西式洋房，也给第一代官员住满了。
　　但仅靠存量资源显然无法满足进城干部的住房需求，因此以单位为中心大规模兴建大院便成为一种选择。到80年代末，北京重新制定城市规划时，各种大院已经高达两万五千个。
　　从分布上看，复兴路上公主坟到玉泉路沿线，是军队大院相对集中的地方。“这是历史形成的，刚解放时，部队在西边。”华远地产总裁任志强对本刊说。军队宿舍的住房相当宽绰，将军多半住小楼，至少两家分一个楼。大区一级机关还有大校楼一说，一套五六间房子，一般校官住的宿舍楼，都是三四居室。房间的面积也“不同凡响”，厕所里搁进一个浴缸，只占去一角。
　　而国家和市属机关的宿舍院，集中分布在从西便门、阜成门以西，到木樨地、三里河、百万庄一带。“当时二环路就是城外了，最高时有78个部委，50多个都是在西边。三里河地区是机关聚集区，房子好，住房也好，过去是最好的区。”任志强回忆说。
　　一些占地广的宿舍区，形成区中套区的格局，如百万庄一带按子、丑、寅、卯……划区，其中申区是部长们的两层小楼，此外在西便门国务院宿舍区也有一批部长楼。
　　北京的朋友聊得多了，陈丹青发现，这些50、60年代成长起来的孩子大都有一个本事：只要问你住在北京哪个区，哪个大院，就能掌握你的出身。地位与重要性，是 区级还是市级，是民盟还是政协，是军区还是中央军委，是中央还是中央直属，是中央办公厅还是中南海，等等。
　　除部长楼外，国家部委的宿舍，大多是三四五层的普通宿舍楼。60年代初，煤炭部曾在永安里南侧盖过两三栋9层高的宿舍楼，是那个年月居民楼中仅有的高层建筑。70年代中期，广播事业局在复兴门一带盖了一座12层的预制板宿舍楼，号称“十二层楼”，是北京最早的一栋接近今天意义上的高层建筑。据说马季等人是第一批住户。
　　那年月，级别的高低更多地体现在居住面积上，至于房子构造本身，则大多乏善可陈。就连专门给高级干部盖的相对高级的宿舍楼，三到五居室一套的房子，也无非是房子多一点，厕所和卫生间分开，其他与普通住宅区别不大。
　　70年代中期以后，三里河南沙沟盖了一片四到六间一套的高级住宅，走廊宽，有两个卫生间和一个二十多平方米双开门的客厅，算是高级宿舍楼质量提升的一个标志。当年钱钟书夫妇在胡乔木的关照下，有幸住进这样的高级住宅。“我们的新居共四间房，一间是我们夫妇的卧室，一间给阿瑗(女儿钱瑗)，一大间是我们的起居室或工作室，或称书房，也充客厅，还有一间吃饭。”杨绛在《我们仨》里这样描述道。
　　
　　从前三门到亚运村
　　“北京在1978年时，超过8层的带电梯的高层建筑大约只有十四栋。当时前三门大街的楼群就是北京最好的住宅建筑和富人区，绝大多数是国家机关、政府机构、大型国企占有和分配。”任志强对当年这段历史如数家珍，“那时也没有土地拆迁一说，前三门是利用地铁工程拆出的地。后来方庄开发区，双榆树开发区，都是征用的农用地。”
　　但从今天的标准来看，虽然只有二十多年的历史，这些建筑不管是从外型、户型、内部设施条件上都已经变成了相对落后的建筑，居住人群和收入也都已经发生了巨大的变化。
　　到1984年，为解决首都干部群众住房问题和改善南城面貌，北京市政府决定在市东南建设方庄住宅区，随后征用了蒲黄榆大队全部和成寿寺大队部分土地，并由北京城市建设开发总公司下属第一公司，即现在的北京城市开发有限公司(城开)承担建设。
　　1985年，方庄开始正式建设，历经十年基本建成，总建筑面积266万平方米，是上世纪90年代初北京规模最大档次最高的大型住宅小区。方庄早期的房子非常走俏，聚集了众多中央部委政府官员及国企高层，“单位买房子，基本都在最好的地区，因为公款是不讲究价格的。”任志强说。
　　除中央国家机关及各大国企外，京城一批最先富起来的人竞相抢购方庄房产，包括一大批商界成功人士与影视明星等。
　　1993年，媒体人士耿海亮总耗资106万元人民币，购得方庄两套“商品房”，他感叹说，现在购房门槛低多了，只要十几万元就可以申请贷款，当年可是要全款，而且也没有选择，只能是方庄和亚运村。
