高校教学区物业管理工作浅析
时间：2021-01-12 20:01:40 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要：高校教学区物业管理与服务，是高校后勤服务系统的重要组成部分，为广大师生的教学、科研、考试、大型会议等提供后勤保障服务，它肩负着安保、保洁、维修、教室管理等多项职责。本文在总结实践工作经验的基础上，提出做好高校教学区物业管理工作的建议和思考。
关键词：高校教学区物业物业管理
近年来，高校后勤物业管理在实践中探索，在探索中发展，已成为高校后勤服务系统的重要组成部分。根据高校后勤服务对象、内容和性质的不同，后勤服务大体分三个层次，即福利性服务、经营性服务和保障性服务，高校教学区物业属于不具备创收能力的保障性服务，要做好新时期的高校教学区后勤物业工作，管理必须要有新思路，服务要有新举措。笔者总结出做好教学区物业工作的几个要点：保证资源的供给；紧抓内部服务管理；培养员工队伍；搞好日常服务工作。
1 中心简介及改革发展历程
湖南农业大学教学区物业管理服务中心于2010年5月成立，其前身物业管理中心成立于2006年。主要负责全校教学楼、办公楼、实验楼等楼宇的物业服务工作，总服务面积达23万多平方米。中心现有职工200余人，内设有中心办公室、质检组、维修班、多媒体设备维修协调组以及六个教学楼管理班组。主要提供安全保卫、卫生保洁、公共设施维修维护、多媒体教室管理、电梯管理等综合服务。几年来，在我校后勤服务集团党总支、行政和全体师生的大力支持下，我们抓住后勤社会化改革的机遇，在管理理念、服务意识方面逐步深化改革，摸索出了一系列行之有效的管理经验和方法。
2 主要的做法和经验
2.1 确保实体要素及时、准确投入到位
生产过程的实体要素投入包括劳动力、劳动资料。简单说，也就是人力、物力、财力的投入，它们是伴随着生产（服务）的全过程。是人们从事物质生产的基本条件。
2.1.1 资金的投入。由于高校后勤的特殊性，即具备经济属性和教育属性双重属性，表现在实际工作中，就是经济效益与社会效益并存，而物业管理更多体现其社会效益。近年来，教学区物业中心在财务方面，学校每年年初由后勤处组织，进行预算，实行物业管理经费全年包干制，主要的测算依据有两部分，一类是在编的正式职工，按年大概人均收入进行加总，也就是人头费，第二部分，按照服务的面积，按平方计算，统一打包测算到集团财务，集团财务再要求中心分门别类列支各项经费预算。主要包括人员工资、办公费用、业务拓展费等，保障财力投入。
2.1.2 保障劳动工具的投入。每学期开学时，采购一批质量好的卫生工具、劳保用品，根据实际情况补充配备到位，确保员工不会因工具原因而影响服务质量。
2.1.3 有选择的聘用员工。员工素质高低，与服务质量的优劣息息相关。中心的员工按岗位分，主要有管理人员、门卫、卫生保洁员、维修员。按签订的合同性质分，有全日制合同工、劳务协议用工和业务承包员工。管理人员、门卫、卫生员、维修员，因其岗位性质，采用全日制、劳务协议用工形式，卫生保洁员，因其工作量可以量化，统一采用单项业务承包的用工形式，大大提高了员工积极性，减轻中心管理难度。
2.2 运用先进的管理方法
目前我校教学区物业管理中心兼有安保、保洁、维修和教室管理等多项职责。后勤物业管理的规范化与否，将会直接影响到高水平物业保障体系的建设，影响到后勤品牌建设的进展。中心在管理和服务实践过程中，不断采用先进的管理方法和理念。我们在技术岗上，逐步填充专业人员；在管理岗上，以科学的理论管理代替个人经验管理；在关键岗位上，我们紧抓员工的素质建设。
2.2.1 建立健全制度，坚持人本管理与制度管理的紧密结合。管理学的经典理论指出：“管理的基础在于制度”。后勤物业工作能够有条不紊的开展离不开相关的规章制度的保障。制定制度时，我们充分考虑制度本身的科学性和可行性，同时在执行的过程中给予关注和评议，针对不同的岗位，制定相关管理制度和办法，在实践中不断修正完善，对各个岗位的工作目标都有质量要求，我们制定出员工手册、服务指南、工作标准总则、应急预案、岗位职责等一系列的规章制度，让每一个员工对工作内容、流程，对工作要求、工作标准和考核标准清清楚楚，对服务礼貌用语、服务禁语明明白白，并且要能够根据服务对象的要求持续改进服务规范，达到优质的服务、良好的信誉、规范的行为，从而增强制度的适用性和实用性。
2.2.2 运用3S管理理念，紧抓日常管理。因为在英语中安全（SAFETY）、学习（STUDY）、节约（SAVE）这三个词的第一个字母都是S，所以简称“3S”。
