资金监管为何不落实处
时间：2021-01-12 08:04:01 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
不良房产中介卷款逃跑的事件之所以屡屡发生，其中最大的问题在于二手房交易资金监管的缺位。
令人感到更加尴尬的是，虽然央行、建设部已经在2006年底出台了有关建立存量房交易结算资金管理制度的规定，但是其执行力度却大打折扣，这令不良中介仍有空子可钻。
专家表示，要防止类似于“中天”事件的再次发生，各地政府部门必须严格执行已经出台的规章制度。与此同时，主管部门必须找到适合的资金监管模式，并尽快出台相关解决方案。
挪用房款并非个别
“如果有一笔钱放在自己的账户中，不挪作他用那是绝对不可能的。我敢断言，全国没有哪家中介公司没有挪用过客户的钱，只是程度大小不同而已。”北京一家房产经纪机构的高层管理人员如此对记者说。
据业内人士介绍，中介公司挪用房款的主要用途无非是用于投资获取利润，如中介公司自己炒房，或者快速扩张等，都需要大笔资金，而挪用房款用于发放员工工资、支付水电费等，仅仅只是小打小闹。中天置业之所以出现老板蒋飞卷款潜逃的情形，这在很大程度上与公司的快速扩张导致资金链断裂有关。北京链家地产市场研发中心有关人士分析认为，中天置业在短短3年时间内，便从当初的4家分店发展到150家分店的规模，不采用超常规的发展模式是无法做到的。
这位人士把这种超常规模式比喻成借鸡生蛋。这与“顺驰系”模式有些类似，依靠资金流运作，通过截留资金进行再投资。也就是说在二手房买卖双方交易过程中，经纪人会千方百计劝说买方将交易资金(包括购房定金、首付款甚至税费等等)存到中介公司指定账户中，由后者“代收代付”。各种购房手续办下来周期在30多个工作日，只要交易量足够大，中介账户上“沉淀”下来的资金数额就相当可观。房产中介公司当然会想办法让这部分钱“动”起来，利用其中的时间差，灵活周转获得其他的投资利润。常见的是利用其炒房、扩张开门店等。但一旦某个环节出现问题，资金周转不畅，问题就会暴露出来，最后很有可能落得资金链断裂的下场。
记者在采访中了解到，中介行业挪用房款的情形比较普遍。中天置业浦东一家分店的经理李新(化名)坦陈，他所在的这家分店就曾挪用过房款支付水电费用、发放员152资等。不少业内人士私底下表示，客户的资金放在自己的账户里，不用白不用，只要不出问题大家都相安无事。
但这种相安无事只是相对的。自2003年以来，国内不断出现房产中介老板卷款潜逃事件便是明证。由此看来，寄希望于中介行业加强自律，从自身做起，不挪用房款似乎不大现实。
行业监管没有到位
2006年底，建设部与央行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》(下文中简称《通知》)，明确要求建立存量房交易结算资金管理制度，以防止国内房地产经纪机构占压挪用交易资金的行为。
北京链家地产市场研发中心分析认为，如果严格执行该项制度，实施资金监管，交易资金全部冻结在专用的存款账户，只有在完成经纪合同中约定的条件后，交易资金才会通过银行转账的方式划转给卖方，这样，买卖双方的资金就会得到绝对保障。
但现实情况是。新政策出台至今，多数地区却没有完全遵照执行。上海君悦律师事务所许海波律师在接受记者采访时表示，地方政府对该项制度执行的力度不够，是造成“中天”事件发生的重要原因。
在今年9月份，深圳市还发布了《关于开展房地产经纪客户交易结算资金专用账户开户及使用情况自查自纠工作的通知》，但自查自纠过后，却没有一家房地产中介机构受到处罚。这种敷衍的做法，便直接导致两个月后“中天”事件的发生。“如果当初执行得再严格一点，估计‘中天’事件就可以避免了。”一位广州律师如此感叹道。
引入第三方存管方式
在一些成熟市场国家和地区，房款大都由独立的第三方进行监管，避免房产中介接触此类资金，因此安全性大大提高。
曾在香港从事多年房地产经纪工作的钟先生告诉记者，香港的房产交易资金全部由第三方进行监管。他说：“香港的经纪公司是不可以从事资金监管业务的。买卖双方达成购房协议之后，贷款、资金划转等业务都交给诸如律师楼等第三方来办理，由银行和资金担保机构负责资金监管。”
而在我国的台湾地区，由于执行“建筑经理公司”制度，其购房资金的安全性也很高。曾经参与过台湾不动产交易制度设计的卫民不动产智库营销负责人蔡为民告诉记者：“在台湾绝对不可能发生蒋飞卷款潜逃的事件。”蔡为民表示，在台湾的二手房交易过程中，由有银行背景的建筑经理公司负责监管购房资金的流转使用，而房产中介只做自己份内的事情，根本接触不到这部分资金。
据法律界人士介绍，在欧美成熟市场，资金监管同样有第三方参与，此类监管机构类似于我国的担保机构，包括预付定金、首付款甚至全部购房款的交割，都依据买卖双方购买协议中的条款以及贷款方的要求执行。
对此，许海波表示，可以考虑采用第三方监管的模式，来加强对二手房交易资金的监管力度。考虑到国内的法律制度与欧美国家存在一定的差异，因此政府部门应该适当参与，而不是由独立第三方来进行监管。“就像股市引入第三方存管制度一样。”他说。
