房地产调控要坚持制度创新 2018中国房价即将暴涨

　　[摘要]房产已是一种特殊商品，房价暴涨，实质是社会经济发展与市场经济制度之间存在着不相适应的矛盾。现有的诸多主张和办法并没有从制度上找到房价暴涨的原因，所采取的措施还不能有效地抑制房价。市场经济发展出现的问题只有通过制度改革和创新来解决。本文主张设立政府投资和控制下的商品房期货交易有限公司，立即向市场抛售5年期“期房券”，以满足市场对投资产品的需求，并抑制和调控房产的价格。
　　[关键词]房价 虚拟需求 期货 期房券 次贷危机
　　[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1004-6623（2011）06-0017-04
　　[作者简介]施佑生（1954―），安徽舒城人，深圳市巴士集团股份有限公司监事会主席，研究方向：社会主义经济理论。
　　房价暴涨已经引起民怨民愤，成为社会不稳定的一个重要因素。住房是人民群众的基本生活资料，能否控制和怎样控制不断暴涨的房价，关系到我国经济体制改革的发展方向，也考验着党和政府的执政能力。
　　
　　一、房价暴涨原因分析
　　
　　在现代社会中，房产的功能已经发生了质的变化，具有生活必需品、财富储藏品和可投资盈利商品这三个功能，是一种特殊的商品。我们不能简单地用一般商品生产规律的思路去解决房产的供求矛盾。在供给方面，任何一个城市的房产都不可能无限制增加，因为土地面积是有限的，容积率也不能无限制提高。因而不可能用无限增加商品房供给的办法来压抑暴涨的房价。现在房价暴涨并不是人们没有房住，或者住房面积过小造成的。即使对人们需要改善住房条件而产生的需求，也是不能通过增加房产的供给来满足的。这种需求本身也有自我抑制的功能，不会无节制地推高市场的房价。
　　能够推高市场房价的需求，一定是在居住需求和改善居住条件需求之外还有第三种需求，就是对自己多年来辛勤创造和积累的财富需要保值和增值的需求。当市场上还没有其它商品可供选择时，这种需求就转化为对房产的需求，这才是真正推高房价的原因。第三种需求是虚拟性的需求，是可以转化和替代的需求，只不过它依附到房产上，与社会对房产的真实需求交织在一起，冲击和影响了房地产市场价格的稳定。
　　之所以产生对商品房不断增加的需求，一是大部分人的资产和收入水平得到了提高，改善住房条件的新需求有不断增多和发展的趋势；二是中国现在的市场经济是建立在国家信用基础上的纸币经济和数字货币的经济，其重要特点就是，物价上涨和通货膨胀已经成为一个几乎不可逆转的趋势。当存款利息不能抵消物价上升的损失时，任何一个纸币的持有者都会本能地希望和寻求一种价格可持续上升的商品，这种商品首选的当然就是房产；三是因为还有一部分人，总希望能找到一种可通过不断交易实现价值增值的商品，不断增加自己的财富。房价不断攀升，自然会成为比较理想的投资对象。投资的欲望是社会经济发展的动力，但房价持续高涨，会引发社会的恐慌心理，造成经济结构的扭曲和社会资源的浪费：一边好像是永远也满足不了的市场需求和强劲的商品房购买力；一边又是大量的房产在闲置。房产市场的这种繁荣是虚假的，如果不改变房产是唯一理想的可投资商品的状况，如果不增加社会新的可投资商品的供给，房价永远不可能恢复理性。
　　
　　二、现行办法和思路起不到抑制房价的作用
　　
　　房价暴涨的实质是人民群众不断增多的财富和对财富保值增值的需求与落后的市场经济制度之间的矛盾，是我国市场经济发展到一个特定阶段必然出现的结果，只能用制度改革和创新的办法来解决。
　　房价暴涨我们不能责怪开发商。市场有这个需求，开发商本能地会去满足它，当所开发的商品在量上不能满足这种需求时，结果只能是涨价，涨价也是满足需求的办法之一，这一点也不奇怪，开发商高价储备土地和惜售捂售行为都是市场经济中的正常行为，不这样二手房市场同样会有暴利。我们也不能责怪地方政府。有人认为是地方政府财政的利益和卖地的冲动推高了房价。如果制度没有改变，地方政府即使不卖高价的土地，形成高价土地的那块收益也会存在，只不过这种收益不是纳入地方政府的财政收入，就是纳入少数开发商或投资者的口袋。我们更不能责怪市场和民众的非理性行为，市场经济本来就是一种消费者主权的经济，多元化选择的经济。在这种经济中消费者主权和消费的热情要受到保护，多数人的需求本来就是非理性的，靠说服的办法可能不会起太大的作用。政府要用理性的思路去研究和分析市场，采取理性的办法来化解市场的非理性行为。
