房地产经纪机构诚信缺失：经纪机构与消费者的博弈分析
时间：2021-01-12 16:03:09 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要：房地产经纪机构失信行为损害了交易双方的利益，造成了市场资源的浪费。房地产经纪机构诚信缺失的原因除了房地产经纪机构自身的问题，更重要的是外部监督的失效。在房地产经纪机构与消费者之间有无外部监督的情况下，通过构造博弈模型，得出如下结论：有效的内、外部监督是解决当前房地产经纪机构诚信问题的关键。
Abstract： Real brokerage agency′s dishonesty harms the interests of both parties， and it results the waste of market resources. In addition to the real brokerage agency itself， the more important reason of real brokerage agency′s dishonesty is the failure of external supervision. In case of the real brokerage agencies and consumers being supervised externally or not， by constructing game model， it concludes following： effective internal and external supervision is the key to solve the problem of the current real estate brokerage agency integrity.
关键词： 房地产经纪机构；诚信；博弈；监督
Key words： real estate brokerage agency；credit management；game playing；supervision
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）15-0257-03
1 研究现状
房地产经纪机构在自我发展和宏观调控中不断壮大，经历了从小到大的发展历程，总体上呈现稳定、快速发展的格局。当前房地产经纪服务已经步入新的调整与完善规范时期[1]。面对新常态的新态势，房地产经纪服务业保持了良好的发展态势，但在发展过程中也出现了一些失信问题。问题如下：部分房地产经纪人员与机构失信，如：炒卖序号，代理不能转让的房产；不明示服务收费标准和服务项目，以各种理由收取溢价或通过合同约定溢价部分作为房地产经纪服务费；发布虚假信息，隐瞒真实情况欺骗客户或与当事人一方串通损害另一方当事人利益；挪用、侵占客户的房地产交易资金[2]；利用客户大多缺乏专业知识的弱点，制定有失公平公正的合同文本侵害交易双方的利益，或制定有利于自己的合同条款以转嫁自身的风险，怂恿或唆使消费者签订“阴阳合同”。
房地产经纪机构的失信行为，损害了交易双方的利益，造成了房地产经纪市场资源的浪费。房地产经纪机构诚信缺失，一方面使得消费者对房地产经纪行业的投诉居高不下，这会造成房地产经纪行业信任危机，给行业的健康发展带来严重影响；另一方面还增加了双方的交易成本，这将不利于社会公共福利帕累托改进。尤其是在新常态的今天，规范房地产经纪机构行为，目前学术界研究房地产经纪机构诚信机制多侧重于定性分析，缺乏博弈模型的数据分析。如法律相关条文的缺失，监督、惩罚机制不足等[3]。文章应用博弈的思想和方法，通过研究房地产经纪机构与消费者诚信及失信的博弈模型，为建立新的房地产经纪机构诚信机制提出了建议。
2 诚信缺失原因
2.1 理论原因分析 房地产经纪机构和消费者的交易大多数是一次性交易，此时是单个阶段的囚徒博弈，自利的个体沉迷于机会主义，房地产经纪机构和消费者出于自身利益的考虑，无法形成信用与合作。假如房地产经纪机构和消费者博弈的次数是无限的，虽然每次房地产经纪机构和消费者都有被对方欺诈的风险，但是如果双方有一次失信行为，双方将不会交易，这时失信的一方将失去长期合作的收益。若双方交易的次数足够多，双方未来收益就超过一次失信的机会收益。因此在第一次博弈交易中，房地产经纪机构和消费者都会选择诚信（尽管交易双方本性上是失信），只有双方在最后一次博弈中双方才会一次性地把自己的过去建立的声誉利用尽，诚信合作才会停止[4-6]。
诚信的价值等价于房地产经纪机构和消费者对未来合作收益的预期，而只有房地产经纪机构和消费者有多次的交易，房地产经纪机构和消费者为了保持长期的交易合作关系，才会努力建立并维护各自的形象与声誉。房地产经纪机构选择诚信需要满足：①房地产经纪机构注重长远利益；②房地产经纪机构有和另外的消费者交易的概率；③房地产经纪机构失信行为能被及时发现；④房地产经纪机构失信行为会受到严厉的惩罚。房地产经纪机构的存在是由于房地产市场的信息不对称，房地产经纪机构具有天然的信息优势，而房地产经纪机构和消费者的交易大多又是一次性的。所以房地产经纪机构选择失信行为有其经济学原因，这得到的启示是：对房地产经纪机构和消费者诚信博弈的外部监督更为重要。
2.2 现实原因分析 房地产经纪机构诚信的缺失，原因有很多。其最根本的原因是市场准入低[7]，从业人员总体素质不高，房地产经纪机构行为尚不规范。加强房地产经纪机构的诚信建设，从根本上说，房地产经纪机构要加强自身建设，规范自身行为。除了房地产经纪机构自身的自律外，还需依靠外部的各种监督，解决消费者“投诉”难，房源信息更新慢等问题。只有这样才能提高房地产经纪行业的服务水平和服务质量，促进房地产经纪行业的健康发展。
3 博弈模型及分析
3.1 基本假定。文章基于博弈论的视角，规范房地产经纪机构行为需要外部有效的监督。博弈论的基本点是具有理性的个体经济人追求自身行为利益的最大化，研究行为和利益最大化之间的均衡问题，因此建立有效的外部监督机制会促进房地产经纪机构规范自身的经营行为，房地产经纪市场诚信建设才会越来越完善。博弈论的主要研究方法是把现实中的行为概况简化为博弈模型然后进行研究[8]。假设一：本模型只分析房地产经纪机构与消费者之间的诚信、失信行为，不研究房地产经纪机构之间的博弈均衡。假设二：若房地产经纪诚信经营，能为消费者提供价值为20的服务，他便可以从中可以获得价值为10的利润；若房地产经纪机构不诚信经营，只提供消费者价值为15的服务，他可以从中可以赚取价值为15的利润，而消费者将得到价值为-10的服务。假设三：若房地产经纪机构有外部监督而且在监督有效，此时房地产经纪以失信方式得到消费者15的利润，将获得15的惩罚，并且获得15的利润将返还给消费者，同时房地产经纪机构还要损失价值为15的服务费，共损失的价值为30。
