我国租赁权物权化及其公示模式选择
时间：2021-04-14 16:02:53 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
从保护承租人的利益出发,规定租赁权具有对抗第三人的效力,以保障经济上处于弱势地位的承租人实现对物的支配｡从保护交易安全出发,租赁权与物权在对物的支配利益上会产生冲突,故对租赁权应予公示,其公示模式或采取登记对抗,或采取占有对抗｡从我国租赁权的现状出发,应采取占有对抗的模式｡
[关键词]租赁权;物权化;登记对抗;占有对抗
[中图分类号]D923.6 [文献标识码]A [文章编号]1004-518X(2009)08-0183-05
黄周炳(1971—),男,法学博士,浙江警官职业学院讲师,主要研究方向为民法学｡(浙江杭州 310018)
租赁权物权化使普通债权具有对抗一般人的效力｡保护承租人的利益必须赋予租赁权具有物权的效力;而债权物权化的意义在于保障债权人对物的支配,这又必然与物权取得者对物的直接支配利益相冲突,故这种性质的债权对物权变动过程中的交易安全会产生一定的影响｡为平衡两者之间的冲突,保护交易安全,我们对租赁权应有充分的公示机制｡世界各国的法律传统和法制状况虽然有差别,但大都选择登记对抗模式或占有对抗模式作为租赁权的公示方式｡我国现实中将房屋租赁登记作为一种行政管理上的制度和手段,是国家履行行政管理职能的需要,并不具有物权法意义上的登记意义｡本文认为,依据我国对于房屋租赁管理的实际状况,从保护承租人的利益出发,对租赁权采用占有对抗的公示方法并不会混淆物权与债权体系的逻辑结构,也不会影响交易安全｡
一､租赁权物权化的内涵
租赁权物权化,集中表现为“买卖不击破租赁”原则,即房屋承租人得在出租人转让房屋时继续享有承租权,该租赁权具有对抗第三人的效力｡租赁权物权化还包含如下几方面:承租人可基于对不动产的合法占有,对第三人侵害租赁物和租赁权的行为,可请求其停止妨害和赔偿损失｡在一定条件下,承租人可为转租或租赁权让与之行为｡租赁权本身作为债权,现在却具有物权的效力,物权对任何人均具有对抗力是通过物权的效力具体表现出来的,物权的效力被传统地归纳为“物上请求权”和“优先权”｡[1]排除妨害,回复物权圆满支配状态之请求权,称为物上请求权,有返还请求权､妨害除去请求权及妨害防止请求权三种;而优先权是权利人排他地行使权利,尤其不受对物享有其他权利者的债权人的阻碍｡将物上请求权和优先权作为物权的对抗效力的表现形式,是因为物权为支配权,是直接支配权利客体的权利,可以保障物权人直接支配特定物并排除他人干涉｡严格来说,债权作为请求权,不是通过直接支配特定的物来行使权利,我们谈论债权的相对性也不是指债权人支配特定物只能排除特定的他人的干涉,也不是在人支配物的前提下探讨一般性和相对性的区别,而是在特定的主体之间产生请求作为或不作为性质的法律效力｡所以在比较物权对抗一般人与债权对抗相对人时,这种比较有一定的迷惑性,两者并非处于同一层面上:一个是指保障权利的制裁,另一个则是指权利本身的对抗力｡[2]债权是针对人的权利,只能对抗特定当事人,这是因为债权人只能请求特定的债务人为一定行为,债权为其权利人形成的根本社会关系恰体现于此｡我们谈论租赁权物权化,应该是在保障权利的制裁的层面来进行理解,在这种情形下,债权的效力延伸到主体对债权的标的物支配,债权物权化的意义则在于保障债权人对物的支配,但这种物权化的债权并非是单纯的支配权｡支配权在形式上具有物权的权能,在实质上不代表其具有物权的效力｡物权从积极权能讲,是物权人对特定物的直接支配权,体现其对一定财产利益的独立的选择权和决定权;从其消极权能来看,这种直接支配权能具有排除他人干涉的作用｡直接支配特定物并排除他人干涉构成物权的本体权能,保障物权人支配并排除他人干涉的权能实现的法律强制力,就是物权效力｡因此,物权化的债权,可以通过债权人实现对物的支配,而且还具有物权的效力｡那么,作为物权化的租赁权,承租人应通过占有租赁物才能实现物的使用价值,按照租赁物本身的性质和租赁契约的内容使用｡在他人侵占标的物､损害标的物､妨碍对标的物的支配等情况下,承租人能够直接向侵害人主张停止侵害､赔偿损失的请求,或可以向出租人要求减免租金或解除合同｡
