房地产行业洗钱行为分析及监测

时间：2021-01-10 20:04:04　来源：雅意学习网本文已影响人

　　摘要：洗钱活动逐渐从金融机构向其他领域蔓延，房地产行业已成为洗钱的高发地。对比房地产行业洗钱的两大主体——腐败的公职人员和以民营企业家为代表的非公职人员的洗钱行为，结果表明：腐败的公职人员注重安全效用，常常通过能在短时间内利用他人名义的房地产交易活动洗钱，具有较强的隐蔽性；非公职人员则注重收益最大化，主要通过将非法资金注入企业经营，虚假报账，具有较强的欺骗性。
　　关键词：房地产；洗钱；监测
　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1003-3890（2014）04-0067-06
　　房地产行业资金需求大、流通快、增值保值能力强，而且我国至今尚未将房地产企业作为反洗钱义务的履行主体，导致越来越多的不法分子通过房地产企业来清洗犯罪所得。中国人民银行反洗钱课题组对近年来我国洗钱案例抽样调查报告显示，洗钱资金有35.9%通过房地产领域洗钱。房地产洗钱不仅掩饰了不法所得，助长了上游经济犯罪，甚至导致了目前我国房地产泡沫、非理性繁荣以及供需结构失衡矛盾，房地产反洗钱的相关制度建立和完善迫在眉睫。本文通过对房地产行业的洗钱行为以及房地产行业两大洗钱主体的行为表现进行分析和比较，希望可以为减少和杜绝房地产行业洗钱行为提出具有针对性的监测思路和对策建议。
　　一、文献综述
　　不法分子利用房地产行业洗钱是各个国家都存在的通病。一些国际组织和国家已通过立法将房地产行业及其从业人员纳入了防范洗钱犯罪的义务主体范围。金融行动特别工作组（FATF）在2007年发表类型报告《房地产领域的洗钱和恐怖融资》，提供了各国房地产业的洗钱案例和建议措施，为各国房地产行业反洗钱的立法完善和监测思路的提出奠定了理论和实践基础。
　　国内学者关于房地产行业洗钱的研究还处于初级发展阶段。陈莉[1]总结了国外部分国家房地产业反洗钱的基本做法，提出了我国应建立并完善房地产反洗钱法律及信息披露与交流合作机制；左运光[2]分析了房地产行业洗钱的风险要素，以及构建房地产行业反洗钱监测和管理机制的条件，提出房地产行业反洗钱监管模式选择的相关建议；吴航[3]分析了目前我国房地产领域的经济犯罪现象，并总结了不法分子利用房地产洗钱的主要方式：采取置业、炒房进行洗钱，利用他人名义投资洗钱，利用投资开发洗钱；谢端纯[4]研究房地产主要交易对象及洗钱手段，以房地产洗钱行为和房地产反洗钱网络拓扑图为基础，构建房地产可疑资金转移监测模型；我国反洗钱中心秘书长严立新[5]在2008年提出建立我国反洗钱战略五年计划，在反洗钱战略的第一个五年（2008—2012）计划中指出应建立特定非金融行业反洗钱制度，提出中国人民银行财政部、商务部、住房城乡建设部、司法部等部门对特定非金融行业的洗钱风险及对策成立专案组开展联合调研，2013年在第二个五年计划（2013—2018年）中又强调要提高特定非金融业务与专业（DNFPB）的反洗钱预防制度整体机制有效性的问题。
　　综上所述，目前关于房地产洗钱行为的研究主要集中在立法、制度完善和行为方式描述两个方面，而且都是从房地产洗钱的整体角度进行分析，缺乏针对性的监督和治理措施。本文在前人研究的基础上，通过分析房地产行业的主要洗钱行为及清洗流程，然后对房地产行业洗钱的两大主体进行对比，寻求他们利用房地产行业洗钱的异同，以期为相关部门在侦测方法上采取有针对性的预防与惩治措施提供意见，提高反洗钱的监测和判别工作的质量和效率。
　　二、房地产行业洗钱行为分析
　　（一）房地产行业洗钱风险分析
　　1. 房地产开发阶段“灰黑”资产混入常态化。亚太城市发展研究会房地产分会秘书长杨超指出“灰色正在吞噬中国楼市”，房地产行业存在大量不明资金并且暗撑房价使房地产行业出现了不健康的现象。例如一些开发商将民间资本以高息方式绕道暗中进入楼市；或者是部分人用来历不正当的“灰色资金”购房置业，将货币形态变为实物形态；或者个人巨额资金通过信托或者私募的形式进入房地产行业，不仅可以合理避税，而且正是因为信托和私募对资金来源的审查宽松，也降低了被查处的风险。这些都是灰色资本在地产业的流向路径[6]。房地产行业资金需求量大，资金来源主体不明确，必然为不法分子提供了洗钱的通道，使得利用房地产洗钱成为可能。
　　2. 房地产异常交易现象普遍化。房地产业在多大程度上成为洗钱渠道，目前尚无结果，但利用房地产洗钱已成为房地产业公开的秘密。根据中国人民银行西安分行基于房地产交易环节的反洗钱问题设计并调查的《房地产业反洗钱现状调查问卷》结果显示，我国房地产行业从业人员对反洗钱认知度非常低，仅有55.66%的被调查者表示其单位要求收集更多的客户信息，并且均不是因为反洗钱的需要而去了解客户。在房地产异常交易行为中，“突然变更买受人、按揭提前还款、大额现金支付”比例相对较高，均超过60%[7]。2013年1月中纪委通报“反腐败斗争工作的新动向”，称自2012年11月中旬以来，全国各地出现了一大批抛售豪华住宅、别墅等现象，更改物业业主情况数以百倍上升。同时，根据住房部和城乡建设部、监察部统计，在抛售豪华住宅、别墅的住户中，超过60%都是匿名、假名和加以公司的名义进行的[7]。由此可以看出，在我国的房地产交易中，均存在不同程度的洗钱嫌疑[8]。
　　（二）房地产业不同环节的洗钱行为分析
　　1. 房地产开发环节洗钱行为。如图1所示，房地产开发环节的洗钱行为一般通过两种途径进行，分别为：（1）建立房地产企业进行洗钱，这是房地产开发环节最常见的洗钱途径。不法人员自建或利用相关利益者名义建立房地产企业，在房地产企业的日常经营过程中将非法资产源源不断地注入企业清洗资产，通过合法的企业经营掩饰犯罪所得，不仅洗白了“灰黑”资产，而且在企业经营的过程中还可能有一定的增值空间。同时，正因为有了下游资产处理的渠道，会诱发和刺激不法人员更加疯狂地进行上游敛财活动。（2）通过与房地产企业合作的形式进行洗钱。近年来，随着国家有关房地产政策的不断变化，一系列调控政策例如限购、限贷等逐步出台，直接导致房地产开发商的资金来源受到一定的限制，这就为不法资金的洗白提供了渠道机会。一方面由于开发商缺少资金而不法人员拥有大量非法资产急需隐藏、掩饰或清洗，洗钱者可以与开发商通过合伙、入股或高息借款等形式进行合作，在满足双方不同需求的同时清洗资金；另一方面，某些开发商为了获取项目和开发资金，会与政府官员或特定机构的工作人员勾结，为了回报相关人员以入股、暗股、干股等形式进行贿赂，达到贿赂与洗钱的同步完成。

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