物业管理超前介入与工程质量监督管理策略
时间：2021-01-13 12:03:55 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
【摘 要】本文从物业管理单位需要完善和落实签字认可制度，行使质量监督权力；协调各方利益关系，突出业主评价作用；参与质量控制工作，实时监控工程质量；建立业主装修备案制度，规范业主装修活动等四个方面，分析了物业管理超前介入与工程质量监督管理的策略，以期为提高物业管理质量和工程质量提供参考价值。
【关键词】物业管理；超前介入；工程监督；管理策略
物业管理超前介入既有利于协调好开发商和业主之间的关系，提高工程设计的质量，又有利于监督工程施工的管理，规范工程的交付使用，为物业管理单位的后续工作奠定坚实基础。因此，探究物业管理超前介入与工程质量监督管理的策略对于提高物业管理质量有着积极的意义。
一、完善和落实签字认可制度，行使质量监督权力
物业管理部门需要与开发商、质量监督部门和规划部门相互配合协作，建立、完善和落实签字认可制度，认真审查工程设计规划方案、房地产开发经营许可证、商品房预售许可证和施工结算等相关内容，全面参与工程质量的监督和管理，如果出现违规行为，坚决不予以签字认可，真正发挥自己在工程质量监督方面的作用。
同时，物业管理单位需要依据《业主临时公约》与《物业服务合同》等相关要求，积极参与工程项目的验收工作，落实社区内的文化体育设施、社区绿化面积、土地硬化面积、道路规划、地下管线数量及位置、路灯数量及位置和垃圾转运规划等相关内容，并确定物业管理和业主委员会的办公用房，使社区的配套设施更加完善，符合工程项目施工的标准和满足业主的实际需求。
此外，物业管理单位需要和开发商之间签订委托合同，这样即可以明确双方的质量监督管理责任，也可以在一定程度上对开发商的管理权力形成制约，提高其工程项目的建设质量与服务质量，最终取得物业管理质量提升、用户获得满意服务和开发商赢得市场的良好效果。
二、协调各方利益关系，突出业主评价作用
物业管理单位超前介入的目的不仅包括保障工程项目建设的质量和社区配套设施的完善，而且还包括协调好政府、开发商、施工单位、监理公司和业主之间的利益关系，既需要政府切实履行对开发商、监理公司和施工单位的监督责任，又需要业主对开发商服务和施工单位建设工作的评价成为工程建设的最终依据，保障业主的合法权益不受到侵害。
物业管理单位与业主需要签订管理合同，为业主提供设施维护和质量维修等服务，这与工程建设施工的质量直接相关，而且与物业管理单位的自身利益密切相关。因此，物业管理单位需要从业主利益出发，对工程项目建设施工的质量进行监督和管理，使其在每一个细节上满足业主的要求，从而促使开发商和施工单位保证工程建设施工的质量。正是由于物业管理单位、业主和开发商之间的利益相互制约，才使得工程项目的质量监督机制更为完善。
物业管理超前介入协调开发商和业主之间关系的时候，既要很好地行使开发商所赋予的质量监督管理权力，帮助开发商提升服务质量，树立和维护开发商的品牌形象，又要保障业主的合法权益，为业主排忧解难，使开发商和业主之间的矛盾尽可能得到圆满解决。
三、参与质量控制工作，实时监控工程质量
虽然物业管理单位可以通过签字认可制度对工程质量进行监督管理，但是这只是对工程项目完工后的质量控制措施，如果工程项目在前期准备和施工过程中出现质量问题，则会对开发商、施工单位和业主造成重大经济损失。因此，物业管理单位可以与开发商和施工单位合作，成立质量监控小组，对工程项目建设质量进行实时监控。
物业管理单位在对工程质量进行实时监控的过程中，可以在物业管理与使用方面掌握最新的资料，结合物业管理中出现工程质量方面问题与施工单位进行沟通交流，以促进施工单位提高工程项目建设质量。同时，物业管理单位无论是在工程项目建设过程中，还是在工程项目建设结束后，都需要与业主委员会进行及时充分的沟通交流，了解业主对工程项目建设和配套设施的要求，如绿化面积、健身设施、路灯数量和道路规划等内容，并将其反映给开发商和施工单位进行解决，这样既可以帮助开发商、施工单位和业主建立良好的关系，也可以使工程项目交付使用后满足业主的要求。
四、建立业主装修备案制度，规范业主装修活动
物业管理单位既需要对工程项目进行质量监督管理，还需要对业主的装修活动进行规范指导，以减少业主以后不必要的维修工作。物业管理单位可以建立业主装修的备案登记制度，由物业与业主委员会对业主的装修工作进行规范指导。
首先，物业管理单位要求业主进行装修工作的登记备案，并依据业主装修的具体位置采取相应的指导措施。如果业主的装修涉及到房屋结构主体的改造，对房屋的稳定性和荷载承重力造成影响，物业管理单位要详细备案并进行重点监督管理，要求用户改进装修方案或者让用户依据《建筑装饰装修管理规定》进行申请与报建。其次，物业管理单位需要严格审查装修单位与个人的相关资质，如《建筑业企业资质证书》、上岗证书和专业证书等，如果装修单位或者个人无法提供相应资质，物业管理单位要严格禁止其从事装修活动，从根本上保证业主装修工作的质量。再次，物业管理单位需要对装修施工的过程进行实时监督管理，既要保证施工单位能够按照装修技术标准进行施工，又要保证业主遵守《住宅使用说明书》的相关要求，不对房屋进行任意的装修改造，如另建门窗、扩大门窗尺寸、承重墙穿洞和拆除承重墙体等，以免影响房屋的整体质量，危及业主的安全。最后，如果业主违反房屋装修的相关规定，物业管理单位要先于业主进行沟通交流，在沟通交流无效后，物业管理单位需要将情况及时反映给主管部门，由主管部门依法对业主采取强制处理措施。
总之，物业管理超前介入可以协调开发商、施工单位、监理单位和业主之间的关系，对工程项目建设质量进行监督管理，指导和协助业主对房屋进行合理装修改造，从而提高物业管理和开发商服务水平的同时，提高业主的生活质量。
参考文献：
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