[王健林在担心什么]李彦宏
时间：2020-04-01 10:20:42 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
前几年看万达，是“望其项背”，万达在前面跑，后面的人还能看到后脑勺；现在是“望尘莫及”，只看见一溜烟，看不到人。 11月的一天，万达集团董事长王健林前往九省通衢的武汉市，去视察当地第一高楼――高达200米的万达中心，一座投资总计达70亿元的庞然大物。按照计划，2012年的元旦节期间，由奥运会焰火团队定制的焰火表演在这里举行。这更像是王的玩具。 早在两年前，王即花费重金在已封顶的基础结构里预埋了焰火炮管和电脑控制系统――全球仅有两栋高楼预置类似焰火燃放装置，另一个是台北101大厦，但它只能燃放简单的焰火。这场可由电脑编程以求千变万化的烟火秀花费不菲，时长仅20分钟的燃放成本即高达300万元。 57岁的王健林 初出茅庐 隔江相望的则是当地妇孺皆知的楚河汉街，它亦是万达的商业地产项目。其拆迁面积高达110万平方米，相当于超过150个标准世界杯足球场面积，涉及搬迁超过1万户居民、400个商业网点，甚至还包括湖北省数个直属厅局级政府单位。起初，很多商户对未来商铺的营业环境心存疑虑――几年内周围将是一片工地。不过王健林以实际行动打破了这一疑虑――所有工地均采用8米以上的超高围档将之与外界隔绝，每个出入口均安装价值100余万元的专用洗泥机，车辆进出皆用高压水龙冲刷，以求一尘不染。了解王行事方式的人不禁想到他的口头禅：“想做一件事，总能找到办法；不想做一件事，总能找到理由。” 王有理由骄傲。如此大的项目，从拿地到竣工，他只来过四次。而工程工期亦堪称奇迹――仅用了8个月时间。此前，万达和当地政府约定的交地时间是2010年6月30日，开业时间则为2011年 9月30日。但直到2011年1月政府才交地。换做别的企业，可能会因此推迟半年开业，但王却并未这样做，他的万达广场仍在国庆前夕开业，并及时修复了富有民国建筑气息的汉街，以让这座以辛亥革命策源地而著名的城市更体面地迎来了那场革命的百年纪念日――那是一个值得铭记的时刻。 类似的抢工局面绝非孤例。从南京建邺万达广场的一年工期，到广州白云万达广场的11个月工期，再到武汉的8个月工期。“一个朋友跟我讲，前几年看万达，是‘望其项背’，万达在前面跑，后面的人还能看到后脑勺；现在是‘望尘莫及’，只看见一溜烟，看不到人。”王在内部会议上说。 现年57岁的王健林打扮完全像一个初出茅庐的投机客：深色西服、板寸头。他是国内订单式商业地产、城市综合体商业模式的开创者，中国民营企业中排名第一的纳税者，价值 7800万元圣汐国际“战舰108”限量版游艇的主人――在《皇家赌场》中，它是007詹姆斯・邦德的顶级配置。在2011年上半年，万达集团营收超过618亿元，仅次于万科――值得一提的是这一数字是在超过400万平方米的自持物业的基础上取得的，如无意外，全年营收预计将突破1000亿元。 在这样一片欣欣向荣的景象中，王健林还在担心什么呢？ 他最痛恨 内部腐败 王出生于军人家庭，天生工作狂，唯一的爱好是唱歌。在万达年会上，王时常一展歌喉，他热衷于《雄鹰在天》等励志歌曲。在过去，王借款以老城改造掘得首金；与足球联姻迅速提升知名度；与沃尔玛等跨国零售巨头结盟，以商业地产切入其价值链。自始至终，王健林均拒绝模仿。 王的战略不同于同行玩家的最简单解释是：万达以“订单地产”模式介入商业地产，低价拿地，享受城市化进程中的成倍的土地增值收益以及物业增值，利用住宅、公寓在这个时期的快销快速回笼资金，利用半租半送方法拉拢沃尔玛等主力店迅速复制扩大规模，并以品牌影响力占据大量黄金地段，最终实现所持物业的长期增值。