价值工程方法房地产项目设计阶段成本控制
时间：2021-01-16 12:01:51 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘 要：设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。在房地产开发设计阶段合理有效控制成本对于整个房地产开发项目具有重要的意义。本文针对房地产开发设计阶段成本控制的特点，结合价值工程原理，具体阐述了房地产开发设计阶段成本控制的实施过程，为房地产开发企业最大程度降低成本取得更好的经济效益提供了科学的方法。
关键词：房地产；成本控制；设计
近年来，随着我国的房地产业迅速发展，房地产已逐渐成为国民经济的支柱产业。房地产项目的建造阶段对整个项目成本影响的可能性一般在20%左右，而项目的设计阶段对整个项目成本的影响却可以达到75%以上。房地产设计阶段成本控制是从设计阶段考虑房地产的成本管理体系，是一种行之有效的科学的方法，它将房地产成本管理和房地产设计有机地结合起来，避免了设计工作的盲目性，对提高房地产的竞争优势具有明确的理论和现实意义。对成本控制范围的研究多数集中于传统意义上产品的事前、事中和事后上，没有将成本控制的内涵延伸，而价值工程理论为成本控制内涵的延伸提供了一个有利工具。运用价值工程理论对房地产项目开发设计阶段成本控制进行研究，这样有利于房地产开发企业提升竞争力，使企业在激烈的市场竞争中凭借高品质和低成本而拥有一席之地。
1 房地产设计和成本的特点及原则
1.1 房地产开发成本的构成
房地产开发过程分为前期策划与立项、规划设计、施工、运营维护四个阶段，房地产开发成本即是房地产开发企业在这四个阶段所发生的成本和费用。房地产开发项目的成本，与其他一般商品生产成本相比，具有产品生产周期长、投入量大、成本控制变化大等特性，给企业的成本管理带来了一定难度。
房地产开发的成本控制内容主要包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等费用。工程项目立项后，设计通过对项目的具体化和书面化，是对项目的功能、工艺、成本等技术经济指标、实施方案进行的事前规定，承包商将根据这一阶段的成果完成项目的建设。因此设计阶段作为项目开发的前导，对项目的功能、质量、销售推广要点都应该有明确的定义。根据资料分析，规划设计费用虽然只占项目总成本的不到2%，但它对工程造价的影响程度可达75%以上。因此，在规划设计阶段进行成本控制是房地产项目成本控制的关键与重点，它可以最大限度地减少事后变动带来的成本增加。实践表明，合理科学的设计，可降低工程造价的10%。设计阶段的成本控制既是必须的又是行之有效的首要控制阶段。
1.2 房地产开发设计阶段成本控制特点
对于房地产开发产品来说，设计阶段是进行成本控制的重点和关键，相对于其他阶段的成本控制，设计阶段成本控制具有以下特点。
（1）设计阶段的成本控制主要是一种进行成本控制的事前管理活动。
（2）设计阶段的成本控制是一种技术性较强的活动。
（3）设计阶段的成本控制可能是对成本影响最大的成本控制活动。
2 房地产设计阶和成本的适用性
2.1 价值工程的概念及其基本原理
价值工程的创始人麦尔斯（L.D.Miles）对价值工程的定义是：“价值分析或价值工程是一个完整的系统，用来鉴别和处理在产品、工序服务工作中那些不起作用却增加成本或工作量的因素。这个系统运用各种现有的技术、知识和技能，有效地鉴别对用户的需要和需求并无贡献的成本，来帮助改进产品、工序或服务工作”。
价值工程强调功能与成本的匹配。通过价值工程的功能分析，对房地产开发项目各组成部分的功能加以量化，确定其功能评价系数，以此作为设计限额分配时供参考的技术参数，从而最终求出分配到各专业、各单位工程的设计限额值（即价值工程中的功能预期成本）。
2.2 价值工程在房地产开发设计阶段成本控制中的适用性