　　“当年住进方庄的人，都衣冠楚楚，有许多知名的演员、影星，更多的是律师、个体暴发户、旅居海外人员的亲属，无论从个人资产、社会背景都没有什么区别。”耿回忆说，但方庄真正称得上商品房的也不多，周围都是北京市委的楼、海洋局的楼、公安部的楼等等，“开始心理也很难平衡，这些机关部门的人员享受福利分房，30多岁就住自己需要花100多万元买的房子。”
　　方庄的商品房1986年就开始出售，最初分甲、乙、丙三个等级，甲级1700～1800元／平米，乙级1400～1500元／平方米，丙级700～800元／平方米。因为当时北京高档盘非常少，所以价格几乎每年都在涨，到1995、1996年，大部分商品房都涨到了4000～5000元／平方米，有些甚至一度涨到了8000～10000元／平方米。
　　随着北京房地产市场的发展，方庄房子的户型硬伤开始凸现，当时为了节约用地，方庄住宅区90％都建成了25～29层的超高层塔楼，产型也多以五六十平米的小两居居多，七八十平方米的大两居以及100平方米左右的小三居及大产型很少。“1998年以前，建房基本是标准图，局级不能大于130，处级90，科级70，就这么一个分配方式，越平均越好，完全没有个性。没有福利分配以后，个性化越来越突出。你盖这样房子，我就盖那样房子，要不卖不出去。”任志强说。
　　90年代后期，北京兴起别墅等高端产品，相比之下，方庄就显得黯淡了，房价也开始滑落。“而且，租金也是一路下滑。1994年时，主要租住对象是海外华人，以及驻京单位，96平方米的房子可以收取7500元月租。到了1995年，就下降到6000元了，1996年就只有4000～5000元了。”这一时期，一些明星及富有阶层开始先后搬出方庄，“逃离方庄”一度成为媒体热议的话题。
　　1990年亚运会的召开将人们的注意力拉到北四环。
　　此前，在朝阳区大屯乡曹八里村31．5公顷的土地上，亚运村拔地而起，除比赛场馆外，还有运动员公寓，酒店和相关的配套工程。当时亚运村所拥有的市政配套设施，在整个京城是最齐全的。亚运会结束后，北京市政府成立北辰集团接管亚运村。
　　运动员公寓J座、K座即汇园公寓首先对个人出售，以外销为主，价格高达1400美元／平方米。此后，出现了亚运花园、阳光广场等一大批外销商品房。它们大多具备高档精装修，24小时热水，可视对讲机，卫星电视，豪华外立面等条件，是当时的普通住宅无法企及的。
　　由于一套100平方米左右的外销房折合人民币要一两百万元，并且1998年以前国内没有银行开办个人住房贷款，因此购买外销公寓大多是一次性付款，这使得外销公寓成为有身份、有钱人的象征。
　　北京的先富者纷纷搬到了亚运村，其中很多是从最早的富人区――方庄搬来的。一位业内人士回忆说，当年汇园公寓开盘时，中国富人还挺难买到的，一部分人想尽办法托关系购买。
　　然而，亚北板块也没有摆脱衰落的宿命。十多年前令人咋舌的公寓，到今天落伍了：豪华的内装修和外立面已经过时，24小时热水、可视对讲机、卫星电视已成为今天普通住宅的标准配置，交通也日益糟糕。
　　2002年9月1日，北京正式实施《关于调整本市内外销商品房管理有关规定的通知》，商品房内外销实现并轨，至此，外销房成为历史。
　　
　　向东向西，别墅豪宅
　　1999年左右，郊区化概念风行一时，以区自然景观为卖点，以郊区别墅为主要产品的富人区开始形成。其分布区域被业内人士形象地总结为一山(西山)二河(潮白河、温榆河)三线(立汤、京顺、京通)四高(京昌、京沈、京开、京密)。
　　温榆河全长47．5公里，从昌平经顺义、朝阳到通州，河畔聚集了北京最有名的别墅区，其中的香江花园曾卖到4000美元／平方米的天价。业内把北京的机场高速、京顺路、温榆河一带叫中央别墅区。对此，任志 强也有同感：“现在东北部是最豪华的区。这和改革开放是有关系。改革开放利用外资是和使馆区联在一起的，和使馆区密切结合在一起的，都是外企最发达的地区，大酒店最多。这一区域就变成富人区了。
