波澜不惊的龙城楼市
时间：2021-01-10 16:01:36 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
房地产发展需求确实需要一个拐点，但不是价格的拐点，而是理念和模式的拐点，房地产市场将开启一个民生时代。
2011年12月8日，2011-2012中国房地产形势报告会暨第八届中国房地产网络人气榜(太原)颁奖盛典在太原圆满落幕，峰会吸引到了富力、万科、恒大、盛高、十二院城等200余位知名房企代表参加。房地产业的专家学者、地产大腕、投资机构齐聚一堂，深度解析太原房地产企业应如何调整营销策略，又应如何重新审视企业发展轨迹，共话2011太原房地产市场进行回顾及2012市场愿景。
打造优质服务
周曼太原搜房网总经理
搜房是一家互联网企业，更是一个互联网媒体平台，2010年搜房在纽交所上市。2011年的互联网有几个关键词来形容，第一个是社交网络，第二个叫移动互联，第三个是叫电子商务，这三个就能够很好地概括形容国内目前电子商务在互联网发展中的缩影。
搜房的三个要素是一家房地产的互联网企业，它的表现形式是以媒体形式为主，在这当中我们有自己的电子商务，有我们社交化平台，有论坛、新闻、博客，还包括有自己的移动互联，我们目前在安卓和苹果上的用户已经超过了10万。搜房在往年当中做了非常大量的主题内容，这可以跟大家分享一下。经过去的2011年被誉为“史上最严厉房地产调控年”。年初的迷局，年末政府下调房价的尘埃落定，在每一次市场调整的关键时刻，搜房网都以最快速度推出主题营销思路和解决方案，一次次打破僵局，帮助房企在逆市中寻找增长点。其实从媒体角度来说，我们希望产业链的企业能够成长，能够帮助企业在这个过程当中顺利渡过难关。搜房2011年主题营销活动覆盖了310多个城市，有1800多个楼盘参与其中，而且我们联合了100家品牌公司提供了1000亿购房置业基金。
2011年也是太原搜房网服务提升的一年，今年我们一共举办了30多场大型的看房团，覆盖了太原近百个项目，同时也推出新的营销主题，如“婚房行动”等等。
2012楼市如何消化库存
马炜山西瀚思正道投资顾问有限公司常务副总经理
下面介绍一下截至到去年三季度房地产的数据，前三季度全省房地产开发投资完成494.8亿元，同比增长34.5％，增幅比上年同期加快7.6％。也说我们的开发投资依然保持了一个高的增长速度，但是市场的情况不太好，房地产销售面积和销售额首次出现了双负增长，企业贷款和购置土地面积持续负增长。
第一，商品房销售面积和销售额双重增长，前三季度，全省商品房销售面积739.9万平方米，同比下降0.5％，增幅比上年下降31.2％，商品房销售额256亿元，同比下降0.6％，增幅比去年下降64.9％，在商品房销售比较趋冷的背景下，商品房库存明显增加。前三季度全省商品房待售面积519,5万平方米，创历史新高，同比增长36.7％。增幅比上年加快37.5％，从刚才的这组数据中可以看到，我们整体的销售状况绝对值比去年略有下降。
第二，房地产开发贷款持续收紧，前三季度房地产开发企业资金556.3亿元，同比增长5％，增幅比上年同期回落53.4％，比同期房地产开发投资增速慢了30％。自筹资金明显上升，达到43.9％。我们可以看到当前房地产市场开发主要靠自筹资金进行。12月5日，央行下调了5％的存款准备金，释放了4000亿的存款准备金。这4000亿的资金可能对房地产市场来说变化不大，但是我们可以感觉到这是一种信号，或者是一种消息。虽然各方强调调控政策不会放松，太原市现在还没有给出限购令的到期日期，但是总体看，限购延期的可能性比较大，只是延长的期限不一定就是我们通常所说的一年期限。
第三，企业购置土地面积持续下降。今年的情况有所转变，前三季度全省房地产开发企业购置土地面积471.5万平方米，同比下降29％，增幅比上年同期下降96％，将近达到了100％的程度，土地成交价格53亿元，同比下降21.7％，增幅比上年同期下降113％，在土地供应减少和开发投资持续增长的同时，必然会造成一个结果，就是存量房的大量增加。
