碧桂园海外造城
时间：2021-01-11 00:03:55 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
碧桂园海外巨子终于落定！
2015年12月18日，碧桂园（02007.HK）一场“森林城市”发布会正式宣布其在马来西亚伊斯干达特区投资2500亿元 、耗时20年的一座智慧绿色生态之城正式启动。此单亦成为碧桂园开发史上迄今最大项目。
公开数据显示，这座“森林城市”身处马来西亚新山市柔佛海峡，在距新加坡2公里处隔海相望，由碧桂园填海造地而成。整个项目由4个岛屿组成，占地约14平方公里，相当于半个澳门的面积，由4个人工岛屿组成。建成后，这里不仅有住宅，还有大批酒店、写字楼、教育、养生中心等产业配套。
这个被碧桂园定义为“海外战略最高代表作”的项目，背后隐隐透露出企业海外模式的转型或野心——在国内市场不能满足其“大盘开发”胃口时，其海外模式已经不再局限于简单的“建房卖房”，而开始探索“产融结合”的造城运动。
掘金新马特区
在国内土地市场竞争激烈、楼市存量高企的格局下，房地产企业在海外市场寻找新的发展机会似乎是一种自然而然的选择。对于房企所选取的海外投资地，美国、欧洲、加拿大自然成为投资热门地区，东南亚的新马特区则因天然的地缘因素，也成为中国房企出海的首选之地。而位于中国“一带一路”重要节点的新山市伊斯干达地区，房价与一峡之隔的新加坡相差5倍，被视为未来发展潜力极大的地区，也成为中国房企竞相下注的热门地区之一——碧桂园、富力、绿地相继都有项目聚集此地。
公开资料显示，2012年12月，碧桂园购入马来西亚柔佛州新山金海湾项目，2013年9月入市，一次性推出9000套房源，当年销售额达50亿马币（约70亿元人民币），一举打破马来西亚的销售纪录，同时也成为当年碧桂园业绩的主要贡献者之一。
这为碧桂园海外发展计划增强了信心。继金海湾项目之后，碧桂园又马不停蹄地在伊斯干达重金布局森林城市项目。
时转星移，两年的时间对于房地产市场可产生颠覆式变化。碧桂园难逃此律。
2013年碧桂园为促进金海湾项目的推盘销售，在平价策略之余开启全国联动营销。彼时，碧桂园金海湾在国内发动全面营销攻势，一度以每位老业主补贴2000元方式，将业主团体拉到马来西亚现场体验项目。
碧桂园对马来西亚发展寄以厚望，甚至提出未来三至五年，海外、广东省内和广东省以外的全国各地项目将呈“三分天下”的态势。然而，2014年3月突然发生的“马航MH370”失联事件，浇了碧桂园一瓢冷水，受事故影响赴马游客大幅减少，连带导致海外置业热降温。据长期关注马来西亚房产市场的瑞吉投资咨询（深圳）有限公司的销售经理易俊伟观察，碧桂园金海湾项目在2013年开盘当年即销售6000余套，由于马航事件影响，至今也仅销售7000多套。
2014年，碧桂园集团总裁莫斌则对外表示，5年内海外资产占碧桂园集团总资产的比例不会超过10%，公司未来会继续物色合适项目，但对海外市场投资将更为审慎。
不过，此次重仓新马特区，碧桂园则是有备而来。与2013年的金海湾项目9000套房源开盘的“收割式”快销模式相比，这一次的“森林城市”设定了产业概念。
在碧桂园的规划中，森林城市还将打造成为外企驻地、金融特区、创新天堂、旅游胜地、教育名城、养生乐园、会展中心、电商基地八大产业聚集地，吸引全球优秀企业和国际资本投资进驻，驱动城市经济发展。
同时，碧桂园集美国排名前十的设计公司SASAKI、全球管理咨询公司埃森哲、中国著名信息公司华为等，为“森林城市”标注“智慧、生态、绿色”的概念：打造全球首个分层立体城市——地下是全城免费的轨道交通，地面到处都是公园，建筑立面长满热带绿植；城市的每一个居民、每一栋建筑都建立一个独立的ID身份认证。
据测算，已获批成为依斯干达特区的一部分的森林城市，至2035年预计将会创造22万个就业机会，并且将创造更多商机，帮助中马两国中小企业发展。
