房地产开发企业战略风险系统性识别研究
时间：2021-01-15 00:03:50 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
内容摘要：房地产开发企业作为市场主体，从事的是高投入、高收益和高风险商品生产，其中战略风险是影响企业安全和健康运营的重大隐患。文章藉此在对战略风险基本内涵进行阐释的基础上对其构成要素及其子因素进行了系统识别研究，以期为风险评估和风险管理措施的选择奠定基础。
关键词：房地产开发企业战略风险风险因素风险识别
房地产开发企业战略风险的基本内涵
一般来说，房地产开发企业战略是指预想的企业长远（3-5年）目标和为实现此目标所做的一系列安排。具体来说，房地产开发企业战略其实就是企业发展过程当中一定时期内各个层次、各个部门战略规划和战略计划的统称，它包括企业决策层战略、企业管理层战略和执行层战略。而房地产开发企业战略管理则是指确定企业的长远目标并为实现这个目标安排企业战略性资源的过程，该过程要求：首先，企业应依据环境分析来确定其长远目标；其次，为实现这个目标，企业应决定资源配置的方向和竞争战略；再次，企业应采取一系列的战略活动，包括战略实施与战略控制过程。其中，房地产开发企业战略资源是指企业所拥有的能满足企业战略发展要求的、对企业战略目标的实现具有重要影响和支持作用的资源，也就是指服务于企业战略活动的那些资源。此外，需要说明的是，房地产开发企业战略管理主体通常包括企业的董事会、高层经理、中层管理者、有关战略管理部门（如投资发展部门、企划部门、预算管理部门、行政管理部门）、非正式组织的领导、企业智囊团，其中最主要的是董事会和高层经理。
藉此，房地产开发企业战略风险可以被定义为：企业在战略管理层面上所涉及到负面变化的结果及其可能性，它将会影响整个企业的发展方向、文化、生存能力和业绩表现。在此不难看出，房地产开发企业战略风险即是指企业战略性风险并涵盖战略的风险。
房地产开发企业战略风险识别
（一）企业战略环境风险
一是宏观环境风险，主要包括国家政治环境、国家经济环境、国家宏观政策法规和科技环境等方面的风险因素。其中，国家政治环境方面的风险因素主要包括突发性的政治事件，如政治冲突、战争、社会动荡等，是一种概率小但后果大的风险因素，将会导致国家投资环境变动甚至恶化，房地产业从而可能会随之衰落，进而给房地产开发企业的运营活动带来产生损失的可能性；国家经济环境方面的风险因素主要包括宏观经济事件，如国家经济体制改革、宏观经济形势变化、通货膨胀等，它们可能会对企业运营产生影响；国家宏观政策法规方面的风险因素主要包括财政及税收政策变化、金融政策变化、产业政策变化、土地政策变化、环保政策变化、建筑安全政策变化等，它们将会对企业收益目标的实现产生程度不同的影响；科技环境方面的风险因素主要包括建筑施工技术或建筑材料等的变化，不仅会导致项目设计和建设随之发生变化，而且会带来成本上升等问题。
二是行业（中观）环境风险，主要包括房地产行业政策法规、行业竞争和宏观行业发展周期等方面的风险因素。其中，房地产行业政策法规方面的风险因素主要包括项目资本金比例政策变化、住房政策的变化、行业准入条件提高以及限制增多等，将会给企业运营带来不利影响；行业竞争态势加剧将会造成供给市场加大而需求市场相对减小，不仅将会导致租售困难而且会因为价格趋降从而使得企业收益减少；房地产行业发展具有周期性是其发展过程中的必然现象，从较长时间看，在投资收缩期、低谷期搞企业兼并或作准备投资，在投资高峰期、恢复期大力投资，必能获取较大盈利，且同时能够避免较大亏损，而如果未能把握其中规律，没有找到未来开发与经营投资的时间切入点，则很容易面临造成损失的可能性。
三是区域环境风险，主要包括有关区域社会文化环境、有关区域经济环境、有关地方政策法规、有关区域市政规划、有关区域行业发展周期及产品市场环境和有关区域自然环境等方面的风险因素。