第四，全省商品房销售热点由大城市开始向县区转移，包括限购令在内的房地产调控政策影响，大城市商品房销售明显降温，而小城市县区受政策影响比较弱。前三季度，由太原市、晋中、清徐县组成的日销售面积158万平米，下降了31％。而占全省销售面积的比重下降了10％。大同、朔州组成的晋北销售面积104万平方米，同比增长了36.8％，比重也提到了3.9％，晋东南城镇群销售面积127万平方米，同比增长16.7％占全省商品房销售面积的比重也提高了2％左右。
第五，太原市房地产销售缩水，这一点大家的体会不太一样。去年1到9月份太原市房地产销售整体出现窄幅振荡的事态。且逐渐趋于平稳，房价过快上涨的势头得到遏制，投机性购房明显得到抑制。外地人购房有所下降，商品房成交面积201.7万平方米，成交套数是17114套，同比下降16.43％和5.6％，住房商品房成交总面积167.32平方米，占成交面积的82.95％，成交套数同比下降15％，也就是说整体房地产市场的销售面积下降过程中住宅是比较大的比重，住宅下降的比例是非常明显的。有一点值得关注就是小户型商品房凸现出来一个优势，小于90平方米占到总成交量的18.4％，比2010年提高了4.5个分点；二手房均价同比下降9.3％。外地人所购住房的比例明显下降，外地人占总体四分之一。今年的比上年同期下降了9.5％。
第六，太原市的住宅销售价格较波动，大家可能比较关注，其实从数据上来讲，5637元／平方米，但是九月份样品价格环比下降9.74，但是和去年相比，我们其实是上升了。
总体讲，2011年房地产开发商拿地明显下降，开发投资持续增加，销售比去年明显下降，库存增加。各项销售的绝对值相比2010年略有起伏，增加方面明显下降。可能在2012年，大家更加关注的就是如何消化我们的库存，这是大家共同关注的问题。我个人认为房地产市场的销售被硬性遏制，客户需求被硬性挤压，似乎政策有矫枉过正之嫌疑。我认为很多刚性需求被误伤了。但是目前政策的发展趋势，我认为房地产发展需求确实需要一个拐点，但不是价格的拐点，而是理念和模式的拐点，房地产市场将开启一个民生时代。
开发商应储好冬粮
张治波 载德梁行商业地产服务营销总监
我最近在研究《毛选》，毛泽东上世纪50年代提出来“深挖洞，广积粮”，面对冬天的时候，大家应该深深了解“什么叫深挖洞，广积粮”。国家现在虽然对楼市进行调控，政策支持的产业要比住宅地产拿地容易的多，大家可以通过各种方式进行土地储备，因为房地产企业没有土地就相当于吃饭没有粮食。我觉得在这个时候，大家更多考虑的是做好自己的土地储备，这是我理解的“深挖洞”。“广积粮”是什么?就是我们现在开发的产品要尽快变现，现金为王，这是资金很紧张的实地，国家控制通胀必然收缩资金。所以我觉得变现和积攒土地是现在的当务之急。现金为王
董树利 太原首开龙泰置业有限责任公司副总经理
我赞同“现金为王”的概念，在2008年房地产低迷时，曾经也是市场当中有一个流行的说法。作为多年的房地产从业人士，个人觉得确实从企业的角度来讲，财富的现金流是最重要的，无论是你的开发节奏还是产品的打造，都要先考虑自身的现金流，这个是生存的最根本的东西。这个一定要看明白，而且接下来，面对市场的时候，不管是大的开发商还是小的开发公司，在这个行业里一定得靠这个继续生存。
2012房价可能下降
赖明华山西合创兴业房地产经纪有限公司总经理
我是从事代理工作的，我认为今年很有可能会出现价格下跌。一个市场的刚性需求是固定的，如果我没有记错，2010年全国在建的工程面积应该是40亿平米，新建的大概12亿，按照这样的量来讲，就目前的形势来看压缩需求，今年会出现一个必然的局面就是很明显的买方市场，我认为客户的价格会相对更重要，对于开发公司来讲，如何迎合客户的需求，大部分的需求。今年如何满足客户的刚性需求是企业面临的问题。代理公司也是这样的问题。相信各个开发公司应该面对一个新的问题，这也是代理公司非常重要的部分，前期的体验，包括你在后期的服务，以及在销售过程，销售后期跟踪。所以我认为明年我们公司突破的重点根据客户的价值和客户的需求来保证我们的正常运转。
