房市纷乱起伏，调控路途艰辛
时间：2021-01-15 12:03:28 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
根据9月12日国家发改委和国家统计局公布最新的调查报告显示，8月全国70个大中城市房屋销售价格再创新高，同比上涨8.2%，涨幅比7月高0.7%；环比上涨1.4%，也比7月高0.2%，并且，8月所有70个大中城市的新建商品住房销售价格同比均上涨。如北海18.2%、深圳17.6%、乌鲁木齐15.5%、北京13.5%、蚌埠11.1%等；二手住房销售价格也同比上涨达7.9%，涨幅比7月高0.6%；环比上涨2%，涨幅比7月高0.5个百分点。其中同比上涨较高的城市主要有：深圳22.0%、北京10.6%、郑州10.0%、牡丹江9.5%、宁波9.3%等。
从这些数据来看说，全国房价，无论是一手房还是二手房，都比以往几年的价格上涨幅度在加大。特别是全国房价的上涨，不仅在一线城市房价快速上涨，比如深圳、北京等，而且二、三线城市也出现房价快速上涨势头。而这些数据仅是来自政府公布的数据，但是从城市居民实际购买中所遇到的情况来看，国内房价上涨幅度应该比这要大。比如，在北京地铁5号线沿线，近一个月房价上涨达到22%以上。深圳今年上半年房价也上涨50%以上。
全国各地房地产价格快速上涨，不仅引致了全国固定资产投资过热无法放缓，也引致了全国房地产开发投资快速的增长，引致了国内大量企业及资金进入房地产市场。在国内房地产快速上涨推动下，今年以来国内房地产市场表现出与以往不同的新特征。
在纷乱的房市看清真相
从国家统计局的数据来看1-7月份全国房地产开发投资为12134亿元，同比增长为28.9%，其中东部地区同比增长为24.5%、中部地区增长为36.5%、西部地区增长为37.9%。也就是说，房地产开发投资快速增长尽管东部地区增长速度低于中西部地区，但仍然处于一个较高的水平，而于中西部地区来说，则进入全面高速增长阶段。中西部地区的房地产开发投资高速增长也意味着中国房地产市场进入全面投资过热的高潮时期。
从房地产投资资金来源的情况来看 1-7月份房地产开发资金为18689亿元，同比增长了29.6%；其中银行信贷资金为3950亿元，同比增长21.4%；利用外资333亿元，同比增长74.5%；房地产开发企业自筹资金为6333亿元（其中自有资金3607亿元），同比增长32.2%；其他资金来源为8073亿元，同比增长30.6%，其中定金及预售款为4819亿元，同比增长20.2%。从资金来源的数据来看，主要表现为，一是进入房地产市场的资金并没有由于国内银行信贷紧缩而减少反之仍然是快速增长，而且房地产资金快速增长渠道也改变了以往单一依赖银行信贷的特征，即利用外资及自筹资金的比重增加显著；二是利用外资呈快速增长趋势。也就是说，由于国内采取对房地产投资信贷紧缩的政策，但是国内房地产市场的高利润仍然成了外资进入中国市场的重要领域，同时也表明，尽管政策对外资进入中国房地产市场采取一系列的禁入政策，但是这些政策所起到作用仍然是十分有限。不过，外资进入国内房地产资金所占的比重仍然较小，不足2%，房地产开发资金仍然是以国内资金为主导；三是自筹资金增长速度也十分显著，这主要与国内资本市场快速发展、国内房地产企业大量进入证券市场融资有关；四是其他资金来源增长也十分显著，而且其比重仍然很高，占45%以上。这些特征表明，国内房地产市场的资金来源，传统的工具仍然十分重要，比重较高，但同时也正在开辟新融资市场与寻找新的融资工具，而且随中国的资本市场的发展，房地产市场资金来源会有更多的渠道。
