[投融资平台维度下保障房建设的资金解困之策] 投融资资金

时间：2019-03-29 03:28:42　来源：雅意学习网本文已影响人

　　摘　要：在我国保障房建设面临局势紧迫、任务繁重、资金缺口大的形势下，国家允许地方政府投融资平台介入保障房的建设，这对保障房的建设无疑开启了新的纪元。文章在回顾了我国保障房建设历史的基础上，分析其建设过程中遇到的融资困境，探讨在地方政府投融资平台维度下通过发行保障性房债、开发性金融贷款、保障房信托基金（REITs）三种方式解决保障房建设资金短板问题的适宜性和可行性，并阐述了各种方法在实行过程中的或有风险及其防范。
　　关键词：保障房；投融资平台；REITs；保障性房债
　　中图分类号： F293.34 ［文献标识码］Ａ文章编号： 1673-0461（2012）04-0038-05
　　民生向来是国之要事，而住房问题又时刻联系着广大人民的切身利益。改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于保障民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。中共中央《关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》中提出未来五年要加大保障性安居工程建设力度，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。各地方政府在2011年也将保障性住房建设列入“十二五”规划，彰显出“保民生”的决心。但现阶段我国建设保障房过程中面临着诸多瓶颈并凸显出许多问题，致使保障房建设无法得到突破性进展，其中最棘手的一个困境就是资金短板问题，这是制约保障房建设的最大障碍。本文以地方投融资平台为维度，试图就保障房建设中的资金解困提出应对之策。
　　一、建国后我国住房保障制度的演进
　　住房保障制度是我国住房领域的社会保障，是政府为弥补市场“失灵”，运用经济、行政和法律手段，以保障满足国民基本住房需求所作出的多种制度安排。保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。新中国成立后，我国住房保障制度大致经历了三个历史阶段。
　　1. 低水平、广覆盖的福利分房制度
　　上世纪50年代末，我国实行的是低租金、实物配给式的具有福利性质的住房分配制度，即由国家投资兴建公有住房后以极低的房租分配给职工使用，这是计划经济体制的产物。从近似无偿供应和主要着眼于解决职工居住困难这一基本特点来看，它是一种福利式的住房分配制度[1]。国家负责公有住房的财政拨款，统一规划住宅投资，单位获得住宅投资基金和项目，并独立完成从征地到施工的全面工作；公有住房的所有权归国家或代表国家、集体的企事业等单位所有，而使用权、占有权由房屋使用者享有，房屋使用人一般按月交纳房租；公有住宅以实物形式按行政等级进行分配，对应不同的行政级别或职称可享受某—待遇的公有住房。这种福利性的住房保障制度在建国初期很好地解决了城镇居民的住房问题，对保证人民生活水平起到一定作用。但也存在着以下弊端：一是这种低房租，高补贴的局面，导致当时出现虚假的住房需求，利用政府住房政策攫取个人利益；二是由于国家资金有限，住房供应不足，不能完全满足这种福利性质的住房需求；三是城市住房租金政策和管理制度很不合理，公共住房的租金偏低、管理不善、制度不严；四是没有住房交易市场，住房建设不能形成良性循环。随着上述弊端的日益显现和人们对住宅的质量与数量的要求不断提高，福利性住房分配方式难以为继，已经不能满足人们的需要。
　　2. 住房分配货币化和以经济适用房为主的多层次保障体系
　　上世纪80年代末90年代初，福利性住房分配制度的弊病催生我国进行住房制度改革的试点，同时重构新的住房保障制度。这一阶段住房建设形式主要体现为集资合作建房和“安居工程”两种方式，同时实物分房尚未完全取消。多层次保障体系体现为以下三个方面：一是面对最低收入家庭、救济性的廉租住房。廉租住房的核定标准是“双困标准”，即收入和现有住房面积的双困。二是为中低收入家庭提供的援助性的“经济”①和“适用”②住房。建设资金投入中政府补贴一部分，个人出资一部分。三是完全市场化、面向中高收入阶层的商品房。这次住房制度改革之后，全国各地开始大规模建设经济适用住房和廉租住房，最高峰的时候经济适用住房投资额占到全部投资额的17%。但随着2003年我国商品房房价的上涨，经济适用住房投资比例呈现明显下降趋势，如2004 年全国经济适用房建设套数达到44.77 万套，而2005年、2006 年的经济适用房竣工套数分别下降到28.73 万套和33.80 万套，一些城市甚至停止经济适用住房的建设。住房需求是居民的基本生存需求，保障房建设规模下降和商品房价格上扬这种态势影响到了居民的基本生活质量，威胁着社会的和谐稳定。
　　3. 向低收入倾斜的保障房制度
　　为应对我国保障房建设数量下降的局面，2007年国务院发布24号文，明确提出全面推进廉租住房发展的若干意见，要求各地方政府编制住房保障的发展规划，标志着我国住房保障制度迈进了新的阶段。新时期我国住房制度政策的核心是“对不同收入的家庭，实行不同的住房供应政策”，对高收入家庭提供商品房，实行市场价；对中低收入家庭提供经济适用房，实行政府指导价；对最低收入家庭提供廉租住房，实行政府定价。现阶段，我国保障性住房大致可分为五种：廉租房，以政府核定的低租金租赁给城市最低收入家庭，只租不售，其所有者为国家，低收入家庭没有产权；经济适用房，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。经适房在取得完全产权前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借；限价房，为限地价、限房价的普通商品住房，它是按照政府和开发商的约定价位出售给中等收入家庭的中低价位、中小套型住房；公共租赁房，供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。财政实力雄厚的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围；棚户区，虽然棚户区不属于保障房，但棚户区改造却是组成保障房建设的重要部分。棚户区分为城市棚户区、国有工矿（煤矿）棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房四类，其中城市棚户区约占65%。

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