价值工程方法可以满足房地产开发设计阶段成本控制的特点及原则，是目前进行房地产开发设计阶段成本控制的最佳方法；同时，在房地产开发设计阶段成本控制中利用价值工程还具有以下优势。
（1）在房地产开发设计阶段成本控制中应用价值工程有利于国家节约投资、提高投资效益。
（2）在房地产开发设计阶段成本控制中应用价值工程有利于房地产业改变浪费大、质量差、造价高等问题。
（3）在房地产开发设计阶段成本控制中应用价值工程，有利于树立用户第一的观点。
2.3 价值工程的工作流程
价值工程的工作流程，是一个发现问题、分析问题和解决问题的过程。价值工程工作流程如表1。
由表1可以看出：价值工程的工作过程，实质就是针对价值工程的研究对象，围绕7个基本问题展开，这7个问题决定了价值工程的基本步骤和活动程序。一般可以分为3阶段：分析、综合、评价，其基本步骤是功能定义、功能评价、制订改进方案。
价值工程虽然起源于材料和代用品的研究。但这一原理很快就扩散到各个领域，有广泛的应用范围，大体可应用在两大方面：一是在工程建设和生产发展方面；二是在组织经营管理方面。
根据房地产开发设计阶段成本控制的特点，结合价值工程的工作程序，在运用价值工程进行设计阶段成本控制时，同样主要分为三个步骤：功能分析、成本分析、价值评价。价值工程方法贯穿于整个房地产开发设计阶段成本控制中。
3 基于价值工程方法的房地产开发设计阶段成本控制的实施
3.1 基于价值工程的房地产方案设计阶段成本控制
首先建立全面系统的房地产设计方案评价指标体系，包含功能指标体系和成本指标体系，运用价值工程优选法，充分利用专家的经验，并结合客户和广大设计人员的意见，合理确定各评价指标的权重和对各方案进行评分，求出方案的功能系数和成本系数，最后求出价值系数，根据价值工程原理按价值系数排序得到最优方案。该方法在建立指标体系时运用了层次分析法和模糊优选依据价值工程理论计算出价值系数，对各个方案的价值系数进行比较，最终选择价值系数最高的方案，即最优方案的选择。
3.2 基于价值工程的房地产初步设计阶段成本控制
（1）明确客户的需求，针对房地产开发项目应该具有的功能进行定义，并按照功能的载体对象进行分类整理，形成功能指标体系。然后运用层次分析法，进行打分确定功能系数。
（2）主要针对房地产项目开发所需要投入的成本和费用进行分析，按其在总投资中所占比例来确定成本系数。对于房地产开发设计阶段成本控制而言，价值工程中的成本不仅包括房地产产品的开发施工阶段的成本，还包括交付使用后的运行维护成本。
（3）根据已经得出的价值评价结果，分析在方案设计中应该改进的地方。在满足功能的前提下尽可能降低成本，优化设计方案，实现功能与成本的协调统一。
3.3 基于价值工程的房地产施工图设计阶段成本控制
施工图设计阶段的成本控制与初步设计阶段成本控制的程序一样，运用价值工程方法，在初步设计的基础上进一步的优化，将初步设计深化处理成可施工的蓝图，也就是如何合理的确定结构、园林景观等功能指标所涉及的具体施工细节的过程。例如楼层高度，园林面积等未知数的合理确定，从而达到价值系数的最大。
4 结束语
本文通过运用价值工程的方法，分析研究房地产项目在设计阶段的成本管理特点，结合目前国内房地产项目设计阶段成本控制多注重设计费用，忽视设计阶段的成本控制的现状，从理论、技术、制度和指标角度，设计了一套设计阶段的成本控制方案，解决了长期以来设计阶段成本目标制定易，执行难的问题。运用价值工程理论对房地产项目开发设计阶段进行成本控制，有利于促进和提高成本管理工作。此外对于房地产项目这样的一种需要高额资金购买、并且长期使用的特殊产品来讲，一味地追求成本削减是不利于房地产开发企业通过高品质树立品牌效应的。基于价值工程的角度来研究房地产项目开发设计阶段中的成本控制问题，不仅可以对整个房地产开发项目进行有效的成本控制，而且同时又最大可能的注重了项目功能的保证。这样就可以帮助房地产开发企业在不影响开发项目的使用功能的前提下，最大可能的降低成本，增强企业竞争能力，取得更好的经济效益和社会效益。
