浅谈建制镇基准地价评估:基准地价评估
时间：2019-01-07 03:36:01 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘 要： 本文主要阐述了建制镇基准地价评估思路及方法，分析了建制镇基准地价评估中存在的问题，提出了解决建制镇基准地价评估工作中的一些实际问题的方法及对策。 关键词： 建制镇 基准地价 评估
1．建制镇基准地价评估思路及方法
1.1建制镇基准地价评估思路。
1.1.1以定级为基础，最终确定的基准地价为各类用地土地级别的基准地价。
1.1.2广泛收集房屋出租、房屋交易、住宅小区、宗地出让与征地等方面的资料，分别采用相应的收益还原法、假设开发法、成本逼近法等估价方法对样本地价进行测算。
1.1.3对所收集的资料数据进行标准化处理，分别视情况进行期日、交易情况等修正，使之具有代表性和可比性。
1.1.4样本地价异常值采用动态均值方差检验法进行剔除，即以动态公式2S≥Xi或Xi除在区域以外的异常样本。
1.1.5基准地价的确定采用地价―单元总分建模和算术平均法求取基准地价相结合。
1.2建制镇基准地价评估方法。
1.2.1商业用地地价测算方法
因为商（服）业用地房地租赁的现象较为普遍，所以商（服）业用地样点地价主要采用房屋租金剥离法测算。房屋租金剥离法，是把构成房屋租金中的地租分离出来，再用地租资本化法计算地价。房屋租金指房租。房租由地租、折旧费、修缮费、管理费、利润、利息、税金、保险金等八项因素构成，即：
房租=地租+折旧费+修缮费+管理费+利润+利息+税金
当剔出了其他七项因素后，即可求取地租，公式如下：
地租=房租-（折旧费+维修费+管理费+税金+利息+利润+保险费）
1.2.2住宅用地地价测算方法
住宅用地估价方法主要有：房屋契价剥离法、租金剥离法、剩余法等。
建制镇商品房销售情况少，并且住宅出租较少，而且租金也偏低，测算出的地价明显不符合实际情况。据此，住宅用地基准地价选用房屋契价测算法进行评估。计算公式如下：
土地价格=房地交易价格（契价）-房屋现值-税金-管理费
而普通情况下的房屋交易中，税费一般由买方缴纳。因此，土地价格的求取值需减去房屋的现值，计算公式为：
土地价格=房屋交易价格（契价）-房屋现值
1.2.3工业用地地价测算方法
工业用地估价根据其本身的特点采用成本法进行测算。成本法估价是在求取估价对象房地产价格时，以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应缴纳的税费，最后确定估价对象房地产价格的估价方法。其公式为：
地价＝土地取得费+开发费+利息+利润+土地增值收益
2．目前建制镇基准地价评估存在的问题
2.1土地市场不发育，交易数量少、交易方式单一。
建制镇土地使用制度改革落后，地产市场不发育，土地交易不仅数量少，交易不规范，而且交易方式单一。建制镇基准地价评估工作搜集的资料主要有房地出租样点资料、房屋买卖样点资料、征地样点资料等。但在实际工作中，大多数建制镇的土地、房产交易形式单一，导致房地出租资料占相当大比例，其他如房屋买卖资料和征地样点等资料较少，并且房地出租资料中绝大部分是商业用途的样点，住宅用途的样点很少。虽然可以利用房地出租资料进行租金剥离，用收益还原法评估商业用地的基准地价，但由于建制镇房地出租用途多是个体经济，代表性不全面，宗地面积较小，单位面积地价水平一般会高于社会平均水平，据此评估的商业用地基准地价水平常常偏高。
2.2管理滞后，土地交易中隐价、瞒价现象突出。
建制镇的土地管理工作滞后，建制镇土地交易双方为了躲避税费而经常少报、瞒报房地产交易价格。因此，建制镇土地隐形交易量大，交易价格隐报、瞒报现象突出，土地管理部门掌握的土地交易数据少且不准确，不能为建制镇的基准地价评估工作提供必要的数据和资料。同时有些调查对象不愿提供真实情况，致使信息严重失真，给评估工作带来很多不便。
2.3土地交易实例分布不均，可利用率低。
由于经济发展慢，多数建制镇规模较小，商业网点、公用设施等较为集中，尤其是商业网点的布局，多是分布在镇区中心和街道两侧，尚未形成网络化，服务半径也较小。不同级别、不同区位土地利用效益不同，其交易量也不同。高级地段、道路两侧用地效益高，土地交易频繁，交易实例多，其它地段交易实例少。这导致在基准地价评估中，样点分布不均，梯度变化较大，缺少过渡地带，往往一个十字路口就成为城镇商业网点布局中的分界线。住宅出租样点中由于出租人未考虑地租地价，许多样点测算地价为负值，地价相差悬殊。同时，随着建制镇规划的实施，大部分工业企业外迁，多集中在工业园区内，镇区内部工业样点较少，且多集中在特定的规划范围内。此外，在调查中一些被调查单位还虚报瞒报数据，信息严重失真，样点租金与实际租金差距较大，导致相当一部分样点不能直接作为基准地价评估的资料。
3．解决建制镇基准地价评估问题的方法及对策
3.1利用协议交易方式下的样点测算地价。
以协议方式出让土地使用权，没有引入较充分的竞争机制，在地价的确定、受让人的选择上受具体承办者的主观因素影响较大。因此，协议出让方式的交易样点要在进行交易方式修正后，如此方可用于基准地价的测算。
3.2政府重视开展基准地价评估的重要性。
地方领导对建制镇开展基准地价评估工作普遍不够重视，一方面，由于地方财力、人力有限而尚无法开展此项工作，另一方面，由于土地出让过程中大多数仍采用协议方式进行，即通过协商确定地价，领导决定就行，人为因素过多，而并非按市场供求来确定地价，因此在领导眼里是否开展地价评估显得并不重要，从而导致建制镇土地资源的不合理利用。因此，为使建制镇土地资源得到充分合理的利用，地方领导必须转变观念，高度重视开展基准地价评估的重要性。
3.3政府有关主管部门应加快制定建制镇地价评估的相应规则。
依据《土地估价规程》的要求，在计算地价时采用的经济指标需要较多的样点资料，而对于建制镇来说，因城镇规模小致使调查样点资料有限，难以像大城市那样通过正常的统计材料收集到。同时《土地估价规程》中某些方面如评估条件、评估方法等相关技术问题不符合建制镇实际情况，造成建制镇地价评估工作难于顺利展开。因此政府有关主管部门应加快制定建制镇地价评估的相应规则。
参考文献：
［1］王竣玲，夏艳玲，刘玲玲.小城镇基准地价评估初步研究［J］.山东农业大学学报（自然科学版），2003．
［2］国土资源部土地估价师资格考试委员会.土地估价理论与方法［M］.地质出版社，2004．
［3］黄剑，邓良基，严洁，夏建国，姚兴柱.小城镇基准地价评估探讨［J］.农业经济，2004．
［4］中华人民共和国.城镇土地估价规程，GB/T18508－2001．
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