国家发改委国际合作中心研究员赵静认为，碧桂园在“一带一路”要打造集生态智慧一体的森林城市，给国内资本输出创造了载体，树立了国际产能合作的榜样。
复杂的市场环境
走“产融结合”的造城道路能否让“森林城市”如期生长？这似乎需要市场的检验。从目前的市场情况来看，“森林城市”的成长之路并非坦途。
由于“森林城市”是人工填海形成，且靠近新加坡领土，该国因担心填海影响柔佛海峡的生态环境，在2014年多次照会马来西亚政府，要求对方提交环境影响评估报告。自2014年6月起，“森林城市”暂停施工。
为了更好地保护生态环境，符合新马政府的环评要求，碧桂园请水利专家进行模型分析、海洋航道影响及其他风险评估。最终，该项目由最初规划的1978公顷缩小到1368.05公顷，缩减了30%的面积，形态上也划分为四个不同岛屿，岛屿之间以隧道连接。随着环评规划施工手续的完善，以及碧桂园按照规划审批环保要求施工，直至2015年初，项目才得到了马来西亚联邦政府和新加坡政府的认可，得以复工。
在国内，碧桂园早已是业界熟知的“造城专家”，而将中国造城的经验带到国外，则面临着诸多不确定的政治风险、经济风险及市场风险。
一个不容忽视的客观因素是，房地产项目地域性极强，马来西亚的房价也在2013年经历了一轮暴涨，随即政府在2014年预算案中表示将出台新政策，通过抬高购房门槛防止外国开发商大举进入。
根据国际地产投资顾问公司莱坊房地产经纪公司研究，过去5年，海外投资者令马来西亚房地产价格上升了28.5%。为了压抑楼市，马来西亚联邦政府推出了针对海外买家的降温政策。莱坊预测，2016年新兴市场房价指数或下降。
另外，虽说伊斯干达地区被誉为上世纪的深圳，“新（新加坡）新（马来西亚新山市）关系”也拿来类比上世纪末、本世纪初的“港深关系”，但是，对于伊斯干达地区目前的发展，易俊伟颇是担忧。“现在的新山市仅有100万人口，基础设施很不健全，可谓十分荒凉，治安也不是很好。另外，新山开发了太多房地产项目，购房人大多来自中国台湾、日本、中国内地等地，主要以投资为目的，房子出租率普遍不高，且租房的年收益率只有4%，远低于首都吉隆坡的5%-7%。”
对于新山未来的发展，易俊伟则表示不确定因素较多，但随着马航事件的影响逐渐减弱以及目前马币兑人民币的汇率持续走低，近期到马来西亚购房的人明显增多。
“之前很长的时间里，马币兑换人民币的汇率为1∶2左右，而近四五个月以来，马币兑人民币都持续在1∶1.5，致使许多中国人来马抄底。”
调研中，记者了解到，马来西亚华人的房产购买需求已经基本被消费了一轮，对此碧桂园集团执行董事、海外事业部总裁苏柏垣表示，“森林城市项目的潜在客户群不仅仅是马来西亚本地人，更多的是面向所有东南亚国家客户，相信好的产品或者好的配套在新山市还是有竞争力的。”
记者还了解到，碧桂园森林城市项目已经获批成为依斯干达特区的一部分，享受特区优惠政策。外国投资者在森林城市投资、申请马来西亚“第二家园”资格时， 门槛将比平时更低：在马来西亚其他地区需要购置100万元马币的房产+15万马币的存款，但在特区内，只需要购置50万马币的房产+15万马币存款。只待马来西亚议会批准后即可实施。
森林城市项目承载了碧桂园主席杨国强为世人建造一座生态智慧之城的梦想，在资本层面也在加强支撑。
2015年10月5日，碧桂园发布公告称，Country Garden Real Estate Sdn. Bhd.（碧桂园于马来西亚成立的全资附属公司）建议发行伊斯兰中期票据，面值为15亿马来西亚零吉，约26.65亿港元。2015年12月30日再次公告称，首批中期票据发行成功，面值1.15亿马来西亚零吉，约6300万港元，每年票息6%。针对票据的用途，公告明确指出，所得款项将用作伊斯兰教义的投资，且将于马来西亚使用。在金海湾等其他项目已接近销售尾声的之际募集资金，顾名思义，资金多半用于“森林城市”项目的后续建设。
