预告登记的物权效力
时间：2021-03-22 00:11:10 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘 要：商品房预售的特点决定了交易主体地位的不平衡，处于弱势一方的购房人的合法利益极易遭受不法侵害。为求切实保护购房人利益，规范双方主体的交易行为，有必要运用物权法原理，构建商品房预告登记制度，赋予预告登记以权利保全效力、保全顺位效力、预警效力及破产保护效力。
关键词： 商品房预售；预告登记；购房人保护
中图分类号：DF 521文献标识码：A
一、商品房预售与购房人保护
商品房预售近年来已经成为我国房地产市场上一种与现房买卖并驾齐驱的主要房屋销售形式。所谓“商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。”[
参见《中华人民共和国城市商品房预售管理办法》第2条。]商品房预售方式首创于香港，由香港立信置业公司于1954年率先推出的楼宇“分层售卖、分期付款”形式开启先河。由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地预售给广大投资者，如落花片片坠落，故商品房预售又被称为“卖楼花” ［1］。
与现房买卖相比，商品房预售的交易方式和标的物具有特殊性。一方面，商品房预售时所交易的标的物——房屋尚未建成，其所有权的转移依合同中约定的期限而定。亦即，商品房预售是一种附期限的交易行为，购房者在期限到来之前只拥有期待权，须待期限届至并办理了房屋过户手续后才能拥有房屋的所有权。因此，非即时交易乃商品房预售较为显著的法律特征。所谓非即时交易，是指与交易成立时双方即时为给付（即一手交钱，一手交货）的现房买卖不同的一种买方先付款（可一次付清或分期支付），卖方定期给付的交易。另一方面，预售主体之间存在严重的“信息不对称”，加上售房人“道德风险”（借预售骗取资金，损害购房人利益）的大量存在，使得商品房预售法律关系的弱势方——购房者的权益极易受到侵害。于是，为求规范双方主体的交易行为，切实保护购房人利益，各国政府纷纷加强对商品房预售的国家干预，“较强的国家干预性”也因此成为商品房预售另一显著的法律特征。与现房买卖不同，预售合同成立时其标的物还在建设中，还只是设计图上的东西，购房人支付了相当的购房款（至少是首付部分）却不能控制在建房屋的进度，合同能否如期履行、购房人届时能否顺利获得房屋还是个未知数；而预售方（通常也即房地产开发商）却往往是既收取了预购人的购房款，又控制着房屋的开发进度，其在相当大的程度上决定着预售合同的履约情况。当房价攀升时，若无相应的制度约束，预售方往往会出于逐利的本能而将已经售出的商品房再售与出价更高的新购房人，以致于一房二卖甚至一房数卖，这在我国房地产市场上屡见不鲜。再者，就经济实力而言，商品房预售中双方当事人实力相差悬殊，预售方无论在信息、资金还是技术实力上皆属强者，而单个购房人则处于弱者地位；加之合同的标的物——房屋又是购房人生存必需品，需求的刚性往往会进一步削弱购房人的谈判力。因此，为求防范开发商的“道德风险”，扶正交易双方倾斜的利益天平，法律有必要设计一套规范来维护市场秩序，平衡双方利益。
为此，英美法国家创设了法定抵押权制度（即在买卖合同有效存续期间，合同当事人经登记而依法对合同标的享有优先受偿权的制度）和转交付制度（即买卖合同一方主体将标的物契书或价金交付第三人，待一定事件发生或一定条件成熟，再由第三人转交对方的制度）来强化债的履行，保障债权人利益；大陆法系国家则借助创设预告登记制度来规制出卖人“一物数卖”行为，以保障购房人利益；而我国内地则对商品房预售实行严格的许可制度。按我国《城市房地产管理法》的规定，开发商只有具备法定条件获得预售许可证之后才能进行商品房预售，并需在预售合同成立后办理预售登记。[ 《城市房地产管理法》第44条第2款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”。《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起３０日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”]这些措施体现了国家对商品房预售的强力干预。
就实施效果而言，注重物权保护的预告登记制度（本文特指商品房预告登记，下同）更有利于保护购房人。这是因为借助商品房预告登记，登记买受人获得了优先购买权。按传统民法理论，一物数卖中未办理预告登记的各买受人，不论交易先后皆享平等债权；但若办理了预告登记，则先登记的买受人能获得具有物权效力的优先购买权，足以对抗出卖人的其他一切债权人包括后登记的抵押权人。从某种意义上说，预告登记制度的存在会促使理性的购房人更加关注所交易房屋的权属状况，积极采取措施防范出卖人的道德风险。因为，在未进行预告登记之前，买受人的债权无法与出卖人的物权相抗衡，出卖人对已预售的房屋（即便已经交付但尚未发生物权变动者）仍然享有处分权；但预告登记后，出卖人再处分其房屋的权利将受到法律上和事实上的限制——其已不再是法律上的完整所有人，其对限定物的再处分自然受到限制。
我国现行的商品房预售合同登记备案则与预告登记有本质区别。从性质上看，“备案”应为国家对商品房预售所为的行政管理行为，其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系；登记与否对商品房预售合同的民事法律效力没有影响。换句话说，预售人若没有履行备案登记义务，尽管需要承担行政责任，却并不影响原预售合同的效力和其再处分行为的效力，自然也就难以约束其一房多售行为。
有鉴于此，为促进我国新兴的房地产市场的健康发展，有效保护明显处于弱者地位的商品房预购人，我国《物权法》借鉴大陆法系国家的经验，对预告登记作了原则性规定。
二、预告登记的价值功能
（一）预告登记的概念
所谓预告登记是指在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，即权利取得人只对未来取得物权享有请求权时，法律为保护这一请求权而对其进行的登记。简言之，所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记［2］。实践中，预告登记是与本登记相对应的一项登记制度。本登记是已经完成的不动产物权的登记，是现实物权的终局登记，当事人所期待的物权变动效果借此得以实现；而预告登记则是在确定的物权登记条件还不具备时，为了保全将来不动产物权变动能够顺利进行而就与此相关的请求权进行的登记。相对于本登记而言，它所登记的不是现实的不动产物权，而是债权请求权；通过预告登记，该债权请求权具有了对抗第三人的效力，使得相对人妨害此不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。
预告登记制度发端于早期普鲁士法所规定的异议登记，后来为德国、瑞士、日本等国家及我国台湾地区民法所继受，成为民法中的一项重要的物权制度。因社会环境及法律背景各异，各国对预告登记制度的目的、适用等作出了不同的规定。例如，在德国民法中，预告登记是一种必须在土地登记薄中登记的担保手段，是为了保障债权人实现其物权权利变更的债权请求权［3］。在我国台湾地区“土地法”中，预告登记系指为保全对于他人土地权利的移转、消灭或其内容或次序变更为标的之请求权所为之登记［4］。祖国大陆以往的民事立法中一直缺乏预告登记制度的相关规定，仅在学术界有关外国法的翻译、评介中有零星涉及。我国《物权法》第2章第20条对预告登记制度的原则规定[于2007年10月1日起施行的我国《物权法》第20条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。]，则可谓预告登记制度在我国立法中的体现，实现了制度创新。