　　市场对房产第三种需求的出现，已经使房产开始具有了金融商品的性质。但是目前我们提出的各种主张和所采取的各项措施，还停留在对付一般性商品的层面上，因此有点“药不对症”，必须找到一个可以解决市场对房产的三种需求和房产本身具有的两种性质的综合治理的办法，而且这个办法不能是行政性的，必须是符合市场经济发展规律的。
　　房产是人民群众的生活必需品，保证每一个公民在成年以后都能够有自己的居所，这是政府的责任，已经写进了联合国公约。面对高房价，现在主流的呼声是加大政府保障性住房的供给，以控制房价，缓解民怨民愤。其实这种主张思路与发展市场经济是相悖的，还停留在计划经济的时代，我认为既不可取，也起不到压抑房价的作用。
　　说不可取，一是因为城市的土地供给有限，不可能无限制地建设保障性住房；二是因为保障性住房不符合市场经济的发展方向，首先价格的确定就没有依据，容易让政府背上沉重的财政负担，用公共资源去补贴少部分人的需求；三是社会发展变化剧烈，人们的收入能力和需求欲望是不断变化的，政府很难准确判断和管理保障性住房的分配对象，要么会加大社会管理的难度和成本，消耗更多的社会公共资源，要么会造成严重的社会不公和混乱，产生新的社会矛盾和问题。我主张政府可以建设和掌握一批廉租房供给那些需要救助的公民使用，但不能建保障房。保障性住房是计划经济遗留的产物，已经积累和造成了大量的社会矛盾和腐败，越早取消越好。保障性住房起不到压抑房价的作用，主要是因为增加保障性住房的供给并没有解决市场对商品房的需求，是商品房价格暴涨引起对保障性住房需求的增加，怎么可能通过增加保障性住房的办法来抑制商品房价格呢？因果颠倒了。
　　房价暴涨是市场经济发展在特定阶段出现的现象，说明市场经济的制度还没有与这个制度本身的发展相同步，是制度上存在缺陷，需要深化改革和完善。所以抑制房价暴涨也必须用市场经济的办法来解决，不能用行政干预的手段。现在有一种说法是建议利用政府的税收杠杆来抑制暴涨的房价。其实税收在本质上说是不能抑制商品价格的，政府的税收实际上是商品价格的组成部分，只能抬高商品的价格，而不能降低商品的价格。现代税收就其性质看主要有两种：一种是流转性征税，属于交易税性质。这种税种可以增加商品交易的成本，抑制商品流通，减少商品交易的次数，但不能降低商品的价格。另一种是资产性征税，包括物业税、所得税和有人建议的“暴利税”等都是这种性质。
　　先说物业税，在西方一些发达国家，确实有对居民的第二套以上住房每年按政府评估的价值征收物业税，在一定程度上抑制了市场对房产商品的需求。但是要看到，他们实行的是私有制，土地和房产永远归私人所有，征收物业税对所有人都是公平的，加上那些国家人少地多，本来对房产的实际需求就十分有限，在政府完善的福利制度和最低社会保障制度的基础上征收物业税，可成为政府调控贫富差距的重要手段，也是政府一项稳定的税种来源。而我们的市场经济是从计划经济发展而来的，原来的经济基础是公有制。体现在房产上，有的是从国有土地转变过来，有的是从集体土地转变过来，还有军产房，小产权房等等，私有的产权明晰的房产只是一部分，可能还是比较小的一部分。即使是改革开放以来，土地和房产市场化以后修建的完全的商品房，也没有彻底解决所有制遗留的问题，最长的使用年限只有70年，中间还有50年和30年的房产，理论上说，这些房产使用年限到期以后土地还是国有的。对这部分房产，开发商在出售时政府已经一次性收取了地价，那么你再征收物业税依据何在？现在市场上的商品房由于修建的时间不同，土地转变来的方式也不同，如果收物业税是不是所有的房产都收？如果都收社会能不能承受得起？对所有使用住房的人都征收物业税，房产的成本普遍提高，房价不仅得不到抑制，反而会在新的高水平上上涨，诱发通货膨胀。如果只对部分房产收，你对哪一部分收？是对70年期的收，还是对30年期的收，是对存量房产收，还是对新增的房产收？我看很难做到公平合理。如果对一个家庭只有一套住房的不收，对两套以上的才收，那么可能会导致所有有两套以上房产家庭的解体，从理论上说，一个三口之家的城市家庭可以拥有三套房产而不用交纳物业税，你怎么能够收得到？这些问题不想清楚就强制性地征收物业税可能会激起更大的民愤。以上这些建议或者不可操作，或者操作起来管理成本会很高，或者会引发一系列新的矛盾和纠纷，增加社会的不稳定因素。再说也很难预见收了这些税种后商品房的价格就会降下来，可能有些人手中持有用来投资或出租的房产成本会提高，会限制一些市场上的投资需求，但只要物业税税率低于投资房产的租金回报率，就起不到抑制房产投资的作用。所以我认为物业税是不可实行的，至少是在相当一段时期中还不能实行，也达不到抑制房价的目的。