　　2001年到2002年，以香山为核心的西山板块开始形成，被称为“富人后花园”，其别墅售价大都在20000元／平方米以上，其中的西山美庐卖到2500美元／平方米，仍有不少人排队购买。
　　近年，越来越多富豪意识到住在郊区别墅的时间成本太大。因此，兼具景观和交通优势的东四环的朝阳公园周边地区和西四环的昆玉河两岸正成为新兴的高档住宅区，均价都在10000元／平方米之上，且不断上涨。
　　“王石五年前就说到城市出现郊区化问题，我觉得说的根本不对。我们与西方最大的差别在于，所有的公共设施，医院、学校、商业、体育场所都是在市中心。因此不可能；实现完全的郊区化，只是局部的一部分向郊区转移。”任志强如此评价这一趋势。
　　把目光放回城里，则是一幅模糊的图景。二三环以内实际是混杂区。没有富人区，只有单个富人楼。剩下的是拆不动的穷人区。
　　
　　贫富分区：推手一救赎
　　苏　琦　郇　丽
　　
　　“媒体误会了我的意思。”任志强在谈及此前被热炒的“穷人区”“富人区”的话题时说。
　　“我从来没有提出过在新城市建设中要把穷人区、富人区分开的观点，而是认为在经济发展与城市建设的过程中必然出现不同收入阶层的建筑与居住区域。穷人区与富人区的划分并不是仅仅靠开发商的有意识的建筑而能人为形成的，而是政府意图、城市规划、社会保障能力、经济发展条件、居民消费能力、资本实力等多方面因素组合而成的必然结果。”
　　
　　贫民窟外迁：脱贫，造贫？
　　与城中心破败沦为贫民区、富人外逃形成郊区化运动，这种贫富分区相对清晰的纽约等西方城市相比，《城记》的作者王军觉得北京的贫富分区正呈现出一种复杂而模糊的图景：一方面把所谓的贫民窟搬到郊区去了――大面积的拆迁和偏低的补偿，导致很多人只能跑到远郊区去住，因为经济适用小区都在那里；另一方面，郊区也出现了富人区，但很多有钱人在中心区待着。
　　相比之下，如果说西方城市生态的分化更多是因为市场的作用，那么北京则更多体现出有形之手的调控作用。
　　“任何一个城市格局的形成，都是政房地产企业、市民三方互动的结果。这三方力量的强弱是不等的。政府在对某些资源的配置上是起着重要的或者叫做主导的作用，因为我们是从计划经济转型过来，企业凭借资本，也有相当大的力量。恰恰是市民这一块，缺少组织，是零散的行为，话语权是很小的。”中国城市规划设计研究院总规划师杨保军说。在目前的体制下，政府有发展经济的动力，也有政绩考核的压力，很容易跟资本联手，而容易忽略一般市民的要求。
　　这一点，在旧城改造中，表现得尤为明显。杨保军介绍说：“北京的居住空间分异，首先就是在旧城里头了。旧城过去是老北京住的地方，有一千多万平方米，到了2000年左右，有几百万平方米拆掉了，迁出去十几万人，都迁到郊区去了。有些是由于城市功能的置换，比如商业的发展，还有一部分就是房地产开发，看中了这块地，要通过开发把价值体现出来，所以要把它拆掉。这带来什么?这些老京人生存能力方面多属于弱势，就是依靠在城市中心区非正式的就业来维持低收入的生存。现在一下子把他迁到郊区去，他就面临生存的危机，因为那些地方是边缘地区，没有那么多的非正式就业岗位。还有一些公共配套资源，如教育，医疗设施，都没了。他的生活质量没有改进，反而恶化。”
　　这显然与任志强所描述的“理想状况”――“政府责任与商业利益会逐步的将这些穷人区改造成公共区域和富人区的。而在改造过程中穷人也会因为改造的搬迁将原有的破旧的资产升值，而改变现有的居住条件，转移到非穷人区的范围之内”――大相径庭。
　　据杨保军统计，北京旧城改造近年来有200多个项目规划被调整，经过专家论证，通过率是60％多，令可供开发的面积比原来规划的多了一倍多，粗略算一下，增加面积带来的收入是500多个亿，(政府和房地产商)皆大欢喜。
　　
　　被动的豪宅?
