房地产经纪活动当事人之间的民事法律关系
时间：2021-01-12 16:03:06 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
房地产经纪活动是一种带有商事性质的民事活动，涉及当事人众多，当事人之间的法律关系复杂。房地产经纪活动当事人之间存在委托、代理、居间等多种法律关系，相对于民事法律关系有其特殊性。梳理清楚房地产经纪活动当事人之间的法律关系，明确它们之间的区别和联系，有助于加强对房地产经纪活动的监护和管理，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展。
一、房地产经纪活动当事人之间的法律关系
房地产经纪活动当事人包括房地产经纪机构及其房地产经纪人员、房地产经纪业务委托人、交易相对人及其他相关机构。
房地产经纪活动当事人之间的关系依托房地产经纪服务产生，与交易当事人之间的交易法律关系相区别，房地产经纪活动当事人之间的法律关系可以称之为服务法律关系。房地产经纪服务法律关系存在于房地产经纪机构和委托人之间，主要包括委托关系、代理关系、居间关系等。
房地产经纪服务法律关系基于合同产生，适用于调整房地产经纪服务法律关系的法律依据包括《民法通则》、《合同法》等，规范房地产经纪服务当事人行为的法规主要是《房地产经纪管理办法》。
根据当事主体的多少，房地产经纪服务法律关系可分为双方关系和三方关系。值得注意的是，不管双方关系还是三方关系，房地产经纪机构必定为当事一方。房地产经纪人员虽然是房地产经纪活动的实质主体，但是我国法律不允许个人名义执业，所以房地产经纪服务合同关系中的“乙方”只能是房地产经纪机构，不能是房地产经纪机构的分支机构或者房地产经纪人员。为此，《房地产经纪管理办法》第14条也有明确规定“，房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用”。
1.房地产委托关系
委托是房地产经纪活动中最常见的业务关系，是产生代理、行纪、居间一切委托事务的基础。根据《合同法》第396条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”的规定，房地产委托可以定义为：房地产经纪机构受委托人委托，在委托合同权限内，有偿为委托人处理房地产交易相关事务的行为。在房地产委托关系中，委托房地产经纪机构为自己处理房地产交易事务的人称委托人，接受委托的房地产经纪机构称受托人。
房地产委托涉及房地产经纪机构、委托人、委托处理事物相对人的三方关系。房地产经纪机构受托人办理委托事务时，以委托人或者以自己的名义进行活动，代委托人与第三人订立房地产交易合同，依照委托人的指示参与并可决定委托人与第三人之间的关系内容。受托人处理事务的后果直接归于委托人。
现实中，房地产委托业务一般不单独出现。在存量房经纪活动中，往往与房地产代理业务或者房地产居间业务结合在一起，通常表现为房地产代理合同或者房地产居间合同签订；在新建商品房经纪活动中，房地产委托与房地产代理业务或者房地产行纪（包租、包售）业务结合在一起，通常表现为房地产代理合同或者房地产行纪合同签订；一般也仅限于代办性质的简单事务性工作，这种业务通常不收费或者收费很少。
相对于民法上的委托而言，房地产经纪活动中的委托有其特殊性。一是房地产委托事项有目的性，即为了协助或者促成委托人与第三人的房地产交易；民法上的委托标的是一般性劳务，不强调目的性和针对性。二是房地产委托一般是有偿的，因为房地产经纪机构是商事主体，有营利性，受托为委托人提供房地产交易相关服务应收取相应的服务费用；民法上的委托可以有偿，也可以无偿。三是根据《房地产经纪管理办法》关于房地产经纪服务合同的相关规定，房地产委托合同一般为书面的房地产经纪服务合同；《合同法》上的委托合同为非要式合同，现实中的委托大多情况下什么合同都没有。
2.房地产代理关系
房地产代理属于民法上的委托代理。根据《民法通则》第63条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，以及《城市房地产管理法》中的房地产经纪定义，房地产代理可以定义为：房地产经纪机构以委托人的名义，在房地产经纪服务合同约定的权限内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取服务费用的行为。
房地产代理涉及两方法律关系。一是房地产经纪机构与委托人之间的委托代理关系，房地产经纪机构代理行为的法律效果直接归属于委托人，委托人对房地产经纪机构的代理行为承担民事责任。例如，房地产经纪机构为委托人代理出售房屋，售房款直接归属委托人，房地产经纪机构不得从中隐瞒信息，赚取差价，同时委托人也对房地产经纪机构做出的承诺承担民事责任。二是房地产经纪机构与交易相对人之间的关系，房地产经纪机构以委托人的名义进行独立意思表示，对自己的行为承担连带责任。
目前我国只承认单边代理，即在同一宗房地产交易中，房地产经纪机构只能作为交易一方的代理人，不得同时兼作交易双方的代理人。因为代理人是对被代理人负责，代表被代理人的利益并维护其合法权益，在同一交易中双方利益相对，双边代理无法实现被代理人的利益诉求，同时也有违民事活动的公平原则。
根据委托人授权的不同，房地产代理分为开放式代理和独家代理，开放式代理就是委托人委托多家房地产经纪机构代理房地产交易事宜，谁先代理房地产交易成功，谁就获取服务费用。独家代理是委托人只委托一家房地产经纪机构代理房地产交易事宜。再进一步细分，独家代理又可以分为交易权共享的独家代理和交易权独权的独家代理。交易权共享的独家代理是指委托人只委托一家房地产经纪机构代理房地产交易事宜，同时保留自行成交的权利；交易权独权的独家代理是指委托人只委托一家房地产经纪机构代理房地产交易事宜，并放弃自行成交的权利。