其中，有关区域社会文化环境方面的风险因素主要包括公众消费习惯变化、文化传统、地区社会风气及治安状况不佳等，将会影响房地产开发项目运营进程并给企业带来经济损失；有关区域经济环境方面的风险因素主要包括区域经济发展形势变化、产业结构变动、区域经济发展战略变动、通货膨胀等，将会影响区域顾客收入及购买力水平、导致有关原材料设备价格以及劳动力成本上升，从而影响房地产投资经济效益进而影响区域房地产行业发展；有关地方政策法规方面的风险因素主要包括地方税收政策变化、地方住房政策变化和地方环保政策变化等，将会影响房地产开发项目运营进程及收益；有关区域市政规划如果发生变化将会对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产产品的价格及后期销售产生影响；各有关区域房地产行业发展具有周期性也是其发展过程中的必然现象，如果企业没能把握其中的规律，正确找到未来项目开发与经营投资的时间切入点，将对企业收益产生较大影响；有关区域产品市场竞争环境方面的风险因素主要包括市场竞争日益激烈和市场需求发生快节奏变化，它们将会给产品营销带来困难，并在很大程度上决定着房地产投资项目能否取得成功；有关区域自然环境方面的风险因素主要包括火灾、风暴、洪水、地震、滑坡、泥石流、雪灾、气温、塌方、施工现场地基条件等，它们对房地产价值的破坏往往范围广、突如其来而人们难以预料，虽然发生概率较小，表现为完全的不确定性，但一旦发生，将会对房地产投资造成相当严重的损失。
四是任务环境风险，主要包括合同信用风险和公共关系风险。其中，合同信用风险是指在以合同信用关系为纽带的交易过程中，交易对方因各种主客观因素造成履约能力下降或履约不能而给房地产开发企业造成损失的可能性，主要包括银行、股东、勘察单位、规划设计单位、供应商、施工单位、监理单位、物业管理公司、地方政府、合作及合资单位、被并购方等的资信问题；公共关系风险因素主要包括地方政府行为问题、被并购方反收购问题、其他企业非法竞争问题、媒体歪曲失实报道、征地安置时住客干预等，将会给房地产开发企业运营带来影响和损失。
（二）企业主题（基本）发展战略问题
房地产开发企业的主题（基本）发展战略是企业经过战略研究形成的企业的使命、发展方向、战略目标、战略方针和战略指导思想，它通常包括企业总体战略（包含业务组合战略和成长路径战略）和一般竞争战略两方面内容。其中，业务组合战略类型包括一元化战略和多元化（通常意指产品种类不是仅仅局限于商品住房、商业地产、保障房等的一种，也可意指城市载体也不是仅仅局限于一、二、三、四线城市中的一种）战略，成长路径战略类型包括联盟战略、企业并购与重组战略、国际化战略，而一般竞争战略类型包括基本竞争战略（成本领先战略、差异化战略、目标集中战略等）和与产业组织结构特征、产业生命周期阶段特征以及处于不同竞争地位的企业相关联的战略。房地产开发企业的上述主题战略类型各有利弊，在抉择时应从自身实际出发并切实遵从企业发展基本规律，同时要注重市场调查，审时度势，努力提高决策能力和水平，着眼于民主和科学决策，切忌盲目追随他人、不顾企业发展规律过度扩张、过度分散投资、排斥收缩型战略、过于自信、过于好斗、追求完美等，否则一旦发生战略缺失或失误，将会导致项目管理困难、企业运转节奏紊乱而失灵，甚至会造成企业濒临破产倒闭。
（三）企业战略资源问题
房地产开发企业的战略资源即战略性资源，其包括有形战略资源和无形战略资源，前者主要包括企业经营规模大小、组织管控机构设置、人力资源、企业标准、企业管理规章制度、资金配备、土地资源、存货及资产储备等，而后者则主要包括基本工作流程体系、科技资源、信息资源、关系资源、品牌及信誉和企业文化等。藉此，房地产开发企业的战略资源问题即是指企业有关战略资源配备及管理策划问题，主要包括：企业经营规模偏小或虚大问题；组织管控机构设置问题；人力资源配备及管理策略问题（如人力资源配置欠科学到位，人力资源数量短缺或过于富余，人力资源素质及能力欠缺，招聘方式选择欠妥，绩效考评机制、薪酬管理机制、培训管理机制和激励机制不健全等）；缺乏系统的企业标准；企业管理规章制度体系不健全；企业基本工作流程（包括企业经营流程、业务流程和管理流程）体系不健全；资金配备及融资策划问题（如企业自有资金比例偏低而资产负债率偏高、融资方式选择不妥或单一、融资时机选择不妥、融资频次及规模不妥等）；企业存货及资产（包括原材料及设备类存货、在产品类存货、产成品类存货、开发用品类存货等）问题；土地资源获取策划问题（如土地经营计划存在缺陷、企业获取土地资源的方式与能力不足等）；科技资源短缺问题；信息支持系统不健全；关系资源禀赋问题；品牌信誉及其管理策划问题（如企业品牌价值不高、信誉不佳、企业品牌意识不足、品牌经营管理策划不力等）；企业文化建设问题。上述有关问题一旦发生不仅将会影响房地产开发企业及其项目的安全和健康运营，而且将会影响企业经济效益和品牌形象。