安全生产始终放在第一位，实行安全生产责任制，每年年初与各管理人员签订安全生产责任状，遇到重大活动，还要制定安保方案和签订专门的责任状，把责任层层分解，落实到人，加强对员工安全意识教育，预知危险，采取有力措施，防患于未然，维护师生人身和财产不受侵害。各楼栋设立24小时值班制度，每隔一定的时间进行巡查，严格执行安全管理制度，随时和学校保卫部门进行联系，协助他们开展校园治安管理。
学习就是要加强学习各项专业技术知识，从实践和书本中获得知识，同时不断向同事及上级主管学习，学习长处从而达到完善自我，提升员工综合素质之目的。坚持以员工为本，加强对员工的服务宗旨、服务理念、职业道德教育，运用素质教育、岗位培训、技术考核等形式提高员工的专业水平和服务意识。主要的做法有两种：一是组织员工培训，聘请专业知识或经验丰富的专家讲授，对于共性的知识，组织全体员工进行培训学习，对于专业性的技能培训，则按岗位、班组分类分批进行；二是组织员工早训，由中心管理人员组织实施，总结前一天工作情况和布置新的工作任务，及时总结好的经验，对需要改进的地方进行提醒和指导。
节约就是要求员工养成降低成本的习惯，节约包括节约用水、节约用电、节约用纸、节约保洁用品等。首先是广泛深入宣传政策，教育职工树立“节约光荣，浪费可耻”、“节约也是创造效益”的思想观点，培养职工自动自发去节约的习惯；其次在平时加强监督、巡查，督促员工、师生养成良好节约习惯；再次采取严厉的奖惩措施，对节约者进行适当的奖励，而对浪费者进行严厉的处罚。
2.2.3 坚持服务过程监督与服务质量监督并重的管理。只有抓住了质量这个核心，物业管理的整体工作才会向前发展。为了不断提高服务质量，中心遵循PDCA循环方法，即按计划、行动、检查、处理这四个阶段的顺序来实施管理工作。中心提出总体工作要求或计划，明确各个班组的职责，并设有专门的质检组，自查自纠，每天抽查各部门的具体工作情况和状态。例如：对门卫人员，主要是检查在岗情况及在岗作为情况；对维修人员、卫生人员主要是进行结果监督，看师生满意情况、及时情况。管理人员进行不定期的检查，实行管理到人、监督到位，每周整理出中心质检通报下发到各个班组，不仅员工的工作情况能及时反映到管理人员中来，还能将管理人员检查、监控情况及时反馈给员工，在管理人员和员工之间架起了一座相通的桥梁，实现了信息互通，在对他们从事的工作的过程及结果进行客观评价的基础上，兑现奖惩，调动员工的工作热情和工作积极性，并持续改进工作中的不足之处，我们要让员工感觉到：干多与干少不一样，用心与不用心不一样，取得了较好的实施效果。
导入ISO9000质量管理体系，推进管理工作的规范化，要求各岗位对工作情况进行必要的痕迹记录，保存好原始记录，中心统一建立档案留存。
除了中心的监督外，主动接受学校相关部门和全校师生监督，确保管理和服务质量。集团总部每月组织一次服务质量检查，学校后勤处组建了由离退休的老同志担任成员的后勤服务督导团，不定期进行检查和调研，起到监督和顾问的双重作用，每学期学校后勤处会对中心进行一次服务质量量化考核，年底在全校师生中间进行一次全面的服务质量满意度问卷调查，作为考核中心全年工作的重要依据。
3 几点思考
高校教学区作为师生工作、学习的主要场所，要实现一流的物业服务工作，笔者结合自己的工作实践，谈谈几点认识：
3.1 完善的硬件设施、保障实体要素及时投入是物质保障
硬件设施主要是指教学楼、办公楼、实验楼的设计布局、新旧程度、配套设施等，硬件设施条件的好坏，直接影响物业服务的效率、效果；资金不能及时到位，日常工作则不能正常运转，一些刚性的开支得不到保障，尤其是员工工资，则会影响到他们的情绪。
3.2 重视员工队伍的综合素质提高是关键
从某种意义上说，物业员工在高校物业的改革与发展中发挥着主体作用，高校物业的各项工作归根结底要靠广大员工去完成，工作效率的高低，服务质量的好坏，很大程度上取决于员工队伍的综合素质。因此，在高校教学区物业管理与服务过程中，不断提高员工的综合素质，其作用是不言而喻。
3.3 一线管理人员善于思考，勤于行动是保证
高校教学区物业管理服务工作，是一项实打实的工作，没有不变模式可以套用，管理人员在工作中，要善于发现问题，解决问题，尤其是细节方面。同时还要勤于行动，勤于动手，如：加强与师生的沟通交流，产生误会甚至矛盾时，做好必要的解释工作，了解工作中存在的不足之处；积极与员工交流沟通，关心员工疾苦、关心员工的切身利益，为他们排忧解难，甚至亲自动手为员工示范。
总之，高校教学区后勤物业的发展与壮大，靠的是后勤一线员工整体的工作状态，在服务细节上下功夫，尽职尽责，勤于学习，科学管理，最终为高校师生员工提供更优质的服务，实现物业管理服务社会化的目标。
参考文献：
[1]胡征宇，费伟民.社会化进程中的中国高校后勤[M].杭州：浙江大学出版社，2010.
[2]刘其会.高校教学区物业管理的改革与创新[J].科技创新导报，2010.
