美国：房产买卖相关规定
时间：2021-01-12 12:04:58 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
美国买卖房屋很少有纠纷，这缘于美国房地产方面相关法律的健全、执行的严格以及房屋买卖管理的严谨。美国房地产市场经过上百年的发展，已经日臻成熟，房地产法律无论在体系上，还是在内容上都比较完善，相关法律对房屋买卖过程的每一个细节都有详细的规定。但这并不意味着美国房地产买卖过程中不存在纠纷。那么，一旦房产买卖过程中发生纠纷，美国联邦政府有哪些法律、法规来应对呢？
房地产经纪人制度
美国房地产经历一百多年历史，在不断纠错中逐步形成一套严格的房地产经纪人制度。
为了保证房地产经纪业的健康发展，美国建立了严格的职业牌照管理制度。法律规定，除一些银行、律师等可以替他人买卖房屋外，其他人代为买卖房屋，必须持有房地产经纪人牌照，否则不能从事房地产经纪业务。这一规定不仅保证了房地产经纪业从业人员的基本素质，而且很好地规范了他们的行为，从而避免了一些机构和个人擅自从事房地产交易的中介活动。“如果没有这一制度安排，房地产经纪人良莠不齐，无疑会加剧买卖纠纷的产生。”业内人士指出。
美国的房地产经纪较为发达，房地产经纪活动几乎渗透到房地产交易市场的每个角落。公开资料显示，美国有超过200万人从事房地产经纪业务，而全美约有85% 的房地产买卖是通过房地产经纪人实现交易的。那么，美国人想要买房的时候，购房者是如何获取房源信息的呢？
原来，美国有一个房源共享系统Multiple Listing Service（MLS），该系统以会员联盟的形式，将不同房地产经纪公司纳入一个加盟体系。每一个从属于不同经纪公司的经纪人都把房源和求购信息传输到MLS共享数据库中。所有上市的房子在这个系统中都非常透明，一目了然。
需要说明的是，经纪人想加入这个MLS系统，必须向当地经纪人协会提交入会申请，并交纳一定注册会费。只有在获得经纪人协会审批通过之后，该经纪人才能成为MLS系统中的一员，然后，通过MLS系统上传房源、客源信息。在客户购房过程中，房地产经纪人可以帮助客户在系统上找到他满意的房子，也可以带着自己的客人看房、选房，而这房子不必是他所卖的。别的经纪人也是同样，也可以带着他们的客人来买其他经纪人卖的房子。他们彼此互利互惠，因为信息公开，彼此共享，所以藏污纳垢的事在购房过程中很少发生。
在MLS系统下，房地产中介代理服务实行的是佣金制度。作为服务的报酬，经纪人将收取房产出售价格一定比例的佣金，而佣金则一律由卖方负担。也就是说，在美国通常是卖家付费，买方不需付经纪人任何费用。这一点与中国买卖房屋的付费方式刚好相反。一般来说，屋主在委托经纪人出售房屋时就订立了合同，佣金一般在6%左右。当买方由别的经纪人带领来买房时，卖方经纪人需分一半的佣金给买方经纪人。
从美国的房地产经纪人制度可以看出，与中国单一中间人不同，美国房屋交易过程中有买方经纪人和卖方经纪人，他们分别代理和维护买卖双方各自的利益。卖方经纪人从事房屋代理销售的业务，而买方经纪人则为买家免费提供一系列服务，包括找寻合适房子、提供市场和生活环境综合分析、专业验房、购房贷款、过户等。房屋买卖的诸多问题，例如产权的纠纷、后续房屋管理等等一系列问题，都要通过双方经纪人协调解决。
终止合同权
这一法律条文涉及合同的解除权问题。房屋买卖对于大多数人来说是一生中最大的投资之一，同时不像其他商品一样可以退货。因此，为了切实保护买主的利益，在美国许多州的房地产买卖合同中，有一重要的条款，称之为终止合同权（Termination Option）。这一条款对于房产的买方非常重要。
美国人的房子都是个性化的。一般情况下，房地产开发商在买了地皮之后，会按照法律的规定和开发的要求，设计若干款式、风格各不相同的房子。这些风格、款式各异的房子，都是根据买主的选择而建的，对于室内，比如卧室、客厅、厨房、阳台、卫生间、地下室、楼梯等，都会清楚地标出具体位置和面积，甚至连电话插座、电灯开关的位置都标得一清二楚，建筑商必须按图施工。交房子时，如果买主发现任何与图纸有出入的地方，都可以提出来，而建筑商必须免费修改。如果是大问题修改不了，那么，就要按照终止合同权这一规定，建筑商要赔款、退款，或者推倒全部重建。一位房地产经纪人举例说：“有个客户在设计好图纸后，又通知开发商把客厅面积增加4平方英尺。由于建筑开发过程中牵涉诸多事项，还要面对众多客户，结果开发商把此事给忘掉了。最后交房时，房主发现了客厅面积并未增加——这已经涉及建筑违约。对此，开发商想赔些款了事，但房主要求退房、退款，于是开发商只好乖乖地退了钱。否则，就得上法庭了。”
终止合同权这一条款在美国各州有相似之处，也有不同点。以德州为例，该条款就是给已经签约并存入定金的买主在一定的时间内（7-10天，有些州可达15天），可以以任何理由解除合同。合同解除时，定金将如数退还给买主，买主损失的只是附加费（Option Fee，约50-100美元）。Option Fee是买主与卖主在签订合约时，除了定金之外直接支付给卖主的费用。如果买主最后购买了这栋房子，卖主要把Option Fee退还给买主。
在签订Option期间，卖方不可以和其他的买方再订合同，但买方可以无条件解除合同。这一条款对美国房产的买方非常有利。买方通常是在这段时间内请专业的验房师（Home Inspector）做一个全面的上门检查，如果发现有显著问题，例如：地基、屋顶、下水系统等，如果对人体健康造成危害，买方就可以单方面终止合同，要求对方退还定金。在大多数情况下，如果只检查出一些小毛病，这时买方可以要求卖方做一定的维修。往往卖方会接受买方的要求，把不能正常工作的设备修复，或损坏的地方给修好。
美国各州类似于德州的终止合同权这一条款让买家有充分的时间考虑和审核所购房产，从而保护了房产买方的利益。
产权调查和产权保险制度