　　再说暴利税，对部分商品征收暴利税，可以有效地抑制市场对这种商品的需求，比如对烟酒征收的税，还有对一些高档消费品、奢侈品征收的税。但是这里有一个基本的前提，就是暴利税征收的对象只能是民众非必须消费的商品，或者是少数人消费的商品，大多数人不用不会影响民生。房产显然不属于这种性质的商品。另外，暴利税是一种只能一次性征收的，或一般是一次性消费的商品。当一种商品可以反复交易，第二次再交易时就无法判断交易中是否有暴利了，可以用增值的办法计征，但民间很容易以转移利润的方式规避增值税，况且暴利税也会增加房产的价值，抬高房产的价格，起不到抑制价格的作用。开征一个税种需要有相对的公平性和稳定性。对房产征收暴利税，对其它有暴利的商品你征不征？况且房产的暴利是有阶段性的，一段时间有暴利，一段时间不仅没有暴利甚至可能还会发生亏损，暴利税的理据显然不足，且不公平，也不可能成为一个稳定持久的税种。
　　在房产价格节节攀升，新的地王价格不断出现的情况下，有人把形成一级房地产市场高楼面地价的原因归咎于大型央企的恶性竞争，归咎于土地的招拍挂制度，但是这缺乏说服力。土地的招拍挂制度是我国土地市场多年改革的成果，从目前的情况看招拍挂是市场经济中唯一可以发现商品市场价格的制度，唯一可以抑制黑箱操作，抑制权钱交易，抑制暴利的制度。自从土地招拍挂以来，我们还没有发现哄抬土地价格造成企业巨额亏损的案例。
　　今年以来对于上涨的房价，政府推出的调控措施屡屡失灵，显然这些政策没有对症。不仅不对症，可能效果还是相反的。我们加大土地市场的检查力度，结果是减少土地的供应；我们减少甚至断绝对房地产开发企业的贷款和融资，结果是减少了商品房市场的产出；我们提出国企退出房地产，结果是房地产市场更为垄断，开发商行为更加难以控制。还有一部分政府主管官员和高级官员，一些专家学者有意无意地在新闻媒体上频频发出房地产价格还要长期上涨的言论，不断地加固社会对房地产价格上涨的恐慌心理。当精明的商人发现这些措施的综合效果都是在减少市场商品房的供给量时，开发商们集体采取加价或惜售的行为就一点也不奇怪了。这些行为又会加剧市场对商品房价格继续上涨的预期，加剧市场对中央政府房地产调控政策的不信任度。而所有这些因素交织在一起只会进一步推高房价，甚至会造成更大的失控和混乱。甚至还有舆论说，如果中央的这些措施不奏效，还要采取更严厉的调控措施。如果思路没有改变，我们根本就看不出还会有哪些更为有效的措施，可以把房价在市场经济的原则下理性有序地抑制下来。
　　
　　三、用制度创新的办法抑制房价的暴涨
　　
　　若纯粹从房产的使用价值属性上看，目前中国房产的需求与供给基本是持平的，房产市场需求旺盛，价格暴涨，供不应求的现象是心理因素多，虚拟因素多，是商品经济发展以后一种财富结构性失衡现象。这种问题必须通过深化商品经济，调整财富结构方式，提倡健康的生活方式和提供社会可持续支持的居住产品，创造和增加虚拟性价值的商品来解决。这种结构性调整和创新将是中国社会商品经济发展中的一项长期任务。
　　基于上述分析，我的建议是：在几个房价过高且持续上涨的大型和特大型城市，如北京、上海、广州、深圳等，立即设立政府投资的商品房期货交易有限公司，以政府手中现有的保障性住房和规划中的保障性住房为基础，以现行的商品房市价水平，立即向市场抛售5年期商品房期房券。那些有改善住房需求的，担心未来买不起住房的，担心货币贬值的，和需要投资房产使自己的财富保值增值的市民们，可以预交30%房价的订金，购买一套80平方米标准面积的期房券。5年期间订金的利息可以按现行存款利率计算后在房价中折让。期房券到期，持券人一次性补交清余款后可以获得一套标准商品房。根据市场的需求和政府保障房开发储备计划期房券每年发行一次。发行以后可以以记名方式在指定的交易机构有条件地转让交易。期房券到期持有人可以选择交清余款收取房产，也可以选择按到期当年新发行的期房券价格折换新券，新旧券之间的价格差为持有人的盈亏，盈亏责任自负，但不得要求退券。新券的发行价格以发行当年的商品房市场的均价和政府的指导价折让后，采取集合交易的方式确定，价高者优先。发行数量则视当年的市场需求和政府的可供开发土地储备计划确定，可以多发，也可以暂停发行。
