住宅小区物业管理服务发展的建议和措施
时间：2021-01-13 16:03:31 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
【摘 要】随着社会经济和房地产的发展，物业服务行业也在不断发展，为适应市场发展的需要，物业管理公司逐步在如何管理小区、如何为业主服务、如何赢得市场、如何解决物业纠纷等方面下功夫，物业管理开始由原始的保安保洁单一模式向现代社区综合管理模式转变，作为物业行业代表的小区物业，目前正面临着巨大的生死考验。
【关键词】小区物业；管理；服务；收费；措施
一、物业管理市场的现状
2002年后，随着房地产产业蓬勃发展，物业管理作为城市发展的一项重要配套“软件”，也在发展中不断规范自身行为，提高服务质量，物业公司的经营理念也随之发生改变。作为物业行业代表的小区物业由于最低保障工资和物价都逐年上涨，而住宅小区物业费用上涨却十分困难，这使很多物业企业面临生死考验。下面就住宅小区物业管理服务存在的困难及发展路径进行剖析。
二、行业服务标准低
（一）积极推进物业服务向专业化、社会化、市场化转型。随着社会专业分工的细化，物业管理行业作为服务行业，应走专业化服务的道路，后勤部门与社会服务行业通过联合、租赁、承包经营等多种方式，逐步实现后勤服务社会化，丰富后勤服务社会化的内容，包括电梯、保洁、绿化、保安等逐步实现专业化。突出专业，提高后勤保障水平和市场竞争力，最大限度地发挥后勤资源的综合效益。从而为业主提供优质、更好的专业化的服务。
（二）提高安防技防能力，整合人力资源。通过加大高科技技术的使用，对住宅小区现有的监控系统进行技术改造，加大民用住宅区域技防的力度，精简人员，这样既能提高在岗人员的福利水平，又可激发员工爱岗敬业的精神，提高小区物业服务质量，增加公司利润。
三、调价困难
为了解决调价困难的问题，物业应从提高“质”做起：首先，有一支素质高、能力强、作风好、品行正的人才队伍；其次，组织管理人员对《住宅物业服务三级标准》进行培训、学习。员工严格按照公司考核标准、岗位职责要求进行考核；最后，规范工作流程，完善企业制度。在不增加小区服务人员的基础上增加服务质量，尽量扩大老小区维修服务项目，这样既能提高人员工资，又可增加小区利润收入，赢得甲方的信赖与支持。
四、收费困难
（一）积极引进和培养人才，抓好队伍建设
目前，物管企业大部分上岗人员是临时招聘的，多数员工文化水平不高，没有经过必要的培训，缺乏必要的文化知识和专业技能，把物业管理仅仅看成是简单的保安及清洁工作，没有形成专业化的管理队伍，导致其管理不够专业化、标准化，服务难以到位，服务质量也得不到保障。最终引发了企业与业主之间的矛盾，致使物业费的收取阻力重重，直接影响了物业管理企业的竞争生存能力。
（二）由于受传统福利型住宅消费模式的影响，业主对花钱买服务的现代市场经济消费观难以适应
既希望享受服务，又不愿意交纳相应的管理费，以及相关的法制没有健全，导致在实际收费过程中，对于拒交的业主只能催交，而无权采取强制征收或处罚，导致不出钱的免费享受服务，而交钱的享受不到质价相符的服务。还有的业主对物业管理企业职能认识不清。有些业主认为物业管理公司收了钱，就应对业主的一切损失（包括人身伤害和财产损毁丢失）承担责任，要不然就不交管理费，这些因素致使物管费的收取成为一大难题。收支不平衡导致了物业公司因得不到应有的回报而降低服务质量，服务质量的下降又使更多住户不愿交费，由此造成恶性循环，严重影响了物业管理的健康发展。
（三）物业企业重管理轻服务
物管企业没有市场观念和竞争意识，物业管理是一项以服务为本质、以服务体现管理的工作，如果物业公司能正确认识自己的位置，把传统的管理意识转变为服务意识，那么很多矛盾就会迎刃而解。物业管理公司要从根本上正确对待现阶段行业发展面临的问题，转变、更新观念，才能使企业迈入持续、健康的发展轨道。
五、对策及建议
