成都房地产市场的发展概况及发展策略
时间：2021-01-15 00:03:52 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
中图分类号:D261 文献标识码:A
内容摘要:房地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导型产业,大力发展房地产业对于促进消费、改善城市人居环境具有重要意义。本文在描述成都市房地产市场发展概况的基础上,运用资本边际收益率法对成都市房地产市场的泡沫状况作出测定,结果显示:成都市房地产市场泡沫已经产生并且比较严重;同时剖析了泡沫产生的主要原因,并提出了相应的应对措施。
关键词:成都 房地产泡沫 资本边际收益率法
近年来,成都市房地产业取得了飞速发展。据相关统计资料显示:1997~2007年间,成都市商品房销售价格平均增幅为10.22%,其中2004年增幅达到了22.7%;同时,商品房销售面积的平均增幅也在10%以上,其中2006年增幅更是超过了30%。与此同时,2007年成都居民人均收入为14849元,按照当期的商品住宅均价4267元/M2计算,购买一套90平米的住房总价相当于居民家庭年均可支配收入的13.27倍,大大超过了国际公认3~6倍的标准。显然,成都市普通家庭购买一套商品住房的压力与日俱增。本文所用数据如无特别说明,均来源于成都市统计年鉴、成都市统计信息网、四川省统计年鉴。那么,成都市房地产市场究竟存不存在泡沫?如果有,到底存在多大泡沫?因此,客观地对成都市房地产市场泡沫状况进行测定,显得尤为重要。
成都房地产市场发展概况
(一)房地产开发投资情况
从图1可以看出,1997~2007年间,成都市GDP、全社会固定资产投资和房地产开发投资增长迅速。其中,GDP从1997年的1007.03亿元增长到2007年的3323.00亿元,年平均增长13.03%;全社会固定资产投资从1997年的310.08亿元增长到2399.96亿元,年均增长23.96%;房地产开发投资也从1997年的73.01亿元增长到2007年的905.28亿元,年均增长27.22%。相比GDP、全社会固定资产投资的增幅,成都市的房地产投资增长明显最快。
(二)房地产开发、销售及空置情况
1998~2007年间,成都市房地产施工、竣工房屋面积以及房屋销售面积均有大幅增加,同时商品房空置面积也维持在较高水平。其中,房地产施工面积从1998年的1114万平方米到2007年的6473万平方米,年平均增长23.69%;房地产竣工面积自1998年的331.27万平方米到2007年的1087万平方米,年平均增长17.42%;商品房销售面积从1998年的324万平方米到2007年的2243万平方米,年平均增长24.96%;商品房空置面积则一直维持在110~220万平方米。
(三)房地产开发资金来源情况
1997~2007年间,成都市房地产开发资金来源主要有国内贷款、自筹资金和其他资金,这三大主要主要来源所占开发资金比重分别约为26%、25%和41%,另外还有少量的外资进入。值得注意的是,在占比最大的其他资金来源中,约有70%的资金来源于购房业主的定金及预付款;而在购房业主的定金及预付款中,购房业主向银行办理的个人住房消费贷款又约占80%。这意味着成都市房地产开发投资中,有超过半数的资金是直接或间接地来源于银行贷款。
(四)房价收入比情况
本文参考2005年英联国际不动产发布的《2005 年中国房地产市场趋势分析报告》,选择如下房价收入比的计算公式:
房价收入比=户型面积×住宅均价/城镇人均可支配收入×家庭规模系数×(1-家庭消费系数)
从表1可以看出:1997~2003年间,成都市房价收入比相对稳定地保持在10倍左右,自2004年开始快速上升,到2007年上升至13.27倍。房价收入比的攀升反映出成都市普通居民购买商品住房的压力还在继续加大。
成都房地产市场泡沫的实证分析
本文在吴丽华等人(2007)研究的基础上,采用资本边际收益率法测定成都市房地产泡沫。
(一)资本边际收益率法的理论框架
本文以Ramsey-Cass-Koopmans模型为基础,采用资本边际收益率法测定当期成都市房地产市场的泡沫状况。该模型假设:人口Nt以速率n增长,劳动力等于人口数,劳动供给无弹性;产出由资本K和劳动生产出来;生产率没有增长;产出既可以消费,也可投资,即:
(1)
经过一系列推导演算(推导过程在这里不加赘述),得到:
w=f"(kt)=θ+n (2)
其中w指资产的基础价值,是在经济中工资率和利率水平均达到均衡且所有经济要素达到稳态时,每增加一个资本投入所增加的产出量;亦即表示经济在最优均衡稳态下资本的边际产出率等于时间偏好率(θ)与人口增长率(n)之和。
(二)房地产价值的确定
1.成都房地产基础价值的确定。在实际测算房地产基础价值时,通常还需要剔除通货膨胀因素的影响,故资产的基础价值公式变形为:
w=f"(kt)=θ+n-π(3)
由(3)可知,影响资产基础价值的因素主要为:人口自然增长率n,n值越大,劳动力增长越快,说明资产的价值越大;通货膨胀率π,目前中国主要采取当年的消费者价格指数进行衡量,消费者价格指数减1就为通货膨胀率;时间偏好率θ,它与消费者的心里预期有一定关系,一方面与消费者的收入有关,另一方面与当前储蓄的未来预期有关,其大小主要取决于利率。
在实际运用中,利率的确定比较复杂。本文在实证中选择两组利率:一组是所有利率中的最大值,另一组为最小值。选择5年以上金融机构贷款利率为最大市场利率,原因在于房地产开发资金半数以上来源于金融机构贷款,资产增值的最大限度与金融机构最大贷款利息支出相关。将金融机构活期存款利率作为最小的市场利率则主要与购房者的心理预期有关,即资产增值的最低限度应与金融机构活期存款收益相关。由此得到房地产基础价值动态变动的阈值,如果实际测度出的房地产价值在阈值范围内,那么房地产市场运行健康;如果测度出的房地产实际价格超过房地产基础价值阈值的上限,则说明房地产市场存在泡沫。
2.成都市房地产实际价格的确定。在实证分析中选择商品房销售均价变化率作为房地产资产的边际收益率,也就是其实际价值。商品房销售均价变化率=(本年商品房销售均价-上年商品房销售均价)/上年商品房销售均价。
(三)房地产泡沫的判定
运用公式(3)和相关统计数据(具体见表2),计算出房地产资产的最高基础价值和最低基础价值。房地产资产的实际价格可由商品房销售均价变化率公式结合数据计算得出,结果详见表2。
如表2所示,确定了1997~2007年成都市房地产资产基础价值的合理范围和实际价值,两者相比较,就可以对1997~2007年成都市房地产市场泡沫情况进行分析。
