湖南省娄底市房地产业可持续发展研究
时间：2021-01-14 12:01:52 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
一、当前湖南省娄底市房地产业的基本情况
20世纪90年代以来，乘国家房地产业飞速发展的东风，娄底市房地产业也得到了迅猛发展。居民的住房条件大幅改善，人均住房面积达到40多平方米，城市面貌焕然一新，相继被评为全国宜居城市、全国文明卫生城市。娄底市房地产业对CDP、财政收入的贡献也越来越大，同时带动了大量的劳动力就业，有力地推动了娄底市的城市化进程。但2013年下半年以来，受国家宏观经济政策及多个因素的影响，娄底市房地产市场持续低迷，房地产开发投资增速回落，施工面积减少，房价虽然基本稳定，但商品房销售萎缩，房地产企业资金空前困难。
二、娄底市房地产业存在的主要问题
娄底市房地产业面临如此严峻的局面，固然与国家的宏观经济政策变化有关，但更要清醒地认识到娄底市房地产市场存在的问题。
（一）房地产开发过度，供求关系发生变化，商品房空置率偏高
娄底市和全国一样，经历了十多年的房产开发大跃进，房地产市场的供求关系发生了根本的变化，即供不应求变为供过于求。据调查，娄底城区的原住居民（包括行政事业单位干部职工、国有企业干部职工、街道居民、农民拆迁户等）一般每户有两套以上住房，个别单位户均四、五套，目前娄底的空置房已达几万套。
（二）房地产开发环境不优，报批报建手续用时过长，规费过高
一是土地招拍挂不科学。对一块土地，均是划作几块进行招拍挂，开发商为了利益最大化，往往牺牲容积率、绿化率，致使开发项目品质不高，消费者不满意。二是部分职能部门的报批报建手续过长，有的甚至要几个月时间，无形中推高了企业的开发成本，降低了开发利润，影响了企业的发展。三是规费过高，据开发企业反映，娄底市房地产开发需缴纳的各种规费为全省最高，企业负担过重。
（三）房地产开发企业融资难度大
房地产业是资金密集型行业，金融支持对房地产的发展影响较大。在国家加强宏观调控的大背景下，银行大幅减少甚至停止借贷房地产开发所需的资金，使得项目前期资金紧张。而按揭贷款额度受限、资金到位滞后造成房地产企业资金回笼慢，现金流量紧张，不少房地产企业被迫另寻出路，依靠民间借贷的方式筹集资金，借款利息往往是同期银行利率的数倍，融资成本陡然升高，个别企业甚至靠借“高利贷”度日，导致房地产项目风险增大。同时，娄底市的民间借贷现象比较混乱，难以管理，一度出现了抽资潮，对房地产开发企业资金产生了很大影响。而实际上，房地产开发的利润也难以维持长期支付高额利息，影响行业的健康发展。
（四）新城区配套设施建设滞后
就中心城区基础设施建设来看，目前学校、医院、公园、公交线路等基本在乐坪街、长青街周围，其他区域近两年才新建了城南中学、吉星小学，公交、医院、公园等生活配套设施均不是很完善。配套设施建设的滞后给已入住业主的生活造成了诸多不便，也延缓了改善型业主的入住步伐，致使房屋销售后空闲率较高，同时，也降低了为子女教育投资的城区外来群体的购房意愿。
（五）开发规模和品质有待进一步提升
企业实力不强、项目规模不大、楼盘品质不高仍是娄底市当前房地产开发的主要问题之一。娄底市的房地产开发企业准入门槛较低，大部分企业自身实力不强，先天性不足，抗风险能力低，很多企业要靠民间借贷来保障发展资金。大多数本地中小房地产企业在管理理念、诚信经营方面较为落后。项目公司充斥市场，违法违规行为时有发生，不仅影响了房地产业的可持续发展，也扰乱了正常的房地产市场秩序。特别是部分楼盘规模小，缺乏创新意识，盲目跟风，户型单调，配套功能不完善，无法满足多层次、多年龄段的住房消费需求，进而造成了房屋滞销率和空置率的提高，房地产开发的集约化、规模化效益无法得到体现。
三、促进娄底市房地产业可持续发展的对策与建议
房地产业可持续发展与否，对娄底市的经济发展、人民生活水平的提高有着十分重要的意义。要深刻领会以习近平为总书记的党中央对我国未来经济发展重大战略部署，顺应潮流，审时度势，克服当前困难，转变思路，抓住机遇，推进娄底市房地产持续健康发展。
（一）加强引导，积极消化存量
近几年以来，娄底市的房地产企业对宏观经济形势认识不清，存在着极大的盲目性。政府要加强对国家宏观经济政策和形势的研究，积极引导企业把资金投放到国家政策支持、市场需求大、符合发展潮流的产业中去。就当前来说，娄底的房地业产主要是消化存量，在今后一个相当长的时期内，主要是把现存的土地规划好、经营好，把城市的配套搞好，而不是无限的向周边扩展。
（二）构建以市场为主、满足多层次需求的住房供应体系
立足实现房地产市场满足多阶层需求“齐步走”的供应体系，一方面从土地供应、规划调整入手，增加旅游、休闲、工业厂房等专业性房地产供地，转变房地产增长方式和发展路径。进行结构性调整，拓展旅游地产、休闲地产、养老地产、工业地产等领域，推进房地产多元化发展，实现产品发展产业化、机构专业化、开发精品化。另一方面试行公共租赁房与廉租住房“并轨运行”，以“公租房并轨”作为调整现有住房供应体系的突破口，取消经济适用房，实现以政府为主提供低收入人群基本住房保障。
（三）发挥房地产业在新型城镇化中的重要作用
紧紧围绕娄底市新型城镇化建设的奋斗目标，牢牢把握推进新型城镇化的机遇，发挥房地产的主力军作用，不断引进国内知名度高、有实力的大型房地产企业集团，提升城市整体住宅品质，带动住房消费投资。科学制定城市住房规划，重点加快以城南新区为主的新建城区内教育、医疗、商业、公交等配套设施，特别是中、小学校的建设，形成完善的统筹城乡发展的基础设施体系、公共服务体系和制度体系。加快全市承接产业转移的步伐，加大各行业的用工需求，加强高新人才的吸引力，在大力推动产业融合中，充分发挥房地产业的作用。
