房地产开发企业预算战略管理
时间：2021-01-16 20:00:19 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
房地产开发企业预算管理是企业财务管理的难点，这是由房地产开发企业经营特点即投入资金大、融资量大、对资金回笼速度要求高、对资金的依赖性强等所决定的。管理好房地产企业的预算管理，特别是资金预算管理，是财务管理乃至企业管理的关键。从战略管理层面研究企业预算管理的困难，能从根本上解决企业资金周转不灵的困境，使企业规避经营风险，得到健康发展。
一、房地产开发企业预算的特点
1、房地产开发企业预算与项目紧密结合
房地产开发企业预算与项目紧密相关，预算的项目性特征突出，项目预算是企业预算的关键，其有效执行是房地产开发企业预算的重点，项目预算得到有效执行了，公司整体预算也就不会存在太大的问题。开发项目从选址、取得土地使用权、设计、施工，到销售回笼资金，每个节点与进度都得计划控制好，项目开发进度与资金支付进度也得受预算控制，资金的来源保证需预先得到落实，销售回款及还债付息的时点与金额得有序衔接，所有这些都体现了房地产开发企业预算与项目紧密结合的特点。
2、房地产开发企业预算与融资紧密结合
房地产开发资金需求量大，一般都需进行大量的融资，融资资金是预算资金的重要组成部分，也是重要的资金来源。因此，企业编制预算时，要特别关注融资资金。融资资金的到位时点，融资资金的成本支付金额与支付时点，都是企业预算的重点，企业预算脱离了融资，或融资不能受预算有效的控制，都很可能给企业带来资金周转的困难，甚至引发财务危机。
3、房地产开发企业预算各环节紧密相扣，且滚动性特点明显
房地产开发企业预算是一环扣一环，环环相扣，且滚动影响。项目预算的上一环节直接影响下一环节，某一环节的预算变化会影响到项目的整个预算，一个项目的预算会影响到企业整体预算，一个项目预算的资金有部分是直接来源于其他项目的回笼资金，这个项目的资金回笼是另一个项目开发的资金来源，项目之间实现滚动开发，这种滚动性给企业预算的有效执行带来较大的不确定性，使之难以驾驭。
二、房地产开发企业预算管理存在的主要问题
1、单个项目资金预算控制不力，大量占用其他项目的资金
虽然房地产开发企业每个项目都实行预算管理，但是房地产开发的特点使项目预算经常变动、经常调整。项目开发进度受国家宏观政策及企业自身对市场的判断等因素影响，企业经常调整项目开发进度，或者企业资金安排未能及时到位，项目出现短时停顿等待资金到位现象，也有因企业过于乐观，战线拉得过长，多个项目同时开发，使得一些项目资金投入跟不上开发进度，项目不能按进度正常开展，预算不能按计划安排资金，使得资金得不到及时周转与回收，同时也占用了企业其他项目的资金，单个项目的资金预算控制不力，容易造成公司预算的失控。
2、大项目经常打乱企业预算，资金总体调配无序
房地产开发企业为了提升企业知名度与竞争力，或在区域布局方面，为了重点突破某一区域某一城市的市场，全力挺进该城市的标志性大项目地段。但这种大项目仅地价就需一次性支付十几亿甚至几十亿的资金，导致企业资金存量突然减少，安排用于其他正在开发项目的资金被大项目占用，企业不得不到处抽调资金，这就完全打乱了企业原来预算，使资金调配混乱无序，很容易陷入资金困境。因此，企业必须慎重考虑是否介入大项目以及介入的时点，通盘考虑后续资金供应，避免大项目与众多小项目同时开发给企业各方面带来的资金压力。
3、融资总量失控，还本付息预算得不到有效执行，公司经营风险增大
一些企业因担心国家宏观政策及金融环境的不利变化，持有多借款多负债的心态到处融资，融资与资金投入不匹配，造成负债过高，或因公司多项目同时开发，负债在某一时期陡然上升，到了还本付息时，项目的资金未能及时回笼，导致资金周转困难，经营风险增大。因此，房地产开发企业融资预算不仅要准确，也要谨慎，不可盲目乐观，融资如果未能按计划取得，就必须有替代方案。
三、房地产开发企业预算的战略管理
1、产品差异化战略管理
随着我国市场经济的发展，房产需求旺盛已有十来年，过去纯属于卖方市场，不愁卖不出去的历史已在悄然改变。目前房产市场需求增长速度虽较以往有所下降，但总体需求仍很大，需求旺盛的局面还将延续多年。近几年来，房地产开发企业的数量也在迅速增加，区域性房地产企业、全国性房地产企业不断涌现，市场竞争进入了白炽化阶段。
此外，房产市场逐渐进入正常供求关系后，人们对产品的品质要求越来越高，产品品质已成为房地产企业之间竞争的核心。产品品质包含产品质量、产品定位、企业文化、客户价值等元素，客户价值即通过产品帮助客户实现的增值保值，只有从客户价值角度去开发产品，产品才能最终获得客户的青睐，才能顺利地实现销售。产品差异化战略是实现客户价值优先应考虑的主要因素，植入了企业文化的产品差异化战略，将使企业产品焕发出新活力，让人耳目一新，这样的产品才能在市场中立于不败之地，成为大家热购的对象。
产品差异化战略给企业带来了持续的竞争力，房地产企业产品不仅要明显区别于其他竞争企业，而且同一城市内的项目产品也要实现差异化战略，将产品与艺术、产品与生活品质紧密联系起来，从而实现产品的完美销售。产品的完美销售可使公司及时回收资金，巩固企业的现金流，使企业预算得到健康的执行与实现，企业资金实现良性循环。
2、上下游一体化战略管理
房地产开发企业的上下游企业主要是钢筋水泥企业、设计公司、建筑公司、营销策划公司及中介公司等。企业与上下游企业的一体化战略合作可通过参股、控股或者交叉持股的方式实现，房地产开发企业参股、控股上下游企业或与上下游企业进行交叉持股，通过对上下游企业的影响，提高产品质量，并有效推动开发销售环节各项事务按计划顺利进行。同时，房地产开发企业可以更有效地进行应付账款的管理，管控资金的使用进度，使企业预算得到有计划地执行与控制。近年来，与上下游企业建立利益共同体的一体化战略思想已在大中型房地产开发企业逐步形成，上下游一体化战略加大了房地产开发企业对上下游的影响与控制能力，使房地产开发企业预算得到了较好的执行。