　　然而，在外界看来已经得到政府“眷顾”的房地产商们也在抱怨。
　　“谈贫富的问题时，先要纠正政府。土地已经卖这么高了，我一定卖最好的房子，否则收不回来啊。”任志强说，现在土地费用已经越来越高了，占到房价40％～60％，而这钱并没有返回给老百姓。
　　庞博国际地产综合服务机构执行董事刘东长期做北京别墅销售，在他看来，不少豪宅的形成纯粹是因为高地价，像前不久拍卖的后沙峪地块，作为一块低密度住宅(别墅的巧妙代称)用地，拍到了280万元人民币每亩，折合下来比周边已经建成的别墅价格还要高，“面粉价格已经高出面包价格”。
　　任志强指出，对土地的垄断控制，一定会产生这样一个结果，“目前采取土地拍卖制度的主要是香港，而香港是两种土地制度，一种是私有土地，一种是公有土地，两者之间会平衡――公有土地想抬高价格时，私有土地会平抑，私有土地价格过高时，公有土地可以平抑，两者之间是较量的过程。而在内地，只要政府要不给地，房地产公司就没饭吃，所以它会用越来越高的价格来形成这个资源。”
　　
　　不动产税：可能的出路
　　政绩焦虑症是政府在城市生态上“嫌贫爱富”的缘由。中国城市规划学会副理事长朱嘉广依然记得有一次听到某官员说“有穷人待的地儿就弄不好”时自己吃惊的心情。
　　据有关资料显示，近年来房地产投资已经占到北京市固定资产投资的50％以上，前年最高达58％，去年达56％。据杨保军介绍，北京朝阳(区)和海淀(区)增长是最快的，因为他们是外面的，有的是地搞开发，而包在里头的区，没有地，就要拆了房子建高楼，否则找不到经济增长的突破口。
　　在杨保军看来，破解这一焦虑的一个可行办法是考虑征收不动产税。“我们国家的税收更多在增量上做文章，我开发一块儿，再开发一块儿，不断带来钱，GDP和税收就上去了。而对存量这一块儿，实际上是没有税收的。”
　　而西方国家70％的财富凝聚在不动产上，不动产的取税主要来自增值，就是不动产的增值税。“你买下房子是你的了，通过评估以后值多少钱，然后你的房子升值还是贬值，取决于外部环境和配套设施。”政府要想收不动产税的话，就要让居民的房子升值，其途径就是不断完善环境，满足公众对公共设施的需求。在这个过程中，老百姓的不动产升值，一部分钱交给政府，一部分自己享用――这个升值是可以变现的，可以贷款，可以转让。
　　杨保军说，因此政府主要精力就是放在提供公共服务，比如缓解交通拥堵，解决 上学、就医困难等，这些问题解决以后，不动产又会升值。“这就是政府职能转变，政―府不应该去搞什么开发，而是应该把生活变得舒适，做好了这个地方就升值了，然后我从这里面提成。”
　　据杨保军和他的同事调查，―八通线通车后，沿线二十多个站点附近的楼盘立刻每平米都涨了200多元钱，加起来总共涨了20多个亿，但这个钱都是开发商拿掉了。政府投入了好多个亿，没有回收，无法形成循环，只好等再攒起来。
　　
　　分享公共空间：贫富相处新路径