物业管理在创建和谐小区、提高居民生活质量、美化优化环境、增强小区的安全防范等方面起着积极的作用。但是要使物业公司真正步入健康发展的轨道，还是要靠全体小区业主的理解和支持，物业主管部门、街道、社区的支持和帮助，物业公司自身的不懈努力。
（一）大力加强宣传，培养业主的有偿消费观念，解决收费难的问题
应通过开展形式多样的宣传活动，大力宣传物业管理知识和物业法律法规，使业主更加了解物业管理范畴。在各楼宇制作相应的物业服务范围告示牌，公示服务热线电话，让广大业主了解物业服务范围，更加了解物业的工作和服务性质，避免误会产生。公示热线电话，成立专业的服务接待中心，更加专业、周到地为业主排忧解难、答疑解惑。着力培养物业公司的服务意识、业主的市场意识，提高市民、单位对物管的认知度、接受度、配合度。加大对物业管理费的标准和管理办法宣传，明确双方在物业管理中所处的地位、权利和义务，让住户放心、自觉交费。物业公司必须在服务质量上下工夫，为业主提供最优质的服务，业主才能心甘情愿地交费。同时，物管企业可借助法律武器，提高物业管理费的收缴率，对那些无理拒交物业管理费的业主，可通过法律途径来解决。
（二）加强地方性物业管理的法规建设和物管企业自身职能建设
1、《物业管理条例》的颁布实施和《物业服务收费管理办法》为解决物管公司和业主之间的纠纷提供了法律保障。但现行的物业管理法规还不完善、缺乏可操作性的问题仍然存在。为加快物业管理市场化进程，本市应出台有关物业管理收费的新政策、新办法，使物业管理走上法制化的轨道。
2、加强物管企业自身职能建设。一是明确区分物业管理与水、电、热、有线电视、垃圾清运等公共事业单位的责任。物管企业可以接受委托代收费用，但不得向业主收取额外费用。出台相关管理规范，明确相关各方的责、权、利关系，明确物管收费标准，使物业管理工作有制可依，有章可循。二是有关部门要规范前期物业管理，重视和做好业主大会及业主委员会的组织建设工作，倡导公平竞争、引导和监督各方履行物业服务合同。三是成立物管行业协会，协调业主或业主委员会与物管企业之间的分歧和矛盾，指导物业管理企业自觉增强服务意识，不断提高服务质量。
（三）加强物管企业人才队伍建设，增强服务意识，提高服务质量
企业的成败，人才是关键。因此物业公司应当在团队建设、服务意识、质量、技巧等方面下苦功。一是从加强素质入手，选取优秀专业物管人员、维修人员、园林绿化人员等专业的人才加入物业服务团队，加强物管理念、业务等知识的培训，提高物业管理企业员工的自身素质，打造一支技术精通、爱岗敬业、诚信服务的优秀团队，以不断提高物业管理的业务水平和服务水平，提升业主的满意率，用超前的服务意识、高质量的服务水平，为业主提供各项满意的服务。二是积极引进经济发达地区的先进经验，在内部管理上下功夫，加强自身的管理，建立一套科学有效的运行机制，提高物业管理企业的市场竞争力。
（四）加强物管企业的内部经营管理，妥善解决各种纠纷
物业管理公司要在不断提高物业管理服务技能上下功夫，要以小区为依托，以方便业主为宗旨，开展多种经营和有偿服务，根据业主需求不断创新增加服务项目，扩大物业经营业务来进行经营创利活动，建立以业养业的良性经济运行机制，增加物业管理的自身造血功能，增加收入，保持自身资产的增值与扩大再生产，使企业有能力及时解决好物业管理的各种纠纷。同时，针对诸如周边营业场所的环境、噪音污染等纠纷，物管企业要积极通过合法的途径去寻求解决矛盾的办法。充分利用好法律、行政手段，解决业主、物业管理企业、开发商、公共事业部门、业委会之间引发的各类纠纷。
结束语
物业管理作为一个新兴的行业，要保持健康发展，就要结合实际，使物管服务做到与社区管理相结合、与城市创卫相结合、与平安创建活动相结合、与精神文明建设相结合，形成与当地建设发展相适应的整体规模，注重解决物业管理现实当中的问题，逐步实现物业管理的发展与创新，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一，提高城市的现代化文明程度。
