当前购房者如何选择首付比例
时间：2021-01-12 00:02:59 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要：作为中产投资者，有余钱，钱又不是很多，除房产外没有其他更好的投资渠道。在选择投资房产的情况下，如何选择购房方式值得考虑。本文从中产投资者的角度分析问题，得出了不同购房方式下，投资房产的利润率与房价增长率的函数关系。同时从开发商角度出发，为了规避一次性全付款的损失，原则上只有优惠一次性付款，得出了优惠率与增长率的函数关系。但是理论与实际的不符说明当前房地产政策的一些弊端，并提出了一些建设性的建议。
关键词：投机性投资；首付比例；增长率；利润率；优惠率
经济危机、通货膨胀、货币贬值等等，都在推动民间资本寻求资本保值的方式，受中国房地产政策的影响，最终将民间资本推进房地产市场。在全国各地疯狂炒房的温州炒房团在当前楼市中的资本总量已经 超过了万亿，对房价的推动是一股不可低估的力量。 从09年各房地产经纪公司和销售代理公司反馈的年终数据分析中可见，有七成购房者属于投资性需求，而这种投资性需求从其对房屋持有年限看，仅为投机需求。投资投机需求的泛滥，成为房地产热的关键所。
物价上涨，房价上涨，工资不涨，人民币贬值，银行利率下调情况下作为刚需和投资者，应当如何选择购房方式，成为大家比较关心的问题。特别作为中产投资者，有余钱，钱又不是很多，除房产外没有其他更好的投资渠道。在选择投资房产的情况下，如何选择购房方式值得考虑。本文从中产投资者的角度分析问题，故假设房子不装修也不出租。投资房产短时间转手越早越好，当前国家政策是房产证满两年免交营业税，故假定三年是最佳时机，一般超过10年再转手的投资，不具有投资价值。
通过2008年9月至2016年9月成都主城区房价年均增长率为15%
选择方式二：银行按揭，等额本息还款，20年为期限，同样的80万元，购买两套商品住房
说明：按揭还款和物业费无需当年就交付，所以这部分资金是可以产生利息，以最不利的方式存银行，产生的利息
通过以上數据可以说明：房价增长越快，第二种购买方式获利越多。房价增长越慢或者不增长，第二种购买方式损失越多。从乐观出发，假设房价是增长的，为了规避一次性全付款的损失，只有优惠一次性付款。如何优惠？
要实现利润率相同：
，得x=69.44万，计6944元/平米，即只有当优惠折扣最低为0.868折时投资者才保本。
事实上剩余的24万存入银行是最保守的收入估计，倘若24万以全付款的平均年利率作为收入。则剩余款累计产生利润：92664.75元
综上所述一次性付款要低于6612元才合理。
事实上只有物业费与房价（m）无关，在忽略物业费的情况下，3年后贷款本金不变（三年只还了利息）我们可以得到利润率与增长率的关系，从而得到优惠折扣率K的函数。
即只有增长率 才能抵消税费，有利润。实际中银行最低的定期年利率都是1.75 %，当 ，还不如存银行一年期的定期。
方式二的利润率
即 才能抵消税费，按揭产生的利息；当 ，还不如存银行一年期的定期。事实上近几年一二线城市的房价的增长率远远高于 ，这也是投资者纷纷选择投资房产，房价一路飙升的真正原因。
则优惠率K= ，验证当 时，k=0.825528
综上所述，从投资者的角度出发，如果开发商是按照折扣率k优惠一次性付款，则投资者可以一次性付全款买房，否则以方式二投资购房最为划算。
从开发商的角度，为什么很少，几乎没有以如此低的优惠率k吸引投资客一次性付款呢？主要是银行给予了宽松的房贷政策，一般手续合法，资料备全，3个月内都能批准贷款。三个月对于开发商来说是可以等待的。
在什么情况下开发商能给出如此低的优惠折扣率呢？
开发商出现资金链断缺；工程方的工程抵款房；楼盘的清盘房会出现折扣优惠。
故政府欲宏观调控房价，真正做到居者有屋住，仅通过调控按揭贷款规模来影响房价的政策效果将不会很明显，国家对于按揭贷款的调控重点应放在：规范按揭贷款市场操作，防范少数人利用按揭贷款的过度投机行为给银行信贷造成的潜在风险。对第二套以上的房屋实行更严格的按揭贷款政策，防止过度的投机行为扰乱房地产市场秩序。同时国家应该严格关注伴随商品房销售价格的上涨，银行开发贷款发放量会产生较大的扩张冲动，应制定相应 的调控政策，以防止房地产开发贷款规模的过分膨胀给金融运行带来的 系统风险。而对开发贷款进行调控的同时，应特别注意外资的涌入以及其它行业资金向房地产行业的转移，否则，单纯对开发贷款的调控将起不到明显的降低房地产市场投资规模的作用，寻求开发贷款受限必然会使房地产开发商寻求其它方面的资金来源，目前国内社会资金和境外资金占房地产投 资资金比重平均已超过 40%，因此国家对房地产开发贷款进行调控的同 时必需同时监控外资及其它行业资金向房地产市场的转移，这样才能有效控制房地产投资规模。
参考文献：
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[5]刘雪峰 关于高房价及楼市新政问题的思考 中国房地产金融·2010·第8期