此外，它全身心地关注攸关生死的资金链问题――提前还贷和违约风险。 由于项目众多，突如其来的灾难亦防不胜防。2010年5月，万达对唐山项目进行内部审计，发现该项目公司发生多项工程串标、工程事故频发、设计管理失控等问题，最终管理层被勒令开除；2011年4月，上海宝山万达广场工地在基坑开挖和垫层施工中，工地围护体倾覆，道路亦出现数十米的地面裂缝。直接原因在于，施工方未按设计图纸施工，监理单位亦未各司其责。 上述事故令王健林颇为震怒。王一直是希望“基业长青”，公司如此，建筑亦如此。为了确保工程质量，万达从全国范围内筛选了7至8家甲级资质的监理公司，并规定必须选用上述资质的监理公司。“一般企业下不了这个决心，但万达宁可多花钱，也要好品质。”王在内部会议上说。他对小事保持着高度警惕。在2011年上半年万达内部工作经营会议上，王曾对内透广告的问题大为光火。以往万达广场外立面分为实墙、玻璃、橱窗等，商业管理公司公司只管外面如何，里面却很少管理，结果里面的餐饮、服装店面多乱贴广告，使得外立面杂乱无章。王叮嘱设计院做设计的时候尽量少用透明玻璃。 令这位管理精细的商业地产大亨震怒的事情还不止这些，他还抱怨不少原本用于摆放模特或者展示用的橱窗摆放凌乱，临时被充当仓库或者杂货间；其次，各地商户乱改门头现象严重。 最令王深恶痛绝的是内部腐败。2010年，万达北方区一名总裁助理提拔不到半年就被安排参与万达重点工程建设，但其时常与施工方赌博赢钱，两个月内连续考勤迟到率超过50%。当时，这位总裁助理的税收收入至少数百万元，股权价值超过2000万，结果是被开除。王时常对内部人提及这个“因小失大”的故事：“假如商业地产上市，价值还会翻番，打麻将能赚几个钱？离开万达，还能再找收入这么高、又这么受社会尊重的工作吗？我想不太可能了。” 他最擅长 投桃报李 依托城市综合体的这一商业战略，万达攻城拔寨无往不利。唯一令王健林感到头疼可能就是如何对接资本市场的问题。2009年，王即开始筹划A股上市。2010年证监会已受理了万达商业地产的上市申请，但在目前房地产宏观调控政策紧缩的情况下，地产概念上市前景不明。另一大隐忧则是万达广场租金回报率目前并不高。知情者称目前万达的土地储备约为3600万平方米，如此庞大的储量也仅够万达一年开发，而其开发资金亦将是天文数字，这亦对尚未上市的万达资金链提出更大的挑战。 由于万达未上市，人们仍无法获知其内部真实的资金状况。仅就外部而言，万达看起来并不缺钱――万达是全国房地产金融改革试点企业，享受“绿色贷通道”的万达可异地贷款，不受地域的约束；单笔贷款在5亿之内无需审批，3天即可批复。万达亦是各大商业银行的座上宾，仅国有四大行给予的授信额度就高达920亿元，其经营性物业抵押贷款期限亦可长达15至 20年。 万达总是如此快速地让项目完工、开业或许可有以下解释――“万达项目多为地方的‘一把手工程’，其开发周期需与官员在位的行政周期对接。常规商业地产企业很难做到在官员任期内快速开发、快速完工，万达几乎是唯一选择。”中国购物中心专业委员会委员、易铺网CEO陈建明说。王健林亦懂得投桃报李。今年9月开业的厦门湖里万达广场，地方官员在规划完毕后曾希望提高外墙立面的档次。王随即修改方案，为此多追加超过1亿元的投资亦在所不惜。他显然没有忘记――在中国，对于任何地产商而言，政府才是主角。 （来源：《环球企业家》）
推荐访问:担心 王健林 王健林在担心什么 谁最担心王健林跑了 王健林资产
