房地产信托投资基金(REITs)产品运作的会计处理

时间：2021-02-18 04:01:10　来源：雅意学习网本文已影响人

　　摘要：自2007年美国次贷危机爆发以来，以信贷资产证券化为主要手段的房产金融市场的问题被暴露出来，现在房产信托投资基金（REITs）产品已成为房产金融市场的主流。房地产信托投资基金是房地产证券化的重要手段，有利于帮助公司提高资产流动性。我国房地产市场对资金的需求有扩大趋势，但面临融资渠道不通畅等问题，房地产市场的发展遇到了一定阻碍。房地产信托投资基金是基于税法角度确立的，我国在应用中应理性看待，并利用科学系统的分析方法设计REITs产品。本文从会计处理的角度对REITS产品的运作路径以及房产信托投资基金公司的组织形式进行了研究和分析，应当从不同角度完善机构内部控制制度，构建优惠税收财务体系，强化财务评价体系，从而促进我国房地产业的发展。
　　关键词：房地产信托投资基金产品运作会计处理
　　中图分类号：F832.5 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2017）04（b）-170-03
　　所谓的房地产投资信托基金是通过发行基金收益凭证来募集资金，并将所募集的资金交给专业投资管理机构操作，用于房地产发展的一种投资方式，其特点在于集合众多分散资金于一体。在房地产证券化过程中，企业通过SPV等特殊金融载体，将流动性差的房产项目进行重组，并且通过证券化方式进行上市流通。自2009年以来，我国出台了众多措施，来规范房地产市场的发展，尤其在创新融资方式方面，通过房地产信托投资基金、股权融资基金等形式拓展了房产行业的融资渠道，当前我国还未形成真正的房产信托投资基金，但应用其标准的产品已经在流通，与此同时也产生了一些财务会计处理方面的问题，因此有必要对REITs的资产出表和经营过程中出现的问题进行探讨和分析，从而给出可行性高的财务会计处理意见。
　　1 REITs的运营模式分析
　　1.1 国际运营模式分析
　　REITs最早诞生于美国，由于美国金融市场发展起步较早，且市场体系较为完善，因此诞生了很多新兴金融产品。受益于房地产市场的发展，美国REITs经历了几个不同的发展阶段，通过组合投资和专家理财的方式为大众提供多元化投资，满足了从大额到小额的投资需求。从REITs的投资运营模式来看，在不改变房产产权的情况下，它通过对现有房地产进行经营，为房产市场带来了流动性和变现能力。房产信托投资基金的运作流程是从立法阶段开始，通过立法之后向投资者发放凭证，获取资金，然后将资金投入到经营管理中，最后投资者获利或以高价卖出手中的凭证获取利润。在长期发展过程中，REITs已经衍生出按照不同分类方法的多种投资类型，例如按照获利模式分类的权益型、抵押型以及混合型；按照投资目标分类的住宅、写字楼、购物中心、工业设施等。从历史数据来看，REITs的数量总体上呈现上升趋势，其中占主导地位的是权益型，在国际上表现出来的特点是低税收、高分红以及高收益低风险。进入21世纪以来，美国REITs行业筹资数量稳步增长，其总收益率也开始反弹至30%左右。美国REITs的运营为我国REITs的发展提供了借鉴和参考。
　　1.2 当前国内发展REITs的必要性
　　对于我国而言，REITs是一种全新的融资手段，其凭借自身高效灵活成本低的特点成为有效的融资渠道，能够满足我国广大投资者的投资需求。从长远来看，REITs如果得到发展，将有利于帮助商业地产去杠杆、去库存，另外还能帮助房产企业优化财务报表结构，促进我国金融资本市场稳定发展，化解金融风险。当前我国正处在深化金融改革阶段，现在世界金融发展越来越自由化、国际化和一体化，在证券化浪潮下，传统融资受到前所未有的挑战，因此非金融机构不断推陈出新，开拓了很多完善的金融管理服务，为公众参与到投资市场提供了更多选择，因此发展REITs具有其必要性和必然性。但当前我国推行REITs依然存在一些阻碍，例如政策法律制度方面存在限制，目前还未形成专门的产业投资基金法，也没有资产证券化的相关法律，财税政策方面又缺乏上市法规和税收法规。再加上我国房地产金融市场不发达，存在结构性失衡的问题，房产商会计制度不完善，运作程序不透明等问题都阻碍了我国房产信托投资基金的推行。然而，从我国REITs投资主体和投资机构的发展状况来看，随着国民经济发展，居民闲散资金的增多，寻找可行有效、收益稳定且风险可控的投资方式将会成为一种趋势，我国发展房产信托投资基金具有切实可行性。
　　2 REITs资产出表的会计处理
　　2.1 资产出表会计处理
　　REITs资产出表的会计处理，需要发起人将其持有的资产转让给SPV公司，在这个过程中，从法律角度，发起公司已经将资产转移到SPV公司，因此风险可以分离。在会计处理中，发起人在转移资产时，也应移出主体报表，也就是确认资产终止。确认需要两个步骤，一是发起人能否控制转让的主体SPV，二是发起人是否已将转移资产的所有风险和权利一并转移。在这个会计处理中，发起人要实现的战略目的是将SPV公司看作是发起公司的子公司纳入到企业合并财务报表范围，从而实现房产证券化的目的。资产进驻之后需要核查现金流和现金收取的权利转移问题，收到现金流时才有义务支付尾款，不能将金融资产再次作为无抵押担保。
　　2.2 相关税金处理与影响
　　REITs产品运作过程中可能涉及到流转税、企业所得税以及契税，税金的处理在运作REITs产品过程中具有十分重要的影响。在我国实行营改增值后，增值税实行链条抵扣，发起人需要缴纳增值税，如果发起人成立新公司，新公司所产生的费用可以用来抵扣增值税，由此带来现金流的问题，如果要想实现免缴增值税，就需要资产重组中采用合并置换等方式将资产和债权等一起转让，从而不动产转让行为可以免交增值税。企业所得税方面，根据税法规定，企业可通過评估公允价值扣除相关计税余额后进行非货币资产所得的确认。契税方面，在投资中涉及的契税问题需要依据契税条例进行处理，REITs投资转移的内容是以土地以及房屋权属为核心，因此将这个核心内容作为征税依据就需要缴纳契税。公司投资行为和资产的转移属于不同法律范围，因此不能通过设立分公司的方式对原有企业资产进行剥离，应当按照契税的相关规定进行缴纳，从而在分离公司和原公司之间将不存在法律上的连带责任，对REITs产品的发行和运作都不会产生影响。

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