浅析我国发展房地产信托投资基金面临困境及对策
时间：2021-02-18 04:02:16 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要：在当前堪称史上最严厉的房地产调控背景下.REITs成为解决房地产融资的主要工具。本文分析了REITs的内涵及特征，在此基础之上，指出了当前我国发展REITs面临着法律、税收、资产以及人才等四大障碍，并提出了相应的政策建议。
关键词：REITs;困境;对策
在当前堪称史上最严厉的房地产调控背景下，房地产融资全面收紧，大量房企面临资金链断裂，发展房地产投资信托基金（即REITs）迫在眉睫。但由于目前中国没有成立真正意义上房地产投资信托基金，如何在我国加快发展REITs是社会各界普遍关注的焦点。
一、什么是真正意义上的REITs
REITs是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写，译成中文即为房地产投资信托基金。它意指通过以资产证券化的方式筹集众多投资者的资金，交由专业的房地产投资机构进行经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
从本质上看.REITs属于资产证券化的一种方式，性质上等同于基金。真正意义上的REITs.具备以下几个明显特征：（一）从组织结构来看，目前，REITs的组织结构主要有公司型，契约型和有限合伙型三种。（二）从资金来源来看，一方面来源于发行股票，由机构投资者认购。另一方面，来源于金融市场上融资。（三）从收入结构，至少90%的总收入来自不动产租金收入和资产的增值;（四）从分配结构，每年至少将其应纳税收入的90%分配给投资者。
REITs作为一种房地产金融创新工具，从我国REITs发展的现状来看，由于没有出台REITs制度相关法律法规，目前国内有少量探索面世的专项信托资产管理计划，只能够称之为准REITs产品，还没有真正意义上的REITs产品。
二、当前我国发展REITs面临的主要困境
当下，大量房企面临资金链断裂，市场对REITs的推出呼声很大，社会各界都在积极推动中国版REITs落地生根，但效果依然是雷声大雨点小，究其原因，主要是面临以下几大障碍：
（一）法律障碍。一方面REITs在本质上属于产业投资基金，但我国现行法律中只出台了《证券投资基金法》，缺乏《从业投资基金法》。因此，REITs在实际操作过程中将面临法律障碍。
（二）税收障碍。目前国外房地产投资信托业务在税收方面都有优惠政策，如可免除利得税，使信托投资人的回报率相应比较高。而在我国，按现行税制，商业地产的租金收入需缴增值税和房产税，之后还要交25%的所得税，税收上存在双重征税等问题。这就意味着，在相关的免税政策没有出台之前，REITs很难得到规模化发展。
（三）资产障碍。REITs所运营资产的收益率决定了它的回报率，回报率和风险是投资者最终能否接受的关键。另外，国内大部分物业，一方面硬件条件不足、维护成本过高，另一方面后期运营管理差导致租户质量低下或产权分散混乱，都是制约REITs规模化的重要因素。
（四）人才障碍。REITs产品涉及房地产、基金、證券、资产评估、审计、税收、产权管理、会计等多个领域，需要大量懂这些领域的复合型人才，由于对相关领域人才的缺乏，导致REITs制度建设滞后，相应也无法开拓相关的市场。
三、加快发展REITs的政策建议
针对当前REITs发展存在的困境和障碍，笔者提出以下几点政策建议：
（一）建议加快出台REITs相关法律法规
REITs作为一种新型房地产投融资工具，需要制定REITs制度的相关法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，进而推进REITs产业健康、理性地发展。首先，需要尽快修订完善《公司法》《信托法》《投资基金法》等有关REITs制度方面的法律法规。其次，还可制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施。另外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为REITs发展创造良好的税收环境。
（二）优化证券资产的质量
目前我国商业地产的低回报率是制约REITs快速发展的一个主要因素。高回报的优质证券资产，一方面取决于宏观经济环境的健康快速发展，另一方面，要加快房地产开发企业或物业持有企业的转型升级，从而具备高质量优质证券资产的内生动力。
（三）培养专业合格人才
REITs专业人才，是指具有房地产、基金、证券、审计、资产评估、法律、会计等多领域交叉复合型人才。加强培养REITs专业合格人才，需要尽快建立起一支既精通信托业务、又了解房地产市场，熟悉业务运作的专门管理人才队伍。
参考文献：
[1]陈琼.REITs发展的国际经验与中国的路径选择[J].金融研究.2009（9）：192-206.
[2]王凤荣，耿艳辉.美国房地产投资信托基金发展的金融功能观分析与启示[J].经济学动态，2012（5）：152-154.
[3]龙云，傅颀，房地产信托——海外的发展状况及中国的实践[J].亚太经济，2005（03）.