二､租赁权公示符合公示制度的目的
租赁权的物权化,实事求是地说,是通过占有转移而增强的债权性的占有权,在许多方面的确享受了准物权之保护｡但这一点,还决不能导致放弃作为法律基石的对债权和物权的区分｡[3]因此,租赁权本质上仍然是债权,租赁权受侵害所生对于第三人的效力,德国民法､瑞士债务法一般认为租赁权非物权,从而承租人受占有保护,日本学者多数认为承租人因取得占有而使其租赁权物权化｡在物权和债权泾渭分明的制度传统下,为便于民事主体进行财物流转,我们建立了一套公开公示的方式,让社会公众知悉财物的归属和权利的状态｡公示的方式一般为不动产登记和动产占有的交付[4],故近代物权法律制度建立了不动产的登记公示和动产物权占有公示制度｡物权公示是对物上权属状况的公示,占有和登记,都只是物权公示的方法而已,并不是物权公示的内容;将公示作为生效要件或对抗要件,公示的目的是使潜在的交易当事人能清晰地识别标的物上的权利内容｡不过在物权变动的必要条件设置中是否须有公示要素的加入,无论是从社会实践的角度还是在理论建构的层面,这都只能是一个政策选择的问题｡就公示制度在所有权观念化的制度体系中所能够担当的角度而言,它只能对交易安全的实现起到物权享有的标示作用｡在所有权和用益物权,公示则既可以是他们的生效要件也可以是他们的对抗要件｡如何定夺,仅是一个立法政策的问题｡[5]我们不能从公示生效主义就当然推断出公示仅仅只是物权变动所特有的成立要件,或者说,基于物权本身的特性才会产生公示制度｡笔者认为,物权公示不仅是将权利变动的现状让外界知悉,而且还将物权的本身状况如物权的种类､对象､物上存在何种权利,有何种限制等予以公示,使外人可以知晓权利的现状｡或者说,物权公示是对权利的公示也是对物权变动行为的公示,是两者的统一｡[6]那么,在民事主体进行物权变动的过程中,借助公示制度使当事人间的物权交易向外彰显而客观化,从而当事人间的物权变动关系与对第三人的法律关系获得了一元的性质,保障了交易安全｡[7]我们并非基于物权本身而产生公示制度,而是立法者在制定法律时为追求政策上的选择,满足人们某种需要而通过公示制度来实现物权的变动｡作为物权化的租赁权,是保障承租人对物的支配,具有物权的效力,虽然在本质上不会改变债权的属性,不过这类性质的债权却对物权本身状况产生了影响,即承租人占有标的物｡如果受让人不知或无从得知这种状况,债权人对标的物的支配就会影响受让人对物的使用,使受让人无法实现享有物权利益的圆满状态｡也就是说,民事法律关系是民事主体间的权利义务关系, 民事主体依法可以享有一定权利并履行相应义务, 如果此种权利义务仅在民事法律关系的当事人间发生效力, 并不涉及第三人利益,则无让该第三人知悉的必要, 但如果此种权利义务不仅在民事法律关系的当事人间发生效力, 且会影响到第三人的利益, 就有必要让第三人知悉, 使第三人能够预为准备规划, 采取必要的措施趋利避害, 从而决定自己为某种行为或不为某种行为, 最终不致遭受无法预测之损害, 保护交易的安全｡[8]因此, 租赁法律关系不仅在当事人之间产生债权债务关系, 亦因其物权对抗属性在租赁物权属发生变动时, 对买受人或他物权取得者的权益产生重大影响,如此一来,就很可能损害交易安全｡若从实现交易安全计,应该用公示的方式让社会公众认识受让标的物本身的权利状态｡
