调控政策松弦未松绑房价下行“箭在弦上”
时间：2021-01-25 16:07:43 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
种种迹象表明，房地产业还没到走出煎熬期的时候。全员营销未必真的有效，但其再次释放出一个强烈的信号：房产商们已扛到临界点了，真要扛不住了。
2月，中国楼市再次面临复杂微妙而又敏感的时刻：一方面商品房价格基本停涨，成交量不断下滑，房产商哀声叹气；另一方面央行三年来二次下调存款准备金率，地方楼市“新政”蠢蠢欲动……
房市要回暖？是不是该抄底了？消费者不可避免地再次陷入纠结之中。
政策微调，释放房地产利好信号？
这次货币政策微调似乎有些不同寻常。2月18日晚间，中国人民银行宣布，从2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。调整后，我国大型金融机构存款准备金率为20.5%，中小型金融机构存款准备金率为17%。
值得注意的是，和以往不同，这次存款准备金率调整的时间放在了周末，且是晚间，这在历次调整中实属罕见。另外，这也是自2011年12月5日，央行三年来首次下调存款准备金率之后的第二次下调。
业内专家普遍认为，间隔仅两个多月，央行即再次下调存款准备金，意味着货币政策由适度从紧向稳健发展，而伴随着银根逐步松动，资本市场流动性必然相对增加，有利于缓解企业融资难的问题。
这对房产商来说，不亚于一剂强心针。房产大亨潘石屹在得知这一消息后，第一时间在微博上将此评论为“好消息”。有网友就此感叹，“房产开发商们，你们的春天可能会提前来临。”
真的如此么？
现实中，就央行存款准备金率下调对房地产市场的影响，出现了两种观点。一些人认为，此次存款准备金率的下调将向市场释放超过4000亿元的资金，这传递出了房地产利好的信号。因为这些资金中必然会有一部分流向房地产市场，房企的日子多少会好过一些。毕竟，2011年严苛的楼市调控政策让不少开放商的日子难过到了极点。再联想到地方政府不断带有“刺探”性质的“救市新政”，乐观来看，中央调控总会有张有弛，也许央行存款准备金率下调意味着收紧的调控有松动的迹象。
另一种观点认为，此次央行存款准备金率下调主要是为了满足实业的需求，并非针对房地产市场，虽然房地产也是实业，但从以往的经验来看，在价格严重偏离价值的市场环境下，进入房地产的实业资金往往用于炒房子、炒地皮，而且4000亿元的资金对于资金密集型的房地产业来说，不过是杯水车薪，并不能从根本上改变局面。也就是说，存准率下降增加市场的可贷款资金会强化服务实体经济，因此对房地产的影响不会太大。
两种观点各有道理。而判断一项宏观货币调整政策，还是不妨从宏大的视角观察。过去的2011年，国家统计局公布的数据显示，中国经济全年增长速度为９．２％，鉴于国际经济的不景气状况，这一经济发展速度相当不易。但是这种结果的背后，既有国际需求放缓的因素，更是国家宏观经济政策发挥作用、主动调控使然。
正如国务院参事室特约研究员姚景源所指出的，当前中国经济的主要矛盾不是增长速度问题，而是质量和效益问题。而国家控制经济增长速度，目的是利于经济增长方式的转变和结构调整，利于使投资、出口、消费三大需求的关系更加协调。“十二五”期间，中国确定的经济发展目标是７％，这更加表明了中国经济转方式、调结构的决心。过去的三年里，存款准备金率持续上调，收紧的货币政策作为一种调控手段对中国经济降温降速分外明显，对资金依赖程度较高的房地产业受到打压，正是起到了经济杠杆的作用，为经济转型提供缓冲。
但与此同时，持续过紧的货币政策也带来了副作用——由于信贷配置不够合理，大批中小企业融资非常困难，2011年下半年爆出的温州民间借贷风波即是典型的应激反应。
