中国房地产投资信托基金发展思路及展望
时间：2021-01-14 08:02:46 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
房地产投资信托基金（REITs）是为投资者提供稳定收益、为房地产企业提供融资便利、增强资产流动性的成熟金融产品。随着我国优质商业物业逐步增多，我国推出REITs的条件趋于成熟。本文在吸取各国成功经验的基础上，结合我国房地产市场的实际情况，提出我国REITs的构建思路。
中国推出REITs的条件基本成熟
商业物业存储量充足，核心地段优质商业是项目库的首选
21世纪以来，我国以大型购物中心为主的商业地产项目在一线城市快速发展，并逐步向二三线城市扩展。根据国家统计局统计，2011年全国商业营业用房投资额达7424.05亿元，连续四年投资增长率都达到20%以上。我国商业物业的存量充足并保持良好增长趋势，可以为REITs提供充足的项目储备。
除2008年受金融危机和经济发展放缓等因素影响，商业地产市场出现显著下调外，我国商业地产的销售价格和租金水平总体呈现平稳上升趋势。根据人民银行发布的《中国房地产金融报告》，从2010年开始，我国以北京、上海等一线城市为代表的零售商业物业、优质写字楼等商业地产的价格与租金水平又进入了新一轮增长轨道。一线城市和部分发达地区二线城市的商业地产项目，尤其是核心地段的优质商业物业是我国REITs项目库的首选。
房地产企业融资渠道狭窄，REITs可拓宽融资渠道
近年来，国家为抑制房地产行业过快发展，出台多项调控政策，严格限制商业银行发放房地产开发贷款的基本条件，这使得以银行贷款为主要资金来源的房地产开发企业受到较大影响。房地产开发企业逐步拓展信托贷款、上市融资、私募基金等新的融资渠道，但由于信托贷款融资成本高、上市融资受严格监管、私募基金市场尚不成熟等因素影响，我国房地产开发企业的融资问题并不能得到有效缓解，仍亟需开拓新的融资方式。
REITs作为一种创新型金融工具，可为房地产企业提供全新的融资渠道。企业采用REITs，将其自持的商业物业资产打包，以其未来产生的租金收入作为预期收益向投资者发行证券。这种方式不仅增强了资产流动性，也将企业未来收入提前折现，有利于企业优化资产负债结构。REITs是帮助房地产开发企业实现“长期回报，短期资金回笼”的有效途径。
投资需求旺盛，REITs可满足长期稳健投资的需求
中国一直是储蓄大国，截至2012年末，我国本外币居民储蓄存款余额高达40.4万亿元。在央行连续降息的背景下，居民的储蓄存款依然居高不下，这反映了我国目前储蓄转化为投资的渠道还不够通畅，巨额的社会闲散资金无法形成多元化投资。近两年股市低迷、房地产市场严控，使得有投资意愿的个人理财者们找不到合适的投资渠道。此外，我国对社保基金、企业年金和保险公司等机构投资者的管制逐步放松，最新的政策鼓励其增加对资本市场的投资比重，积极推动养老保险基金、住房公积金等长期资金入市。这些机构投资者的运营资本雄厚，具有强大的投资潜力。
REITs作为一种投资工具最大的优势在于具备长期稳定的投资收益，且具有低风险的特点。通过美国REITs的历史数据来看，REITs有定期的股息收益，并且股息率相对优厚，市场收益率高。不同年期的REITs股本回报率基本都高于同年期的股票和债券。通过VAR模型对于美国、香港等市场的REITs产品风险和大盘指数风险测度的对比结果也显示，REITs市场的风险水平低于该地区金融市场的平均风险水平。从发达国家的历史经验和我国目前的投资环境来看，此时推出REITs是丰富我国投资渠道、满足我国旺盛的投资需求的可行选择。
中国房地产信托业发展迅猛，专业能力与国际接轨
近年来，我国信托行业持续扩容，2008年以来信托资产规模每年新增额达到1万亿元以上。截至2012年底，全行业65家信托公司管理的信托资产规模达到7.47万亿元。在信托市场高速发展的背景下，信托公司的核心产品——房地产信托的资产规模和数量也保持了快速增长。中国信托业协会公布的最新数据显示，我国房地产信托规模在经历了2012年的小幅缩减后，2013年一季度再度高居榜首。截至一季度末，信托资金对房地产的配置规模达到7701.79亿元，同比增长12.18%，环比增长11.93%。
这充分表明我国房地产信托的总量与产品种类都在不断发展，基金化的房地产信托等创新产品陆续出现，我国信托机构专业能力不断增强。这种情况下，REITs的推行将是我国信托机构与国际接轨的良好契机。
中国REITs的基本构建思路
以核心地段优质商业作为持有资产，保证稳定收益
REITs是否能吸引投资者，关键在于其持有资产是否能产生稳定收益，设计我国REITs实行方案的首要问题在于REITs打包资产的选取。
我国推出REITs的呼声已久。从2008年开始，天津、上海等地区的有关部门一直在积极的推进保障房REITs的实施方案，但至今无一顺利推出，其主要原因在于保障房缺乏有效的市场运营模式，租金收益有限，较目前信托产品的平均收益率，其吸引力不足。而保障房作为政府提供财政支持的政策性住房，将其打包上市会涉及到多方政府部门，产权及后续管理问题复杂，加大了REITs方案实际操作的难度。
保障房REITs的“难产”告诉我们，这种“在创新中创新”的方式并不适合作为开拓我国REITs市场的先驱。转观我国的商业地产，尤其是一二线城市的优质商业地产，在经济增长和城市发展的推动下，地价及租金连续攀升。新加坡凯德CRCT和香港越秀REITs均投资于我国内地的商业地产，其持有资产的物业租金收入及利润分红均呈现连年上升的趋势。而其中新加坡凯德资产包中的9处商场中，北京的西直门嘉茂购物中心和望京购物中心的净收益占总物业收入净额的54.18%，并分别实现了同比19.8%、12.9%的收益增长。
由此可见，以我国商业地产为基础资产的REITs产品是可以保障良好、稳定的未来收益的，特别是处于一线城市核心地段的优质商业项目是具有很大的利润空间的。所以，我国可以先以优质商业物业为对象发行REITs，而随着REITs在我国资本市场的适应与发展、我国房地产市场各类物业项目的丰富与成熟，再尝试在资产池中加入其他资产类型，利用结构性配置设计出更加成熟的REITs产品。