　　期货具有价格发现和稳定平抑价格的作用。在目前商品房市场价格偏离价值，价格和需求都严重扭曲的情况下，发行商品房期房券可以大量增加市场可投资产品的供应，稳定人心，使商品房的价格恢复理性；也可以测试市场对商品房的真实需求量。根据测试出来的需求量，政府能够有计划地确定未来5年的土地供应规划和商品房建设供给量，以满足市场的真实需求，确保“居者有其屋”。对那些投资和投机等虚拟性的需求，则可以通过市场交易的方式从真实需求中分离出来并以期房券的方式给予满足。房产的消费具有很大的弹性，发行期房券的方式还可以对那些真实的住房需求，不断地给予推迟和延后。从市场中分离出来的投资性需求，可以让市场去不断地消化乃至于消失。政府通过这种方式可以均衡地确保商品房市场的真实性需求，同时也满足市场以房产为标的的不同层次和不同目的投资需求，达到稳定商品房市场价格的作用。
　　期货交易需要有标准化的标的商品。发行期房券方案，最大难点在于如何设立标准的商品房期货产品，最大限度地避免和减少到期交割时的纠纷。这里包括商品房的位置，建设的质量标准，楼层和面积的差异等。这些问题属于技术层面的问题，过去的市场上已经有多年商品房预售合同的经验，在现有法律和计算机技术的框架内都可以科学设计和解决，不会比国际上投资银行家们设计的大量的金融衍生产品更复杂。
　　商品房期货交易有限公司是一个类似于金融性的投资公司，是政府信用、政策和严格监控下的房产融资开发平台和保障性商品房销售储备机构。公司不参与具体的商品房开发，销售期房券所筹集的资金，在政府严格的监管和房地产发展政策指导下，向开发商订购商品房，包括向政府的保障性住房建设机构订购住房。在期房券卖出以后的5年期内，如果商品房市场的价格下跌，当跌到具有投资价值时，公司可以竞价方式直接在市场购买部分商品房，包括二手的商品房作为储备，以稳定房产市场的价格，也可以用于期房券到期的交付。如果市场价格持续地上涨，公司可以不断发行新的期房券，以新换旧的方式让市场来分散和消化房价上升的差价和风险。
　　设立政府投资的商品房期货交易有限公司，可以比照美国政府设立的“房利美”和“房地美”两家企业的思路和做法。“房利美”和“房地美”所经营的其实是以房产为标的的期货业务，只是他们卖出的不是期房而是期币。美国的这种做法是针对1929年经济实施罗斯福新政的一项重要举措，促进和保持了国内房地产业的长期稳定增长，也解决了几乎所有国民的住房需求。他们所经营的是以购房需求相联系的“期币”，扩大了商品房市场的购买力，保持了美国商品房价格的长期稳定，这正是美国政府（下转第34页）（上接第20页）所需要的结果，是符合美国社会整体利益的。如果不是因为银行体系利用“房利美”和“房地美”所发行的“期币”滥发金融衍生产品，引起金融危机，美国在住房供需方面将会长期保持政府目标和居民目标的统一。
　　我们的情况刚好相反，经过30年的改革开放，国民收入大幅增长，居民手中的可支配资产和可预期收入都大幅增加，出现了改善居住条件的需求和投资房产增值的需求。加上我国是一个人口大国，本来适龄人口不断增加基本住房的需求基数就很大，再加上社会富裕以后的这种新需求，造成了商品房市场出现了长期供不应求的状况。目前的中国经济中，除了股票市场，古玩市场可以分流一部分投资性和投机性资金外，我们还没有更多的投资性商品和渠道可供民众选择以分流民间资金，房价岂能不涨？如果我们不把混杂在房产需求中的那些虚拟性需求分离出来，如果不创设新的可投资产品来吸引吸收这些虚拟的需求，房价将还要暴涨，结果可能会给中国社会带来不可估量的灾难。设立商品房期货交易有限公司，我们的做法可与美国相反，都是买卖商品房，他们是通过增加市场的“期币”供应量来抬高房价；我们是增加市场的“期房”供给量来平抑房价；他们是担心房价下跌，我们是担心房价上涨。但目的是相同的，都是要解决公民的基本住房需求和投资性需求，保持市场价格的稳定。好在有美国发展房地产市场的做法和经验教训可供借鉴，我们应能科学设计和严格控制“期房券”的交易和秩序，防止出现因“期房券”引发的衍生产品泛滥和金融危机。

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