这就不难理解2011年12月到今年2月，央行两次下调存款准备金率了，且始终坚持对房地产调控政策不松动的基调了。同时，政府也一直强调，要加强金融体系服务于中小企业、农业水利行业、新兴产业等方面，其实就是为了保证转型期的中国经济“软着陆”，因为一旦大量的民企垮掉，必然引发失业潮，而大量的失业会导致国家财政支出的增加，国家要么陷入债务危机，要么陷入通货膨胀的恶性循环。这当然是高层不愿意看到的。
据此，中国货币政策、经济政策微调尽管客观上对房地产市场利好，但实际上与房地产关系并不大。此前不久，温家宝总理已再三强调促房价合理回归，2月22日国土部又重申“坚持房地产调控力度不放松”，足以说明中央从严调控的决心一直未变，中央鼓励刚需、遏制投机投资购房的调控思路一直没有变。
博弈加剧房产商难捱煎熬期
房地产商们已经难以淡定了。就在央行此次存款准备金率下调之前，华远地产老总任志强大发牢骚，抛出了“夜壶论”。大意是，房产开发商是“夜壶”，需要拉动经济时把它提出来，不需要拉动的时候就只能靠边站。
而在一年前，他还对房地产业自信满满。
存款准备金率下调当然和任志强的牢骚没有因果关系。但任的牢骚却说明，房产商们的确有点“hold”不住了。
国家统计局22日发布的数据显示，2011年我国70个大中城市新建商品住宅销售价格月环比下降的城市个数逐步增加。《中华人民共和国2011年国民经济和社会发展统计公报》显示，2011年12月份，我国70个大中城市中，环比价格下降的城市为52个，比1月份增加49个。公报还显示，2011年全年房地产开发投资61740亿元，比前年增长27.9%。其中住宅投资44308亿元，增长30.2%。而2011年全国土地成交价款8049亿元，同比下降1.9%。
同样“hold”不住的是很多依赖土地财政的地方政府。不得不说，基于紧密的利益关系，地方政府挽救楼市的心情几乎和房产商们一样迫切。2012年，广受瞩目的是，2月9日，安徽省芜湖市出台了被戏称为“龙年救市第一枪”的地方房地产新政。新政规定，芜湖市区购买新房、二手房全免契税，且购房面积在90平米以下的均给予特定补贴。不过，这一救市意图明显的新政不久就被叫停。
据新京报报道，北京中原市场研究部统计，自2011年下半年以来，包括北京、上海、杭州、重庆等17个城市出台了不同的微调政策，内容涉及限购门槛、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等。
经济学家乐嘉春撰文指出，当前各级地方政府目前面临的最大问题，莫过于土地出让收益减少、地方融资平台需要清理及地方政府换届导致投资冲动增加等，导致地方政府财政吃紧，他们急切需要通过出台或暗或明的楼市救市措施的“杠杆”效应，来尽快增加其财政收入，阻止因楼市低迷对其未来财政收入可能造成大幅下降的负面影响。
但耐人寻味的是，这些从限购、金融、契税等不同角度入手的地方微调政策，却遭遇了不同的待遇。如2011年10月，广东佛山放松版“限购令”施行一天即被废止；2011年11月，四川成都放松限购政策，将限购范围从家庭为单位放松至以个人为单位，但被媒体披露后，这一政策口子随后又被收紧；同样是2011年11月，重庆市财政局出台政策，在重庆主城区购买住房可实行购房退税，结果这一政策也被紧急叫停。
反观北京、上海等地的房地产新政，也属微调，却没有被叫停。如芜湖新政之后，上海楼市调控政策同样出现微调——“外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房。”这一定向宽松的调控政策，虽然看上去也是“曲线救市”，但并没有被明令禁止。
仔细分析，可以发现，以“芜湖新政”为代表和以“上海新政”为代表的地方微调政策，两者最大的区别是，前者鼓励的是包括投资投机性需求在内的所有市场需求，而后者支持的是刚性需求。
