锦州市房地产市场供需问题的调查研究

时间：2021-01-14 12:04:21　来源：雅意学习网本文已影响人

　　摘要：习近平总书记在中央财经领导小组会议上首次提出了“供给侧改革”，指出“在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，着力提高供给体系质量和效率，增强经济持续增长动力”。2015年底，中央为房地产业定下去库存主基调，政府工作报告中再次对此加以强调，并提出要“因城施策”。在大规模供给增加和市场需求动力不足的情况下，部分三、四线城市必将面临住房库存加大，去化周期拉长的阶段性供给过剩问题。因此，本文针对锦州市房地产市场供需问题，探究房地产市场的供给和人们的有效需求现状，并针对其中的问题进行分析，得出供求关系的结论，提出相应的解决对策。
　　关键词：房地产业供给侧改革问题对策
　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2016）12-0070-02
　　随着经济的发展和产业结构的调整，各地区的经济加快发展，城镇化的不断加深，促进了房地产业的繁荣，房地产业的发展一方面表示了人民生活水平的提高，以及人们对高品质生活的需要；另一方面也突出了时代发展的要求，以及社会的进步。现代房地产业经过近几十年的发展，已经成为我国拉动内需的支柱产业之一。而随着我国房地产业的迅速发展和房地产的逐步市场化，供求关系直接影响房地产业的发展。目前，我们看到在锦州地区，新区建设如火如荼，老城区改造逐步推进，城市化步伐进一步加快，然而锦州房地产市场中新建楼房多，闲置房不少，开发企业面临售房压力的情况仍存在。供需结构不平衡是三、四线城市需要重点防范的风险，以锦州市为例。因此，通过研究锦州市房地产市场供求关系，进而调整供应结构，解决供需矛盾，避免房价大起大落，合理引导住房消费，积极推进普通商品房建设，加快保障性住房建设，促进民生的进一步改善。
　　一、锦州市房地产业发展现状
　　1.房地产业投资情况
　　房地产开发市场是连接土地市场与销售市场的纽带，房地产开发投资是全社会固定资产投资的重要组成部分。2000年以来，房地产投资增长要快于全社会固定资产投资的增长，而且房地产投资完成额占全社会固定资产投资的比重逐年上升。通过查找辽宁统计年鉴数据可以看出锦州市固定资产投资从2005至2015年每年成递增状态，房地产开发投资也从2005 至2015年也逐年递增，但增加的比例相对平稳，比重较低。
　　2.房地产市场供求不平衡
　　当前房地产市场供求总量是不均衡的，一般表现为潜在需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即短缺与过剩同时并存。需求上，一方面住宅市场的潜在需求巨大。随着锦州城镇化目标的逐步实现，人民消费结构的升级，大量适婚年轻人口的形成等，都带来了住宅市场巨大的潜在需求。另一方面锦州作为四线城市，大多数的中低收入者买不起住房，无房可住，几代同室的现象屡见不鲜，这说明锦州居民住宅实际需求很低。而供给上，近几年住宅市场繁荣的表象掩盖不了一个不争的事实：大量商品住宅楼闲置。市场上适用于大多数中低收入人群的经济适用房供给较少，出现供不应求的局面，豪华住宅以及大面积住宅供给较多，而购买人数少，出现供大于求的局面，从而造成了有效供给小于实际供给的局面。
　　3.房源结构不合理
　　房源结构不合理主要表现为经济适用房过少，高档商品房相对过多。长期以来，房地产开发商一味地追求高利润高回报，建造过多的高端商品房，这种房型整体价格高，只有少数人有购买能力，最终导致商品房积压，而中小户型的经济適用住房则供应不足。因为锦州市经济发展速度虽逐步加快，但目前经济尚不发达，人均经济收入不高，大多数消费者更愿意接受经济实惠的普通住房。通过对有效问卷的数据进行整合分析，发现被调查者中需求面积在60-80平方米之间的占19.69%，80-100平方米之间的占32.45%，100-120平方米之间的占19.74%。由此可知，在60-120平方米之间的户型总份额占到71.88%，最为客户们所青睐，消费者群层次较明显。在人们对期望房型的选择上，选择经济适用房的占69.6%，其次是高档住房占24.5%，豪华别墅仅占5.9%，这与房地产商提供的房型供给数量比例存在较大差距。
　　4.剩余房屋面积过多，去库存压力较大
　　从锦州市住建委了解到，2016年锦州市共安排房地产开发项目117个，房地产施工面积800余万平方米，计划投资100余亿元。今年，我市城市棚户区改造计划实施11个项目，共计3808户。截至目前，各县区政府已完成征收前的准备工作，并已签订房屋征收协议268户。不断加大房地产“去库存”工作力度，这是中央经济工作会议五大任务之一，更是今年我市房地产市场监管的重点工作。截至2016年2月底，锦州市房地产库存总量为776万平方米。其中：显性库存为411万平方米，包括已经发放销售许可的待售现房248万平方米、已经发放预售许可的待售期房193万平方米；隐性库存为365万平方米。包括未发放预售许可的在建商品房74万平方米和已供应土地但尚未开工建设的商品房291万平方米。据此预计，我市去库存需3年-5年时间。鉴于城市规模不大、外来人口不多、刚性需求不强等因素，去库存压力较大。
　　二、锦州市房地产业发展存在问题
　　1.房屋供给量过大，供求结构矛盾明显
　　高端商品房与中端商品房的比例关系不够正常和协调，主要表现为中低价位的中小户型住房供应不足，高等商品住宅的价格整体很高，已经超过低收入家庭的承受能力。根据对锦州市几家大型房地产开发公司的走访调查，发现所销售的商品房中，单价在3000元/平方米以下的仅占3.3%，在3000-4500元/平方米的也只占39.6%，建筑面积80平方米的户型占35.09%，80-120平方米的占37.9%。从锦州市民实际需要看，大多数住房消费者的收入水平低，购房能力有限，需要的是较低成本，较低价格的普通商品房和经济适用房，但目前市场仍然是以中高档商品住宅为供应主体。在高档商品房不断积压，空置面积持续增加的情况下，经济适用房已出现排队抢购的现象。究其原因，一是由于房地产商开发任务比较稳定，然开发公司数量多，必然造成“挖资金，抢地皮”的状况，这既不符合规模经济的原则，也会造成房地产开发商开发成本上升，从而抬高了商品房的价格。二是许多房地产开发企业没有进行科学的的市场调查和预测，虽然高回报的项目过热，但在有限的市场容量下，对最受广大消费者青睐的中低档房型投资意向冷淡，结果不但大大导致了房地产供应结构的不合理，也增加了市场风险。

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