从房地产建筑与交易的情况来看 1-7月份，房屋开工面积为181937万平方米，同比增长为22.5%；房屋峻工面积为17939万平方米，同比增长10%；住房销售面积为34137万平方米，同比增长25.1%；房屋销售总额为13142亿元，同比增长39.2%。从这些数据可以看到，随着房地产开发投资大量的增长，房地产开发面积的增长速度也在加快，但房地产峻工面积并没有随着房地产开发面积增长而增长，仅及房地产开发面积的十分之一。这里既有房地产开发投资周期性问题，更为重要的会是随着房价快速上涨，从而进一步强化房地产开发商对房价上涨预期，这就容易让房地产开发商刻意延长投资周期性，以便让企业利润更高。房地产开发面积增长差不多是房地产峻工面积增长十倍，也说明房地产开发投资热潮的掀起。还有，住房销售面积增长下降，而住房销售总额高速度增长，这也就说明了房价增长幅度估计会比统计局公布的数据增长还要快。房价快速增长成为目前房地产市场快速发展的核心。
房市迷局的几个基本特征
今年以来，房地产市场最为热闹的事情就是房地产开发商“圈钱”、“圈地”忙目前国内房地产开发商都在比，谁从股市募集到的资金最多，谁融集到资金后如何圈占到更多的土地。据天相投资顾问公司对两市主营地产的70家公司的最新统计数据显示：2007年以来，有38家公司实施了增发或公告了增发方案，涉及资金高达1024.3亿元，金地和万科还计划发行公司债共71亿元；并另有两家公司通过IPO登陆中小板，募资15.86亿元。也就是说，光是国内资本市场，房地产开发企业就融集到1100多亿元资金。如果加上香港市场，国内房地产企业融集到的资金更多。比如广东的碧桂园等。而且随着仅限于上市公司的公司债发行试点办法实施，上市房企又开始把融资的触角伸向国内公司债市场。而鹏润房地产、SOHO中国地产、合景泰富、深圳天利置业、卓越地产等，均计划登陆H股市场。
当中国房地产公司进入疯狂的融资时代获得大量的资金之后，它们的下一个目标就是如何从“圈钱”转向大量的“圈地”了。在近几个月里，全国各地一个又一个“地王”刷新纪录。全国最大的“地王”是碧桂园，到今年8月15日止，该公司总土地储备量已经达到了惊人的5400万平方米；而今年上半年各上市公司土地储备量，富力约为3113万平方米、万科2157万平方米、中国海外1860万平方米、雅居乐2280万平方米、保利1007万平方米、新世界1753万平方米、越秀投资600万平方米、首创置业900万平方米等。有媒体报道，目前这些大的房地产上市公司所圈占的土地可建筑面积，按照目前平均标准90平方米计算可供一亿人居住了。
当房地产上市公司圈占到大量的土地时，房地产上市公司的业绩大增，其股价也随之快速上涨。可以说，近年来，房地产上市公司如同其他上市公司一样，价格一轮又一轮地上涨，只是一个万科其市值就远远大于美国最大的四家住房建筑公司了（这里还仅仅是以名义汇率来计算，如果以购买平均价来计算，中国房地产上市公司的市值肯定会大得惊人）。最有参考价值的是到香港上市的碧桂园，据中期业绩报告显示，今年上半年碧桂园负债比率为-74.6%(即有净现金流)，而上市前负债比率是160%。还有，7月底时碧桂园的股价不足9港元，目前达到13港元，短短1个半月上涨近50%，目前碧桂园港股市值超过1500亿港元。
看到这种现象，有人曾评论为“历史在简单而荒谬地重复”！我基本同意他的观点。日本上个世纪80-90年代发生的事件已经在中国简单地重复。也就是说，无论这些上市公司为其行为找到无数个理由，无论房地产上市公司如何鼓吹中国房地产市场的价格会如何上涨，鼓吹中国房地产上市公司的市值如何在房价上涨中大增，甚至于鼓吹房地产上市公司直接融资增加如何来减少对国内商业银行的依赖、如何可降低国内商业银行的金融风险，但是，不可否认的是，这种地价、房价、股价、银行、股市，诸多元素的合力正在聚集，两大资产价格的泡沫（股市与楼市）正在越积越大，中国经济面临的潜在风险越来越高。