　　至于城市的重建改造项目：那些中等和上等收人住宅项目占据了城市中诸多土地和很多以前曾是普通街区的地方，他们划定了自己的地界和街道，就像广告所说的那样，用来为他们的“城中岛屿”和“城中城”服务。“这些被肢解的地区生发出快速增长的恶性肿瘤，价格标签被贴在不同的人群身上，每一个按照价格被分离出来的人群生活在对周边城市日益增长的怀疑和对峙中。人们能够想象，这些地区如何难于与邻近街区和睦相处。”多年以前，雅各布斯，《美国大城市的生与死》的作者，就以精到的笔触刻画了贫富分区所带来的社会弊病。
　　当杨保军几年前初到巴西的里约热内卢时，感到这是一座诡异之城。一些地区萧条破败，路灯是坏的，商店冷冷清清，街上晃荡的都是些可疑人物。接着走过一片地方，围墙很高，上面还有铁丝网，军队巡逻。“我问他们这是什么军事基地，他们说，这是我们的富人区。我说富人区怎么还要围墙、铁丝网，军队驻扎。他们说，你不知道，我们这个地方两极分化太严重。”
　　两极分化导致穷人区的情况越来越差，交的税根本不足以让政府维护这个地方，警察也没有费用，结果就陷入恶性循环――情况这么差，更吸收不到投资。税源更少，穷人就没活路，只有打砸抢，把富人吓坏了。富人区把围墙给修起来，然后花钱请部队来保护。但作为一个城市要运行，一个商人要做生意，你总要出来。
　　究竟有没有办法让不同收入，不同阶层的人，住到一块，创造一个和谐的社区呢?杨保军认为，在这方面，香港的经验可以给人们一些启示。
　　香港住宅分两部分，一方面是有钱人的商品房，就是私房，一方面是政府盖的公屋，供低收入阶层。为避免过分的两极分化和空间分异，香港政府通过法律规定，在建设新城的时候，私房的比例不许超过40％，这就保证了新城有一部分富人，有一部分穷人。
　　接下来的问题是房子怎么盖。如果穿插着来，那肯定卖不出去。香港政府经过研究规定，穷富可以不混居，但政府提供的公共设施必须是共有的。比如，富人区不能建一个富人学校，因为这会更加剧社会分化。香港政府希望借助公共空间的共有，来加强不同阶层间的交流，互相了解，互相碰撞。
　　“虽然你们家的房子是在别墅，我们家的房子在公寓，但我们在同样的餐馆吃饭，你可以点鲍鱼海参，我点差一点的菜，但我们能够坐在一起。我们还在同样的剧院看戏，子女在同样的学校读书，在同样的医院看病，在同样的游泳池游泳。这样就带来交流的机会，而不是互相隔绝。”杨保军说，长此以往，彼此间就不是一种敌对的态度，慢慢会带来沟通和理解。
　　当杨再去巴西考察的时候，发现里约热内卢市化解贫富对立的情绪也是从陕复城市的公共空间入手。政府投一部分资金来启动，恢复公共设施，让不同的人群从家里面走出来，到公共空间来。公共空间有了活力以后，投资者感觉到这个地方比以前安全，就愿意来投资。然后政府再通过一些优惠税收政策，这样就不断有投资者来，政府也就有钱给那些穷人区提供一些服务，穷人就有了一些就业岗位，然后更多的人就会走出来，这个地方就复兴了。
　　“所以，最重要的是城市的公共空间要达到共有的状态，不论富人穷人都应该拥有。这是我们应该努力的方向。”杨保军最后说。

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