链家地产并购风险分析
时间：2021-01-12 08:03:45 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
链家地产 企业并购 并购风险
引言
近年来由于房地产市场的疯狂发展，与之相关的房地产中介行业也蒸蒸日上。众多的房地产企业蜂拥而出，争夺着有限的资源。其中，以北京链家房地产经纪有限公司（简称“链家”）最为引人注目。其在全国范围内“跑马圈地”，展开大规模并购。链家在疯狂并购的背景下，市场占有率迅速提升的同时也暴露出许多问题，比如上海链家事件、首付贷叫停事件。问题的出现无疑只是展示出链家风险的冰山一角，其并购具体存在哪些风险又应当如何应对，这十分关键。
背景介绍
（1）链家地产简介
链家地产成立于2001年，全称链家房地产经纪有限公司。作为一个房地产经纪综合服务商，链家的业务分布广泛，不仅包括二手房交易与新房交易，还包括租赁、装修服务以及金融服务等等。
链家的发展十分迅速，从2004年拥有店面32家到2006年发展到305家。2007-201 1年，链家厚积薄发，开始其全国化路线。2014年是链家地产飞速的发展期，到现在为止，链家的业务已经布局到我国中部的省份以及东南沿海城市。
（2）链家地产并购过程
链家从2015年年初就开始发起了对全国的进军，连续并购多家公司以及与相关公司展开合作，地域遍及我国的华南、华东、西南等地区。其2015年重大并购和合作事件如下所示：
由表3-1中数据可知，链家的营业收入由2014年的39.3亿到2015年的155.8亿，再到2016年的246.1亿，其成倍的增长幅度令人咋舌。但是在如此数量的净营业收入之下，链家三年的净利润却分别只有4.1亿元、5.5亿元和13.6亿元，二者差别如此之大。
在经营过程中，除了扣除所得税等，还应该有大额的支出成本，这部分支出便是链家日常运营管理过程中的成本。经营管理成本高的可能的来源，便是链家的疯狂扩张下的门店数量的大量增加以及经纪人的大量增加。同时，2014-2015年，链家的净利润率从大于10%降到5%，这说明链家的盈利能力在下降。
（2）资金链断裂风险
链家旗下有三个名为交易管理、资产管理和金融管理的业务模块。链家通过其特有的模式将房产交易与金融业务结合起来，这其中便存在着很高的资金链断裂的风险。理房通作为第三方支付平台，其背后的资金托管公司为中融信，而中融信又给链家理财做担保，链家理财的借款客户又主要来自链家房产，并且借款比率达到82.4%。这种模式难免让人担忧，如果链家理财的资金周转出现问题，势必产生连锁反应而波及整个链家产业链。
另外，链家为买卖房者提供各种贷款，其主要形式是过桥贷。由于杠杆的存在一旦市场下滑，贷款的偿还存在问题，极容易形成坏账。在多倍的杠杆之下，一旦产生多骨洛米效应，则很可能引发链家的资金链断裂。
（3）政策法律风险
對于链家理财这个金融房产P2P平台，内部资金运作模式我们无从得知。据相关数据预估，链家资金沉淀数额十分巨大，每月就有将近20亿元，然而其对外从不作任何的信息披露，这不禁让人担忧。另外，在激烈的竞争下，内部经纪人中不乏为了提高成交量而编造发布虚假信息或隐瞒重要信息，以此来达成交易。这种不规范的经营管理极容易将链家带进政策法律的旋涡。
（4）文化管理风险
众所周知，二手房中介存在地域性的特点，而链家选择激进的大规模整合兼并进入其他城市。然而，对于并购企业的管理和组织融合难以在短期完成，尤其是在文化的整合上需要一定的事件来进行磨合，因此吞并容易消化难。激进的扩张态势下，链家地产在收购当地房地产中介后，仅换了链家地产的招牌，原有经纪人团队均保留下来，加上链家地产对其管理并不规范。这样一来，企业间难免出现管理权和话语权争夺的问题，企业内斗带来的内耗会影响到并购的效益。
结论与建议链家通过“贪吃蛇”式的并购，迅速控制这些地方性的房地产企业从而扩大企业的市场份额，目的是为了达到企业所追求的规模经济效益。然而，盲目快速的扩张也使得链家并购后存在诸多风险问题，成为企业发展的重大阻碍。因此，建议链家可以从以下几个方面着手：
首先，审慎扩张速度。链家地产并购过程中应当更注重对企业自身情况的关注。并且企业应当把并购重心转移到并购后的质量管理中来，避免由于并购规模的扩大、成本的上升而降低并购的边际收益，拖累企业的发展。
其次，注重并购后的整合。房地产中介企业经纪人制度的存在使得企业文化融合存在难度，而地域性特点下的企业管理也存在较大差异。企业的整合可以先从管理层开始，组建出合适的管理层。然后抓好公司员工的整合，通过制定出合适的人力资源计划来稳定人才、留住人才。还要注重企业的文化整合，在此基础上积极推行主并企业的文化和价值观念，实现文化上的协同，为企业间的全面融合打好基础。
最后，稳定已有业务、积极寻求合作。链家地产在并购经营过程中可以加强与当地政府部门的联系，争取获得支持。还可以与第三方平台以及与律师事务所展开合作，不仅能增强企业发展能力、保障公司合法利益，更能防止企业的法律风险。