相对民法上的代理而言，房地产经纪活动中的代理有其特殊性。一是房地产代理行为以促成委托人与第三人的房地产交易为特定目的，民事上的代理没有特定目的；二是房地产代理为有偿代理，房地产经纪机构完成服务事项要收取授权约定的服务费用，民法上的代理可以有偿也可以无偿；三是房地产代理关系确定一般签订书面合同；民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。
另外，房地产经纪机构和房地产经纪人员的关系也有代理的性质。房地产经纪机构和房地产经纪人员都是房地产经纪活动的主体，但房地产经纪机构是责任主体，房地产经纪人员是行为主体，二者之间也属于法律上的代理关系。《房地产经纪管理办法》规定了房地产经纪机构应当按照《劳动合同法》与所聘用的房地产经纪人员签订劳动合同，劳动合同确立的雇佣关系决定了房地产经纪人员是其所聘用房地产经纪机构的代理人，所以房地产经纪人员只能以房地产经纪机构的名义承接业务，不能以个人的名义承接业务、收取费用。同时，房地产经纪人员的服务行为结果直接归属于房地产经纪机构，但房地产经纪人员对自己的行为也负有连带责任，特别是对第三人的权益造成损害的时候。
3.房地产居间关系
根据《合同法》第424条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。房地产居间可以定义为：房地产经纪机构向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取服务费用的行为。
在房地产居间过程中，房地产经纪机构虽然与委托人存在委托关系，但是处于中间人的地位。无论何种居间活动，房地产经纪机构都不是委托人的代理人或交易当事人一方。房地产经纪机构作为居间人只是按照委托人的指示，为委托人报告可以与委托人订立房地产交易合同的第三人的有关信息，给委托人提供订立合同的机会，或者在交易当事人之间充当“牵线搭桥”的媒介，并不参与委托人和第三人之间具体的订立合同的过程，其角色只是一个中介服务人，只是在交易双方当事人之间起介绍、协助作用。
房地产居间根据房地产经纪机构所接受委托内容的不同，既可以是只为委托人提供订约机会的报告居间，也可以是为促成委托人与第三人订立交易合同进行介绍或提供机会的媒介居间，还可以是报告居间与媒介居间兼而有之的居间活动。所谓房地产报告居间，是指房地产经纪机构接受一方委托人的委托，搜寻交易相对人的信息报告委托人，从而提供订立房地产交易合同的机会；所谓房地产媒介居间，是指房地产经纪机构不但要向委托人报告订立交易合同的机会，而且还要进一步周旋于委托人与交易相对人之间，努力促成交易合同成立。无论哪种居间，只有促成房地产交易合同成立，房地产经纪机构才能取得居间合同约定的报酬。
相对于民法上的居间而言，房地产经纪活动中的居间有其特殊性。一是房地产买卖居间主要是媒介居间，因为房地产是特殊商品，房地产经纪机构只提供信息服务，委托人与交易相对人很难达成买卖交易，房地产居间活动中撮合成交的媒介服务必不可少。但是，房地产租赁居间一般是报告居间，因为房屋租赁合同相对简单，比较容易达成。二是房地产居间报酬的支付方不确定，可以是委托人，也可能是交易相对人，一般取决于惯例和谈判的结果；按照《合同法》，服务报酬应当由受益双方均摊。三是房地产居间关系一般是通过书面的房地产经纪服务合同确定，《合同法》则没有规定居间合同为要式合同。
二、三类法律关系比较
房地产经纪活动中委托关系、代理关系与居间关系有共性，也有不同之处。它们的共性在于：1.都依据服务合同确立。针对房地产经纪活动来说，委托的事项、代理的事务和居间的内容都是专业服务，房地产经纪机构和当事人法律关系的确定都通过签订书面的房地产经纪服务合同。2.都是有偿服务。房地产经纪机构是营利性机构，受托办理委托事项、代理有关事务和提供居间服务都会按照约定或规定收取相关费用。3.行为结果都直接归属于委托人。房地产经纪机构在房地产交易过程中提供的中介服务，不作为交易一方参与房地产交易，房价款及溢价等中介活动的结果归委托人，同时委托人也承担相关法律责任。
房地产经纪活动中委托关系、代理关系与居间关系的不同点在于：1.从事经纪活动的名义不同。委托关系，受托人可以以自己的名义，也可以以受托人的名义；代理关系，代理人只能以被代理人的名义从事活动；居间关系，居间人不代表任何一方的立场，报告签约机会和传递相关信息行为本身不具有法律意义，无所谓以谁的名义。2.从事经纪活动的法律性质不同。委托关系适用的范围最广，既可以是具有法律意义的不动产交易委托，也可以是简单的手续代办委托，俗称递件代办。代理关系，房地产经纪机构作为代理人直接出现在房地产买卖合同或者房地产租赁合同中，代理的事务内容必须具有法律意义。居间关系，房地产经纪机构作为居间人，限于报告订约机会或媒介订约，只是介绍或协助委托人与第三人订立合同，居间人本人并不参与委托人与第三人之间的合同,其居间行为本身不具有法律意义。3.受益方、报酬支付方和服务完成标准不同。委托关系当中，受托人处理受托事务的直接受益人是委托人，按照谁委托谁付费的原则，当委托事项完成并符合约定的标准要求，应当由委托人向受托人支付服务费用；代理关系与委托关系相类似，代理行为的直接受益人是被代理人，所以代理事务完成并符合约定要求时，也是被代理人向代理人支付服务费用；居间关系与前两者不同，报告居间服务的受益方是委托人，媒介居间的受益人是交易双方，房地产交易合同依法签订是房地产居间服务完成的唯一标准，只有当房地产交易合同签订后，房地产经纪机构才可以向委托人或者交易双方收取居间服务费用。
