中小房地产企业现有资金链模式的分析
时间：2021-01-16 16:01:32 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
1 中国房地产业资金来源特点
我国目前有3万多家房地产企业,其中大部分属于中小房地产企业。先来了解一下中国整个房地产行业的资金状况和特点,对深入分析中小房地产企业现有资金链模式不无裨益。
房地产行业是资金密集型产业,因而在房地产开发经营过程中,资金是最重要。在中国现有市场经济条件下,间接融资是主要方式,房地产业也不例外。具体还呈现出下列特点:第一,总的来说,资金到位情况良好。尽管有房地产泡沫之争及央行政策出台等因素作用,但开发资金相对取得较大程度增长。第二,开发资金仍以银行贷款间接融资为主。第三,房地产信托有了较快发展。第四,资产证券化已露苗头。前面我们介绍了美国成熟的房地产市场形成了由三个小循环组成的房地产资金循环模式,其中之一就是以按揭抵押债券为核心的资产证券化循环。
2 中小房地产企业资金链模式的现状
众所周知,房地产企业的产业链可描述为:资金-土地-在建工程-商品-资金(销售)+资产(经营)+存货(空置)。从产业链可以看出房地产企业资金经历了土地、在建工程和商品三种物质形态才实现资金链的循环和周转的。可以从这三种资金的物质形态所处房地产开发阶段的资金筹集和运用情况来分析中小房地产企业现有资金链模式。
2.1 土地阶段。任何一个项目都首先要从土地入手,否则就是无本之木。中国的土地制度经历了土地有偿使用和公开“招、拍、挂”两次新土地革命,土地流转市场化已是大势所趋。对比分析土地公开“招、拍、挂”的前后,现在银行要求项目或企业要有30%的自有资金,其实银行一直有这样的规定,只是一个执行的问题。而且原则上不给土地包括土地储备贷款,那么企业的自有资金从哪里来呢?假设这是一个连续经营的企业而不是一个新项目公司,一方面其有一定的资金积累;另外可以通过股权融资,靠出让部分股权筹集资金:三是债权融资,这基本是指民间借贷。其实后两种资金来源,如果不是资金雄厚的房地产企业,中小房地产企业必然将通过直接或间接的手段从银行或其它金融机构贷款。随着房地产金融的发展,虽然现在多了一个信托的品种,但由于机构少,基本上每省一个,再者技术条件限制,总量也少,对整个房地产行业来说可谓杯水车薪,而且与绝大多数中小房地产企业无缘。更何况最近银监会也一改以前的放任自流而提高了监管力度,所以我们猜测,现在土地前期的资金来源要么是三外(外地、外国和外行)的非房地产银行贷款,要么就是民间资本。政府和中介机构要做的就是如何使其公开化、政策化、标准化和规则化,即制定一些法律和法规以规范其运行和发展,以防对行业持续健康发展尤其是对金融秩序的扰乱和冲击。
2.2 在建工程阶段。在这个阶段所有人耳熟能详的就是垫资,这个在中国地产和建筑界约定俗成的规矩如今也受到了来自政府和政策面的干预和严格监管,其原因是拖欠民工工资现象大规模曝光。过去垫资30%-50%甚至封顶才付款的陋习正面临着严峻的考验!因为央行、建设部和地方政府都相继出台了一些措辞严厉的条文,比如建筑单位不能用银行的流动资金垫资,工程和民工保证金以及违反相关规定清除出当地建筑市场并且不再批新项目等等。这个阶段的融资除了最大头的垫资外,在建工程抵押贷款和预售款也各占一定的比例,但由于银行整体对房贷的紧缩和严管,预售这一块再加上封顶按揭和预售许可证的限制,实际上这部分的资金也在减少。那么这一环资金的空白和紧缺靠什么来填补呢?是信托,私募基金还是民间借贷或者股权融资?而且项目进展到这个程度,用何种融资方式,更涉及到一个资金成本的问题。
3 中小房地产企业资金链紧绷或断裂的原因分析
在了解了现阶段中小房地产企业资金链模式的现状后,下面进一步分析对中小企业资金短缺而导致资金链紧绷甚至断裂的原因。
3.1 政策性原因。对于中小房地产企业资金短缺而导致资金链紧绷甚至断裂的原因,首先让学界和业界想到的就是房地产金融政策的颁布和实施,关于这方面的报道也频见于媒体。其主要表现在两个方面:第一,银行提高了中小房地产企业融资条件;第二,政府加强商品房销售管理。
3.2 企业自身因素。中小房地产企业资金短缺而导致资金链紧绷甚至断裂还有企业自身的原因。因此,还需从企业自身生产经营状况出发,分析其资金短缺的内在原因,以进一步挖掘内部资金潜力,融通用活资金,加速资金周转,减少资金沉淀,提高资金的使用效率。
中小房地产企业在激烈的市场竞争中越来越认识到经营中存在的不确定性,即风险性。这促使中小企业选择多元化的发展战略,希望通过扩大资金投向,进行多元化的经营或投资,以达到分散经营风险的目的。结果企业有限的资金被分散到了各个经营或投资项目上,而分配到每个项目上的资金更显不足。最终导致企业经营陷入困境。另外,企业在多元化过程中,对新的经营或投资领域比较陌生,在这种陌生的领域,又存在着巨大的投资风险。因此,通过多元化的经营或投资,不但不能有效分散经营风险,反而加重企业资金负担,影响了主业的发展,恶化了资金状况,最终导致企业资金链出现断裂。所以,中小房地产企业资金有限,不应盲目进行多元化经营或投资,而应将资金全部投入主业的发展,提高主业的造血功能。这才是增加资金流入,规避经营风险的正确选择。与大型企业相比,中小房地产企业成立时间短、投资规模小,缺乏企业发展所需要的资本积累。但在追求高速发展的利益驱动下,中小企业往往倾心于销售利润率高的产品开发,期望通过较高的销售利润率,迅速增加企业的资本积累,达到高速发展的目的。如今对房地产业来说,高利润点主要局限于商业房地产、写字楼宇、豪宅,别墅等领域。
4 防止中小房地产企业因资金短缺而导致资金链紧绷甚至断裂的解决思路
基于中小房地产企业资金链紧绷或断裂的原因既有宏观政策和宏观经济环境方面的因素又有企业操作层面的因素,所以,解决中小企业资金链紧绷或断裂的对策也从这几方面入手。
首先,比较分析美国等国家房地产行业的资金循环模式,他们都形成了由三个小循环组成的一个成熟的房地产资金循环模式。
其次,宏观调控部门在实施房贷政策时,应采取配套实施方针,概括起来就是“一堵二疏”。
再次,中小企业还要有敏锐的目光捕捉中国政府宏观调控的最新动向,并据此做出相应的对策,以避免或减少政策因素对企业资金链的循环和周转的影响。对于任何一个行业,唯有其中的先知先觉者才能在机遇和挑战并存的环境中取得主动权。
最后也是最重要的,作为中小房地产企业也应立足于本企业的实际情况,一是要根据企业自身条件,在资金使用上遵循可持续发展战略原则,防止过度使用资金,加强计划性;二是要建立资金储备制度。可按销售收入的一定比例提取资金存入企业专户,供企业资金出现危机时使用;三是要长期保持与银行的等金融机构的关系,保证融资渠道的畅通;四要积极采取吸收外部投资等融资方式,进一步拓宽融资渠道。总之,战略上要杜绝以上导致企业资金链断裂的几种情况的出现,专业化道路是中小房地产企业必然出路;战术上还要构建科学的资金链管理模式。
