当下二手房市场中的潜规则及其分析

时间：2021-01-12 08:02:46　来源：雅意学习网本文已影响人

　　摘要：要是你觉得现在的面市的新房离自己工作的地方远，而且那地方还和自己的亲戚朋友所住的地方相差很远再加上价格不扉等不利因素。那我的建议你还不如在考虑以上问题情况下，选择一套以自己经济能力相当的二手房。但是，当学生的我们在一家二手房中介潜伏的这三个月里我发现二手房市场并不是我们想像中的那样容易，其中隐藏许多我在书本和平常学习生活中所不知的潜规则。当你是第一次涉入二手房时我希望我的一些揭露和微薄建议可以帮你少走一些弯路和间接的帮助。对于投资性和投机性的炒家来说他们的市场行为对二手房市场的影响也不可忽视，但有些潜规则对于这些老手来说也是相当陌生的。
　　关键词：二手房市场；潜规则；原因；房价因素
　　一、当下二手房市场中的潜规则种类
　　（一）潜规则之广告篇及分析
　　广告作为商品的宣传主要手段，有其不可替代的作用，但是实践课以得出这样一个事实：几乎所有的房地产中介公司打出的房源广告包括海报类、传单和在网站上发布等形式，大多数是没有的，只是为了吸引路过人或上门客的眼球而已。数据表明深圳某房地产公司其贴出来的广告海报有32张，除了4张是较贵的别墅楼盘，其余的二手房源基本没有。可能你会奇怪这么多空广告，要是有人认真问上来那可怎么办？其实做这行的人都不会担心这个问题。房地产经纪人员对你提的问题可以圆的如鱼得水。比如：有顾客问这套房这么便宜有没有？中介人员会回答“有”。问：“这个方向朝哪”？中介人员会回答朝北或西北等相对朝南或东南的差方向。有些顾客听到这个方向时大多不会再问下去了，也有少许客户还会问：“这套房子在哪层？”中介人员的回答是“四楼”，大家都知道中国人很多是在乎风水问题的一听“四”和“死”字谐音都会说“怪不得卖的这么便宜”。以上是一类潜规则，还有一类潜规则就是如果顾客看到一套房子便宜，不多说，就要求我们中介人员现在带他去看房，那当然中介人员的回答就是：“现在房子看不了，租客在住。”顾客又会问“为什么看不了”？难道业主不想卖？“卖卖”，中介又说。“因为租给别人，租客不给看。”就这样把责任转嫁到别人身上去拉。最重要的是最后一步，要留到顾客的电话，业务员会说你给我留个电话给我吧，到是候能看房就打你电话。或者有好的笋盘就打电话给你。在这一点上实践经验告诉我，要是你打算在半年无论是自己住，为孩子上学的学位等原因，在半年内一定要把房子买到那你就留吧。要是不是的话，笔者认为你还是不要留，到时候会烦死你，这样说一点都不为过，“勤奋的业务员”会每天一个电话打给你。问问你房子买到没有。
　　其实哪有什么租客在住，那些广告上的房子要不是有几年的，要不是杜撰出来的，还有其他的自圆其说的方法是这个是“年前的价格”，“现在涨了”或者说这个“已经卖了”等等原因，说的好听是商业技巧，说的难听其实就是欺骗。
　　这样做的原因可以归纳为：首先二手房市场竞争激烈，房地产中介甚多，应该算的上是一个垄断竞争行业，至少说最为接近这个市场。这么多的房地产经济公司，几乎在行内很少听说过，不同的公司有相互揭穿广告中的潜规则或虚假成分的行为。再加上地产经纪公司一般规模较小，进入和退出生产集团较为容易。其次根据博弈论理论如果对于同处在一个片区两家房地产经纪公司来说他们是博弈方，以实现最大利润为目的，他们的策略有做虚广告和实广告两种策略的话，无论对方怎么选择，对于自己来说做虚广告的报酬是最优的。这就在他们之间存在占优策略均衡，实践证明这个是存在的，因为虚广告所吸引的上门客更多，打听的也最多，房地产中介可以通过此渠道区分了客户，又可以得到客户的信息比如电话号码，使得公司和目标客户有进一步接触的机会，并且可以在第一时间，向客户推荐实在的盘源。再次，我们把房地产经纪公司当作卖方，盘源则是他们的产品，由于买卖双方的信息的不对称性，自然信息少的一方，更容易相信房源广告。
　　我们知道了二手房市场中的房源广告中有如此多问题，在加上政府有很难监管，因为广告的不实成分很难鉴定，即使有工商部门来查，也最多给说一个“这个业主不打算卖了”，或者是说这“房子已经卖了，忘记把这些广告给拆下来了”，既是在网络上公布的也一般很少更新，一放就是很长时间不在更新，有的则几年没动过，或者早卖了的盘。所以建议那些，特别是那些初次购买二手房的人们可以下采用以下方法：
　　第一，你要是想买什么便宜的房子，要看房源广告的话，就看那些又手写的房源广告，因为一般此类广告是放盘人想急于出手的房子，而且中介人员是盘方的话，为此房源不被另外的房地产中介公司卖掉而会大大推销。只要有此类盘，你不妨先可以优先咨询此类房源。
　　第二，进入公司，坐到业务人员的电脑前直接咨询，到底什么盘有，什么盘没有电脑上一般都会有纪录。一般此类房源比较真实。但是也要防住，如果你需要的片区的二手房经纪人如果说有，但是又说现在看不到房，看房要预约。而且又不立刻打电话预约的话，则也是极有可能为了套住你而采用的潜规则。
　　第三，当你路过一些地产中介比较多的地方，特别是人流比较多的地方时，你如果接到了二手房的传单，你会发现许多广告中的楼盘价格却很低。也许你会打电话咨询一下，这下你的信息也就进入中介的顾客表啦，你要是真的想咨询的话最好用公共电话打。
　　总之，二手房广告中的潜规则还有很多，此各个列举。
　　（二）潜规则之放盘洗盘篇及其分析
　　对于二手房市场，业主需要放盘则可以采纳一下几种方式。首先，在业主放盘之前，业主可以先按自己的房产标准去各中介公司，咨询一下买一套自己这样的房子大概市场价值多少钱，这样自己要是诚心卖的话，不说卖个相对高的价格价，也至少不让自己的房产低于一般市场价卖出。
　　其次，你要诚心卖自己的房产的话去中介公司放盘时，如果中介人员问你要抱多少价钱时，你还是不要自己先报，而要反问中介人员“你觉得多少好”，一般中介人员抱的价钱不会低，因为这里的潜规则就是你中介人员很怕你不把盘放给他，这样他的损失很大，所以他会尽量的讨好业主的，

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