浅论峡江县“城中村”规划建设及管理
时间：2021-01-16 16:03:54 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘 要：峡江县地处赣中腹地，是个典型的人口小县、农业大县、财政弱县。如何做大做强峡江经济成为历届政府工作的重中之重。峡江县城1997年从巴邱镇东迁到水边镇，老城巴邱山清水秀，商贸繁荣，人气较旺，新城水边道教文化、古村文化厚重，区位优势明显。政府创造性地提出了“一城两区、一江两岸”共谋发展的战略思路，为加快峡江新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化指明了方向。“城中村”做为城市的一部分将成为未来城镇化的核心生力军，本文围绕我县“城中村”建设现状及成因、实施“城中村”规划的意义、实施“城中村”规划的思路等方面展开阐述，对我县的“城中村”建设发展提出了一些管窥之见。
关键词：峡江县；“城中村”；改造规划；城市管理；经济发展；城镇化
一、“城中村”的相关知识
由于“城中村”在城市化不断推进的过程中，位于城区边缘而被划入城区，成为城市的一部分，既有城市的一些习性，又摆脱不了农村固有的特质，是二者的混合体。
（一）“城中村”土地的所有权状态
城中村”土地的所有权状态大体可分为三类：
（1）已“撤村建居”，土地被国家全部征用，农民不再享有集体土地所有权，村已经被城市完全包围，原农民已全部转为居民，只是保留着农村传统的生活习惯。这是通常所说的广义上的“城中村”，它经过改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的对象。
（2）正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有权部分属于国家所有，部分属于集体所有，但原农民未转为居民。
（3）尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范围，土地全部仍属于集体所有。后两种村的情形是狭义上的“城中村”，是通常所说的要改造的“城中村”。
“城中村”中存在的土地所有权状态有国有土地所有权与集体土地所有权两类，两种土地所有权从表象看，仅是所有权主体不同而已，但其实质是不平等的，表现在：（1）国家所有权的权利主体是国家，而集体所有权的权利主体为集体。根据土地法第10条：集体所有权的权利主体又分为：乡集体、村集体、村民小组三种组织形式。两种土地所有权在集体与国家之间可以进行转化，且是单方的，只能由集体所有权向国家所有权转化，而不能是国家向集体所有权转化；同时集体所有权主体之间是不能相互转化的。（2）集体所有权向国家所有权转化的条件是唯一的，我国宪法第10条和土地管理法第2条的规定，方式为出让，这种行为其实质可以看作是一种买卖，只不过是一种强买强卖罢了，只有一方当事人（国家）的意思，几乎是容不得对方（农村集体）意思表示，农村集体只有强制取缔的义务，这就难以保证交易的公平了，自然出现了现实中征地赔偿款太低，侵害农民权益的事件的发生。（3）两种所有权的权能上也是完全不平等，主要体现在两种土地使用权上。而“城中村”土地所有权往往表现国家所有权借助“公共利益的需要”而不断地扩大，“城中村”集体土地所有权逐渐缩小的趋势；同时也表现集体土地所有者已经看清国家征用土地不完全是出于“公共利益的需要”，为征用后转让土地使用权获得商业上的利益，因此，农村集体在土地所有权交易中开始尝试用市场价格讨价还价，甚至漫天要价，凭此来保留其土地所有权，村落在城市中得以延续。
（二）“城中村”土地使用权状态
“城中村”现实存在的情形：①未批乱建；②已批多建；③乱占乱圈；④非法租赁土地；⑤以土地入股开办各种实业；⑥用集体土地抵押贷款；⑦用集体土地进行非法的房地产开发、经营等。此外，规划管理不到位及土地开发巨额利益，致使“城中村”土地如“五代十国”混乱。由于“城中村” 集体土地的边缘性、稀缺性、区位性、固定性，多样性，复杂性以及相比较于国有土地使用权的低廉性，是它拥有旺盛的需求市场，土地使用权的差别使“城中村”得以客观存在。
二、峡江县“城中村”建设现状及成因
峡江县因位于千里赣江最狭处而得名，母亲河赣江把峡江分成河东、河西两个片区。随着城市化进程的不断加快，县域经济实力明显增强，逐渐形成了河东以县城水边，河西以老县城巴邱镇为中心的经济圈。作为城乡结合部的“城中村”受县城经济发展辐射带动，工业化、信息化、城镇化、农业现代化显著提高。2012年，我县城镇化率为38.28%，预计到2020年将达到54.28%。经济快速增长，商贸区聚集，外来流动人口涌入，“城中村”作为城市的一块“夹缝地”，这种独特的地位和现象，必然会带来一系列的社会问题：（1）人口杂乱，“城中村”由村民、市民和流动人口混合构成。流动人口成为主要犯罪群体，治安形势严峻。（2）城市规划滞后，“两违”（违法、违章建筑）相当集中，“一线天”、“握手楼”、“贴面楼” 风景独特。由于房屋密度高、采光通风条件差，占路建房、朝向混乱、道路封闭、出入不便，村民叫苦不迭。（3）基础设施不完善，卫生条件太差。各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾。街巷狭窄、拥挤，存在严重消防隐患，（4）土地使用存在诸多问题，“城中村”“两违”建设增多，宅基地、工业用地、商业用地相互交织，非法出租、转让、倒卖，管理混乱，等。这些现象不仅严重影响了城市的美观，造成了城市土地资源及空间的浪费，而且直接造成了政府征地难，拆迁难，埋下了许多社会治安隐患，也阻碍了城镇化进程，制约着城市的发展，成为困扰峡江城市发展的“痼疾”。城市管理部门采取过多种措施，但收效甚微。“两违”建设同“城中村”如影随形，究其原因，主要有：
1.村民住房紧张，建房刚性需求旺盛与规划滞后矛盾突出。长期以来，“城中村”一直没有进行规划。部分村民住房破旧，子女婚嫁急待用房，购买商品房又无经济实力，村民建房安置又没有真正实行到位，致使部分村和村民顶风违法（章）建房，以解燃眉之急，许多村庄都是先建设后规划，抢占、乱占耕地现象十分严重。
2.利益驱动是主要原因。随着城市建设步伐的不断加快和城市中心的拓展，多数“城中村”的区位优势明显提高。加之传统种、养殖投入大，见效慢甚至无利可图，致使部分村民利用自己承包的集体土地建房搞经营或出租谋取利益。
