房地产开发商投资风险及管理探讨
时间：2021-01-16 12:02:54 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
作者简介：贺珊（1990-），女，湖南衡阳人，华南师范大学经济与管理学院硕士研究生，研究方向：投资与房地产。
摘要：房地产业是一个城市发展的基础，是城市经济运行的载体，是整个国民经济的支撑系统与前提。中国的房地产业正处在高速发展时期，城市发展带动房地产业的突增，房地产行业的发展推动城市化进程的不断完善。目前，越来越多的房地产开发商进入市场，在高利润的同时伴随着高风险。通过对房地产开发商投资过程中的各风险进行分析，并提出了相应的管理。
关键词：房地产；联合经营；品牌；财务管理
中图分类号：F83 文献标识码：A 文章编号：16723198（2013）18011803
企业存在于社会，企业发展依赖于整体社会经济的良性与可持续。过去的几年里，中国房地产的发展带动了中国经济，但也致使中国经济繁荣的表象之下隐藏着重重隐患和危机。在竞争日益激烈的房地产市场中，房地产开发商要想健康快速的发展，必须要注意房地产投资的风险，并对其风险进行管理。房地产投资风险是指在房地产开发经营的过程中，在开发经营利润的多种因素影响下，不能收回其投入的资本或者达不到预期收益而遭受经济损失的可能性或者可能。
1 房地产投资的特征
1.1 房地产投资项目的固定性和不可移动性
房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。一个房地产项目总是与支撑他的土地结合在一起，房屋、其他建筑物和构筑物都不过是土地的附着物。土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成，也不能移动。房地产商品的地理位置在很大程度上其价值，即使是同区域内的同一栋房子，也会因为房地产商品的楼层、面积、朝向、风景、房间内部结构等因素，造成其价格存在较大差异，如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果。
1.2 房地产投资资金的高投入性和回收长期性
土地开发的高成本性、房屋建筑的高价值性以及房地产经济运作中的高费用性造成了房地产投资的高资金投入。房地产开发项目开发每一平方公里土地需要3亿元进行基础设施建设，加上房屋建筑安装费用、征地拆迁安置费，每平方公里开发投资达十亿元以上。一个房地产项目少则数百万元，多则上亿元。房地产项目投资的全过程可分为项目投资决策阶段、投资前期阶段、建设阶段、运营阶段。而这一过程往往需要几年甚至于几十年才能完成。房地产开发项目只有在所有配套工程都建成后，才能发挥其功能，其投资需要在开发过程中一次性支出，这大大增加了投资的力度。
1.3 房地产投资的高回报性和高风险性
房地产投资项目一般都会有30%的利润率，由于其投资额巨大，投资成功即可为投资者带来巨额收益。美国《福布斯》中评选的中国个人400富豪中从事房地产行业的就有76人，占总数的19%，从中可看出房地产投资的高回报率。房地产投资虽然会有很高的回报，但投资资金的回收周期长，投资过程中还会受到很多的不确定因素影响，这些不确定因素变化多端难以预测，使得项目投资始终伴随着高风险。
2 房地产开发商投资面临的主要风险
2.1 原材料等的成本升高所带来的风险
随着房地产企业的繁荣，各城市内楼盘的“扎堆”效应越来越明显，各片区内开发商数目众多，其间的竞争愈演愈烈。竞争导致钢材和水泥的价格日益上升，劳动力的工资也随着需求的增加而不断增加。作为房地产开发主要成本之一的土地成本，与房地产市场紧密相关。在房地产繁荣的情况下，土地成本也在节节飙升。在北京，中服地块第一阶段规划设计方案招标环节共吸引了200多个单体参与角逐。最终，中信集团以63亿元拿下中服Z15地块，刷新了此前万科五矿联合体保持的年度总价地王纪录。此外，广州，上海，深圳，杭州，武汉，温州等一、二线城市都出现新的地王，推动地价不断上扬。并且，在土地的招标过程中，可能由于企业之间的恶性竞争，导致房地产开发商在时间、投资及精力上大大的人财物力消耗。另外，通货膨胀、银行利率调整、资金变现、税率变化也会影响房地产开发的成本。在通货膨胀时期，虽然房地产有一定的抗通货膨胀的能力，其价格也会有一定的上涨，导致人们的购买力相对下降，无力支付升值的房地产，从而房地产商品难以售出而使房地产开发商承担风险。
2.2 供需不等所带来的风险
现今房地产市场风险主要体现在繁荣状况的高额利润吸引的巨大市场投资所带来的大量住房和楼盘开发，导致的房价虚高和日益增加的住房闲置之间的矛盾，即房地产的过量供给和居民的有限需求之间矛盾。根据2012年中国统计年鉴显示，2012年1-8月份全国房地产开发投资为43688亿元，同比增长了15.6%，其中住宅同比增长了10.6%。房屋施工面积为511657万平方米，同比增长了15.6%。2012年8月70个大中城市新建住宅价格指数以及二手住宅价格指数的定基比基本都超过了100%，有的甚至达到了110%以上。同时，2012年1-8月份商品房销售面积为57415万平方米，同比减少了4.1%，其中住宅面积为50985万平方米，同比减少了4.8%。房地产待售面积更是达到了31957万平方米，同比增长了33.9%，其中住宅面积为20401万平方米，同比增长了42%！商品房空置率增加，投资比例过大，业外巨头纷纷抢滩房地产导致的竞争加剧，一些城市房地产有价无市的情形已经出现，所有这些最终导致房地产项目难以销售变现。
2.3 政策更改或遭遇意外所带来的风险
房地产开发在很大的程度上受到国家经济形势的影响，如政府对土地使用的控制，对外资额的控制，对投资规模以及金融的控制，税务政策的更改，都会使房地产开发商承担风险。例如，“限价房”+“土地闲置处理并收回”政策颁发以后，房地产开发商从土地升值中获得的利润减少，已完成或即将完成的商品房也将限价，这将导致预期的收益的减少。地震，火灾等的自然灾害也将对房地产带来很大的损害。例如，2008年的汶川地震造成灾区住房市场毁灭性的伤害，也给成都、重庆等周围城市的房地产市场带来严重影响。地震发生后，这些城市的房地产项目基本上全部停止。房地产项目施工是在露天作业，恶劣气候条件将降低劳动生产率，增加意外事故率。开发单位与施工单位、销售单位或客户因各种纠纷而发生的诉讼。这些诉讼无疑都要发生费用，有些会使项目建设进度因此而拖延。
